Pytanie:

Jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowana sprzedaż nieruchomości wraz z naniesieniami ?

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź - Bałuty w Łodzi, działając na podstawie przepisów :

• art. 14 a § 1 i 4 oraz 217 § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1,art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 1 pkt 2, ust. 2 pkt 1, pkt 2, ust. 6 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.),
uznaje za prawidłowe stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 09.10.2006 r. ( data wpływu 10.10.2006 r.) uzupełnionym pismami z dnia 27.10.2006 r.oraz z dnia 27.11.2006 r. w przedmiocie zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości gruntowej wraz z budynkami na niej posadowionymi.

W dniu 10.10.2006 r. wpłynął do tut. Organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku od towarów i usług.

Stan faktyczny przedstawiony przez Podatnika :

Podatnik od 1993 r. prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.W 1999 r. nabył wieczyste prawo użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków hali produkcyjnej i wiaty. Powyższe obiekty budowlane były ukończone i oddane do użytkowania w 1991 r. Od zakupu ww. nieruchomości Stronie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż faktura zakupu określała powyższą sprzedaż jako zwolnioną z VAT, z uwagi na sprzedaż towarów używanych, od których nie przysługiwało odliczenie podatku naliczonego.Powyższe obiekty posiadają status budynków w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. W trakcie użytkowania hali produkcyjnej nie były ponoszone wydatki na jej ulepszenie - tylko remonty. Natomiast wiata w 2000 r. została zaadaptowana na magazyn ( dobudowa ścian i wstawienie okien i drzwi). Prace zostały ukończone również w 2000 r. Powyższe wydatki na ulepszenie wiaty przekroczyły 30 % wartości początkowej.Od nabyć związanych z ww. pracami Podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Oba obiekty po zakupie oraz nadal są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.Pierwotnie jako tkalnia i magazyn surowców, a po zaprzestaniu sprzedaży i produkcji tkanin, cały obiekt jest wynajmowany.W październiku 2006 r. grunt na którym posadowione są ww. budynki został wykupiony na własność od Gminy. Czynność została udokumentowana fakturą VAT i opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. Od nabycia własności gruntu Podatnik skorzystał z prawa odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotowe budynki są trwale związane z gruntem, użytkowanym pierwotnie na podstawie wieczystego prawa użytkowania, a obecnie na podstawie prawa własności.

Obecnie Podatnik planuje dostawę ww. gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami w całości trwale z nim związanych.Na tle przedstawionego powyżej stanu faktycznego Strona składa zapytanie jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowana sprzedaż nieruchomości wraz z naniesieniami.

W ocenie Podatnika należy zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług z uwagi na sprzedaż używanego budynku, od którego nie przysługiwało odliczenie podatku od towarów i usług.

Stanowisko tut. Organu :

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy przez pojęcie towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postaci energii,budynki i budowle lub ich części,będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu,dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.Przez towary używane ( art. 43 ust. 2 ww. ustawy ), o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się :

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów,minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku .

Jednakże prawo do zastosowania zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, przy dostawie używanych budynków,budowli lub ich części, zostało wyłączone na podstawie art. 43 ust. 6 ww. ustawy w sytuacji gdy podatnik przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania :

• poniósł wydatki na ulepszenie ( w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ) w wysokości stanowiącej co najmniej 30 % wartości początkowej( w praktyce oznacza to, że nie należy brać pod uwagę wydatków związanych z bieżącą konserwacją i remontami budynku),
• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w celu wykonywania czynności opodatkowanych w okresie krótszym niż 5 lat .

Przy czym użyte w przepisie art. 43 ust. 6 ustawy sformułowanie "użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych" oznacza, że chodzi o całkowity okres użytkowania tych towarów do działalności opodatkowanej, a nie okres od zakończenia modernizacji, czy też okres liczony od momentu przekroczenia ww. kwoty wydatków poniesionych na modernizację.

W świetle powołanych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż używanych budynków i budowli lub ich części korzystać może ze zwolnienia od podatku VAT pod warunkiem spełnienia jednocześnie, określonych przez ustawodawcę wymogów tj. :

1. upłynęło pięć lat licząc od końca roku, w którym zakończono budowę obiektu, nie jest przy tym istotne, czy obiekt był faktycznie używany przez sprzedającego,
2. w momencie jego nabycia lub budowy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od dokonywanych zakupów.
3. nawet w przypadku gdy podatnik poniósł wydatki na ulepszenie ww. budynku, budowli lub ich części - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - w wysokości co najmniej 30 % wartości początkowej obiektu i skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków ale użytkował te towary w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu w okresie 5 lat lub dłuższym.

Ponadto przy sprzedaży gruntów zabudowanych podstawę opodatkowania ustala się na podstawie art. 29 ust. 5 ww ustawy, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części tych budynków lub budowli nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu.W konsekwencji, gdy z obniżonej stawki VAT korzysta obiekt budowlany, to taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest obiekt.Tak więc jeśli przedmiotem dostawy zwolnionej z podatku VAT,z uwagi na uzyskanie statusu towaru używanego, jest budynek lub budowla lub ich część, to grunt trwale z tym obiektem związany, również korzysta ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, przedmiotem dostawy ma być grunt wraz z posadowionymi na nim obiektami posiadającymi status budynków w rozumieniu prawa budowlanego.W momencie nabycia przedmiotowych budynków Podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, ponieważ faktura zakupu określała, że jest to sprzedaż zwolniona z VAT, tj."sprzedaż towarów używanych". Ponadto od końca roku w którym zakończono budowę tych budynków upłynęło pięć lat i okres ich używania przez Podatnika w celu wykonania czynności opodatkowanych podatkiem VAT jest dłuższy niż pięć lat.

W świetle powyższego oraz obowiązujących ww. przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,dostawa przedmiotowych budynków wraz z gruntem, z którym są trwale związane, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe stanowisko przedstawione przez Stronę we wniosku z dnia 09.10.2006r. należy uznać - za prawidłowe.

Niezależnie od powyższego, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź - Bałuty, zważywszy na prawo odliczenia przez Stronę podatku naliczonego przy nabyciu w 2006 r. prawa własności gruntów będących następnie przedmiotem dostawy zwolnionej informuje, że do rozliczenia podatku VAT za miesiąc, w którym nastąpi przedmiotowa dostawa zastosowanie będą miały przepisy art. 91 ust. 2-8 ustawy o VAT regulujące zasady korekty podatku naliczonego.

Ponadto tutejszy Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania niniejszego postanowienia.

Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ww. ustawy Ordynacja podatkowa przedstawiona interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika. Jeżeli jednak podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14 a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy i może być zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.