Pytanie:

Ustalenie wskaźnika odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług związanych ze sprzedażą zwolnioną i opodatkowaną.

Firma w złożonym wniosku oświadczyła, iż przedmiotem działalności spółki, zgodnie z zawartymi umowami z Zarządem Zasobu Komunalnego, jest m. in. zarządzanie lokalami mieszkalnymi, które jest zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jak również zarządzanie lokalami użytkowymi i wynajem lokali użytkowych opodatkowane 22 % stawką podatku od towarów i usług. Z tytułu konserwacji budynków będących własnością gminy spółka dokonuje również zakupu usług dot. konserwacji i usuwania awarii, zgodnie z zawartymi z podwykonawcami umowami, a następnie refakturuje powyższe usługi na gminę.

Z uwagi na sprzedaż zwolnioną i opodatkowaną spółka zgodnie z art. 90 ust. 8 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług przyjęła proporcję odliczenia podatku naliczonego wyliczoną szacunkowo. Spółka do sprzedaży opodatkowanej zalicza m. in. zarządzanie lokalami użytkowymi i garażami, podnajem pomieszczeń, utrzymanie terenów zewnętrznych Gminy oraz usługi z tyt. konserwacji i awarii na terenach zewnętrznych.

Zdaniem firmy - postępowanie firmy jest zgodne z prawem i "do ustalenia proporcji częściowego odliczania podatku VAT należy przyjąć tylko i wyłącznie przychody uzyskiwane ze sprzedaży zwolnionej i opodatkowanej z wyłączeniem obrotu związanego z fakturami wystawionymi na firmę, dotyczącymi eksploatacji i konserwacji na Gminę Wrocław, ponieważ sztucznie podwyższony został by wskaźnik proporcji".

Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Fabryczna informuje, iż zgodnie z art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub część kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

Zgodnie z ust. 3 i 4 tego artykułu proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo. Proporcję określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

Przy czym, do obrotu tego nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów zaliczanych przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności. Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się także obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących nieruchomości lub usług wymienionych w załączniku Nr 4 w poz. 3, w zakresie, w jakim czynności te są dokonywane sporadycznie.

Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-9, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-7, dla zakończonego roku podatkowego. Korekty tej nie dokonuje się, jeżeli kwota korekty nie przekroczy 0,01% kwoty podatku naliczonego podlegającego korekcie.

Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty.

Natomiast w myśl art. 163 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, korekta kwoty podatku naliczonego, o której mowa w art. 91, za rok 2004 dotyczy okresu od dnia 1 maja do końca roku podatkowego. Do obliczenia proporcji przyjmuje się obroty osiągnięte w tym okresie. Obliczoną za ten okres proporcję stosuje się również przy wyliczeniu kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu zgodnie z art. 90 w trakcie 2005 r.

W przypadku, gdy gmina zawiera umowę o sprawowanie usług zarządu zasobem nieruchomości z podmiotem zewnętrznym świadczone przez niego usługi na rzecz gmin podlegają opodatkowaniu wg 22 % stawki - dla usług zarządzania nieruchomościami użytkowymi i zwolnione z opodatkowania - dla usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi(z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych PKWiU 70.32.11).

Podstawą opodatkowania w przypadku świadczonych usług zarządzania będzie, zgodnie z art. 29 ustawy o VAT, kwota należna z tyt. zrealizowanej sprzedaży, czyli otrzymane przez zarządcę wynagrodzenie.

Z powyższych uregulowań wynika, iż zarządca nieruchomościami winien z tyt. wykonywanych usług deklarować dla potrzeb rozliczeń podatku od towarów i usług wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane za usługi zarządzania nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę powyższe, zarządca::

• zobowiązany jest wystawić zlecającemu fakturę za wykonanie usługi, obejmującą kwotę ustalonej zapłaty,
• uprawniony jest w imieniu zlecającego wystawić faktury na wykonywane usługi najmu, dzierżawy lub sprzedaży mediów, nie ma natomiast prawa do dokumentowania powyższych rozliczeń jako własnej sprzedaży, obrót z tego tytułu i należny z tego tytułu podatek stanowią elementy rozliczenia właściciela nieruchomości,
• może jedynie wystąpić jako podmiot pośredniczący - nabywający i odprzedający tzw. media, jeśli zawarł z podmiotami dostarczającymi wodę, energię, gaz itp. Stosowne umowy o ich dostawę.

W świetle powyższego obrotem zarządcy jest kwota należna, wynikająca z umowy o zarządzanie nieruchomością, natomiast obrotem zlecającego zarząd jest kwota czynszu i innych opłat o podobnym charakterze.

Tym samym ustalając wskaźnik odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług związanych ze sprzedażą zwolnioną i opodatkowaną należy jedynie uwzględnić uzyskany obrót z tyt. sprzedaży. usług, bez sprzedaży dokonywanej w imieniu Gminy, tj. sprzedaży usług najmu, dzierżawy i sprzedaży mediów.