Pytanie:

Czy ustanowienie odrębnej własności lokali, a następnie nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega podatkowi od spadków i darowizn w II grupie podatkowej?

• art. 14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa /t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm./

po rozpatrzeniu wniosku M. i H. D. zam. w G.

D-G. reprezentowanej przez H. D. zam. w L.
D-D. i G. D. zam. w G.

o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn nieodpłatnego zniesienia współwłasności

Do majątku małżeńskiego M. i H. D. należy #188; części,
do majątku odrębnego G. D-D. należy #188; części,
do majątku odrębnego B. D-G. należy #188; części
i do majątku małżeńskiego G. D-D. oraz G. D. należy #188; części.

Współwłaściciele zamierzają dokonać:

• podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych nr 1 i 2 o różnej powierzchni użytkowej wraz z przynależnymi do nich udziałami w częściach wspólnych
• nieodpłatnego zniesienia współwłasności w wyniku, którego zmienią się udziały należące do każdego ze współwłaścicieli

W wyniku tej czynności prawnej:

• majątek małżeński M. i H. D. stanowiłaby 1/2 części lokalu mieszkalnego nr 1 o pow. 136,27 m#178;, do którego należałby udział 47/100 części w nieruchomości wspólnej,
• majątek odrębny G. D-D. stanowiłaby1/2 części lokalu mieszkalnego nr 1 o pow. 136,27 m#178;, do którego należałby udział 47/100 części w nieruchomości wspólnej,
• majątek małżeński G. D-D. i G.D. stanowiłby cały lokal mieszkalny nr 2 o pow. 151,59 m#178;, do którego należałby udział 53/100 części w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem wnioskodawców:

1. M.D., H.D., G. D-D. i B. D-G. nie nabyli praw majątkowych, a jedynie pomniejszyli swój stan posiadania stąd nie są w ogóle objęci dyspozycją przepisu, o którym mowa w art.1 ust.1 pkt 4) ustawy z dnia 28.07.1983r. o podatku od spadków i darowizn /t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 142, poz.1514 ze zm./ i nie podlegają przedmiotowemu podatkowi,
2. natomiast G.D. z uwagi na to, że jego nabyty udział ulegnie zwiększeniu jako nabywca zaliczany do I grupy podatkowej wobec M.D., H.D. i G. D-D., w oparciu art. 4 ust.1 pkt 15) w/w ustawy, jest zwolniony z podatku, zaś jako nabywca zaliczany do II grupy podatkowej wobec B. D.-G. jest zobowiązany zapłacić należy podatek.

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art.1 ust.1 pkt 4) w/w ustawy o podatku od spadków i darowizn podatkowi temu, co do zasady, podlega nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zwalnia się od podatku na podstawie art.4 ust.1 pkt 15) nabycie przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej własności rzeczy i praw majątkowy w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Dokonując oceny prawnej opisanego stanu faktycznego należy udzielić odpowiedzi na pytanie, czy czynność prawna zmierzająca do wyodrębnienia w budynku dwóch lokali z nieruchomości wspólnej ma charakter zniesienia współwłasności w rozumieniu przepisu art.211 ustawy z dnia 23..04.1964r. Kodeks cywilny /Dz.U. z 1964r. Nr 16, poz.93 ze zm./z konsekwencjami na gruncie przywołanej regulacji prawnej?

W polskim prawie wyróżnia się dwa zasadnicze rodzaje współwłasności, do których należy m.in. współwłasność ułamkowa.

W ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność przymusowa - której cechą charakterystyczną jest niedopuszczalność jej zniesienia dopóty, dopóki trwa stosunek prawny, z którym ta współwłasność jest związana. Współwłasność przymusowa występuje m.in. jako konsekwencja wyodrębnienia własności lokali.

W świetle art.3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm./ w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że ustawa zna trzy sposoby zniesienie współwłasności przez:

1. fizyczny podział rzeczy wspólnej prowadzący do definitywnego wyjścia ze wspólności określonej rzeczy,
2. zmniejszenie liczby współwłaścicieli poprzez przeniesienie udziału jednego z nich na pozostających we współwłasności,
3. sprzedaż rzeczy wspólnej tzw. podział cywilny.

Każdy z przedstawionych sposobów w efekcie prowadzi do zerwania stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli.

W oparciu o linię orzecznictwa należy sądzić, iż podział fizyczny to także, wyodrębnienie własności lokali, o którym mowa w art.7 i 8 w/w ustawy o współwłasności lokali.

Jednak sposób ten istotnie różni się od podziału fizycznego np. nieruchomości gruntowej w wyniku, którego zerwane zostają wszystkie więzi między byłymi współwłaścicielami. Rezultat prawny zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali sytuuje się między podziałem zupełnym, a pozostawaniem we współwłasności.

Nie ulega kwestii, iż założeniem ustawodawcy było objęcie zapisem czynności prawnych, o których mowa w przepisach Kodeksu cywilnego (art.195 i nast.).

Powoduje to, iż przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn podlegają tylko takie czynności, które prowadzą do całkowitego zniesienia więzi prawnej łączącej współwłaścicieli.

Skoro zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych nie powoduje całkowitego zerwania tych więzi brak podstaw prawnych do założenie, że jest ono objęte podatkiem od spadków i darowizn.

Innym argumentem pozwalającym stwierdzić, iż zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych lokali nie może podlegać przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn jest kwestia ewentualnego ustalania podstawy opodatkowania.

Podstawę opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności ustala się na zasadach ogólnych z uwzględnieniem reguły określonej w art. 7 ust. 6 przedmiotowej ustawy.

W odniesieniu do obowiązujących w tym zakresie przepisów można stwierdzić, iż zasadniczą kwestią jest opodatkowanie przyrostu części wartości rzeczy i prawa ponad wcześniej posiadany udział we współwłasności przez nabywców zaliczanych do II i III grupy podatkowej.

Nie jest możliwe ustalenie wartości rynkowej udziałów, które przypadały współwłaścicielom w tych częściach budynku, które zostaną w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali wydzielone jako samodzielne lokale mieszkalne.

Powyższe nie pozwala stwierdzić, że w przedstawionym przez wnioskodawców stanie faktycznym będziemy mieli do czynienia ze zniesieniem współwłasności, o którym mowa w przepisach Kodeksu cywilnego, a których objęcie podatkiem od spadków i darowizn w art.1 ust.1 pkt 4) zakładał ustawodawca.