Istota interpretacji:

Biorąc pod uwagę ww. przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ww. podatkiem wartość nieruchomości może być pomniejszona o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustaloną na dzień zawarcia ugody w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w W., przy ul. Nieruchomość składa się z działki gruntu o powierzchni 246 m kw. zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni ok. 179 k. kw. plus poddasze. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Nieruchomość jest obciążona hipoteką w kwocie 782.000,00 zł na rzecz Banku S.A. jako zabezpieczenie z tytułu udzielonego kredytu na zakup nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie podpisać, ugodę w formie aktu notarialnego zgodnie, z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności wspomnianej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Kredyt jest denominowany we frankach szwajcarskich. Wartość zadłużenia (kwota główna i odsetki) ustalona po kursie sprzedaży franka szwajcarskiego na dzień złożenia wniosku jest zbliżona do wartości hipoteki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, wartość nieruchomości może być pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, czy też o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustalona na dzień zawarcia ugody...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Nieodpłatne zniesienie współwłasności, podlega opodatkowaniu po stronie osoby, na rzecz, której przechodzi własność udziału w nieruchomości, na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 7 tej ustawy podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Biorąc pod uwagę fakt, że zgodnie z ugodą, wraz z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności, na obdarowanego przejdą wszystkie obciążenia z tytułu umowy kredytu, które są zabezpieczone hipoteką, przy ustalaniu podstawy opodatkowania należy uwzględnić ciężary i długi ciążące na przedmiocie transakcji.

Faktyczna wartość zadłużenia obciążająca nieruchomość odpowiada wartości kredytu, który pozostał do spłacenia wraz z odsetkami przeliczona po kursie sprzedaży franka szwajcarskiego z dnia zawarcia ugody (tj. z dnia powstania obowiązku podatkowego). Kwota tego zadłużenia powinna pomniejszyć podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Podobne stanowisko przedstawił Urząd Skarbowy Warszawa - Mokotów w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 16 stycznia 2006 r. Nr 1433/NL/SP/432/R/19/05.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) podatkowi od spadków i darowizn, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1. dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego;
2. darowizny, polecenia darczyńcy;
3. zasiedzenia;
4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.
   
   

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Nowe rzeczy powstałe w wyniku podziału fizycznego stanowią wyłączną własność poszczególnych współwłaścicieli. W świetle przepisów art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej (podział polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części rzeczy, np. działek, w przypadku gdy przedmiotem tej czynności cywilnoprawnej jest nieruchomość),

• przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

• sprzedaż rzeczy wspólnej zwana podziałem cywilnym (nie mamy do czynienia z odpłatnym zniesieniem współwłasności, gdyż uzyskana wówczas cena dzielona jest odpowiednio w stosunku do udziałów we współwłasności).
  
  

Na podstawie art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że występuje sytuacja, w której podział byłby sprzeczny z przepisami społeczno - gospodarczymi, przeznaczeniem rzeczy lub skutkowałby istotną zmianą tej rzeczy, zmniejszeniem jej wartości, albo zniszczeniem.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jak wynika z brzmienia ww. przepisu podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn stanowi czysta wartość.

Stosownie do zapisu art. 7 ust. 6 ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Nadmienia się, iż ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Spłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości w przypadku zniesienia współwłasności bezspornie stanowi obciążenie, który należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W myśl art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następującej skali:

Od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej:

• 10 278 12 %
• 10 278 20 556 1 233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł
• 20 556 2 877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł
  
  

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wraz z osobą fizyczną należącą, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, do III grupy podatkowej nabył na podstawie aktu notarialnego nieruchomość. Udział w nieruchomości wynosi po 1/2 części dla każdej ze Stron. Pieniądze na zakup pochodziły z kredytu hipotecznego. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości. Strony zamierzają dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Reasumując należy stwierdzić, iż biorąc pod uwagę ww. przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ww. podatkiem wartość nieruchomości może być pomniejszona o faktyczną wartość zadłużenia z tytułu kredytu ustaloną na dzień zawarcia ugody w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.