Istota interpretacji:

Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w przedstawionym stanie faktycznym nie będzie on zobowiązanym w całości do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy zawarciu w terminie do dnia 20.12.2007r. umów przenoszących własność dwu wyżej opisanych działek gruntu, ponieważ zastosowanie w opisywanej sytuacji znajdzie zwolnienie z tego podatku na podstawie art. 9 pkt 2 a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż przedmiotem sprzedaży, w chwili dokonania czynności przeniesienia własności obu nieruchomości na Wnioskodawcę, są grunty spełniające ustawową definicję gospodarstwa rolnego i ani sprzedawca ani wnioskodawca nie starają się w jakikolwiek sposób dokonywać zmiany przeznaczenia użytkowania tych gruntów w chwili obecnej ani zaraz po sprzedaży (może później po upływie np. jednego sezonu ), bądź ich przekwalifikowania lub innej zmiany, a nawet zamierzają kontynuować uprawy rolne na tych gruntach, a to jest wystarczającym warunkiem do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z w/w/ przepisu prawa?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zawarł w dniu 13.07.2007r. w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży, przy czym Wnioskodawca jest stroną kupującą udział wynoszący 1/3 części we własności dwóch niezabudowanych działek gruntu od dwóch spokrewnionych ze sobą osób fizycznych (pierwszą działkę - tj. udział w 1/3 części - Wnioskodawca kupuje od jednej osoby i drugą działkę - tj. udział w 1/3 części - Wnioskodawca kupuje niezależnie od drugiej osoby). Strony tej transakcji zobowiązały się w akcie notarialnym zawrzeć stosowne umowy przeniesienia własności obydwu przedmiotowych nieruchomości najpóźniej w terminie do dnia 20.12.2007r., chyba, że wcześniej Agencja Nieruchomości Rolnych skorzysta z prawa pierwokupu do jednej z tych nieruchomości, przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003r. Nr 64, poz. 592).

Zgodnie z treścią oświadczeń stron zawartych w akcie notarialnym:

• pierwsza nieruchomość, w całości będąca własnością pierwszego sprzedającego, o pow. 1,4711 ha (jeden hektar cztery tysiące siedemset jedenaście metrów kwadratowych) znajduje się na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenie upraw rolnych, w tym w rogu części poł.-wsch. na parki, boiska, zespoły zieleni rekreacyjnej. Sprzedający będący osobą fizyczną uzyskał przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia 22.10.2001r.
• druga działka, w całości będąca własnością drugiego sprzedającego, o pow. 2,4179 ha (dwa hektary cztery tysiące sto siedemdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) znajduje się na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny upraw rolnych. Działka ta stanowi część gospodarstwa rolnego drugiego sprzedającego, będącego osobą fizyczną, które tenże uzyskał na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia 07.09.1989r.

Obydwa grunty nie były i nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Jedynie na pierwszym gruncie w czasie powodzi w 1997 roku wydobywany był piasek, następnie wyrobisko to zostało zasypane gruzem i ziemią. Obecnie cały czas przedmiotowe nieruchomości użytkowane są w całości rolniczo. Także po sprzedaży teren ten kupujący zamierzają wydzierżawić zbywcom na cele prowadzonej działalności rolnej, aczkolwiek na dzień dzisiejszy strony nie podjęły żadnych zobowiązań wzajemnych w tym zakresie.

Z wypisów z rejestru gruntów, przedłożonych do ww. aktu notarialnego, dla przedmiotowych działek wynika, iż:

• pierwsza działka - w kolumnie opisy użytków wpisano "grunty orne", natomiast w kolumnie oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyjnych wpisano: RIIIa i RIIIb,
• druga nieruchomość - w kolumnie opisy użytków wpisano "grunty orne", natomiast w kolumnie oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyjnych wpisano: RIIIa, RIIIb, RIVa i RV.

Z zaświadczeń wydanych przez gminę, na terenie której przedmiotowe nieruchomości są położone, przedłożonych do ww. aktu notarialnego, wydanych w dniu 11.06.2007r., dotyczących przeznaczenia ww. działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego stosowną uchwałą Rady Miejskiej wynika, iż:

• pierwsza działka przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny upraw rolnych, w tym w rogu w części poł.- wsch. na parki, boiska, zespoły zieleni rekreacyjnej,
• druga działka przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny upraw rolnych.

W małżeństwie Wnioskodawcy panuje ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie sporządzonej przed notariuszem w 1993r. umowy majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca, zgodnie z treścią aktu notarialnego, kupuje przedmiotowe nieruchomości (tj. konkretnie udział wynoszący 1/3 części we własności w każdej z opisywanych nieruchomości), przy czym nabycia dokonuje ze środków pochodzących z majątku osobistego oraz w ramach prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ponadto zgodnie z oświadczeniem własnym Wnioskodawcy zawartym w akcie notarialnym, oświadcza on, że nie spełnia on warunków określonych w art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz, że nie jest on ani właścicielem ani posiadaczem gospodarstwa rolnego.

W uzupełnieniu do wniosku ORD-IN z dnia 2007-10-08 w sprawie prawidłowości zastosowania przez podatnika przepisów prawa podatkowego w zakresie opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych,

Wnioskodawca poinformował, iż:

1) Strony zawarły w dniu 13.07.2007 r. aktem notarialnym warunkową umowę sprzedaży następujących nieruchomości:
a) pierwsza nieruchomość gruntowa o powierzchni 1,4711 ha (jeden hektar cztery tysiące siedemset jedenaście metrów kwadratowych),
b) druga działka gruntu o pow. 2,4179 ha ( dwa hektary cztery tysiące sto siedemdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych).

2) Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego sprzedający pierwszą nieruchomość i sprzedający drugą nieruchomość sprzedają (każdy z osobna swoją nieruchomość gruntową) na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/3 części na rzecz spółki z o.o. X, osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą Y oraz Wnioskodawcy, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64 poz. 592), bo są to grunty ewidentnie rolne.

3) Zgodnie z treścią ww. aktu notarialnego Spółka z o.o., os. fizyczna prowadząca działalność gospodarczą Y oraz Wnioskodawca, działki te w powyższych udziałach i pod ww. warunkiem kupują, przy czym Wnioskodawca dokonuje nabycia ze środków pochodzących z majątku osobistego (Wnioskodawca ma rozdzielność majątkową z żoną) oraz w ramach prowadzonej przez siebie pozarolniczej działalności gospodarczej.

4) Ponieważ ww. umowa jest umową warunkową, strony zobowiązały się zawrzeć umowę przeniesienia własności ww. nieruchomości ostatecznie do dnia 20.12.2007r.

5) Zatem przedmiotem sprzedaży i zakupu przez każdą z tych osób jest udział wynoszący po 1/3 części z każdej ww. nieruchomości gruntowej na rzecz każdej z tychże osób.

6) Ponieważ przedmiotem sprzedaży są udziały jw., to grunt ten ani w wyniku zakupu na współwłasność przez ww. strony ani wolą tych stron po zakupie (co nastąpi najpóźniej do dnia 20.12.2007 r.) nie będzie podlegał podziałowi, chyba, że z czasem współwłaściciele tych nieruchomości taki podział między sobą uzgodnią i nastąpi on wg posiadanych udziałów lub w innych udziałach, rozliczając różnice między sobą. Jednakże na dzień zakupu w księgach wieczystych będzie to jedna działka, gdzie wpisani jako współwłaściciele zostaną wszyscy ww. kupujący w udziałach po 1/3 części. W rzeczywistości, przedmiotowe dwie działki gruntu są położone koło siebie bezpośrednio, zatem stanowią w sensie przestrzennym jedną całość.Reasumując, zakupywane tereny, choć są położone na dwu działkach geodezyjnych, to stanowią jedną całość o powierzchni: 1, 4711 + 2,4179 ha = 3,889 ha łącznie.

7) Zatem po sfinalizowaniu przedmiotowej transakcji (co nastąpi najpóźniej do dnia 20.12.2007r), status prawny tych gruntów nie ulegnie zmianie. Ponieważ powierzchnie tych gruntów nie ulegną zmianie i skoro na dzień dzisiejszy stanowią one gospodarstwa rolne, to po ich wydaniu współwłaścicielom grunty te dalej będą gospodarstwami rolnymi. Właścicielami tych gospodarstw będą 3 osoby, każdy w 1/3 części. Warto w tym miejscu wskazać też - na wynikający z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2006r., Nr 136 poz. 969 ze zm.) solidarny obowiązek w płaceniu podatku rolnego, jaki będzie spoczywał na Wnioskodawcy za cały obowiązek obszar zakupywanych gruntów przez niego i te pozostałe 2 osoby, a więc za obszar 1,4711 ha+2,4179 ha=3,889 łącznie.Tak się dzieje z woli ustawodawcy, który zadecydował, że w przypadku współwłasności grunty takie (współwłasne) stanowią odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem rolnym dla każdego ze współwłaścicieli za cały grunt, nie ma natomiast spośród tych 3 osób jednej osoby, która by te gospodarstwa prowadziła sama w całości w imieniu pozostałych osób.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowym jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym opisanym powyżej nie będzie on zobowiązanym w całości do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych przy zawarciu w terminie do dnia 20.12.2007r. umów przenoszących własność dwu wyżej opisanych działek gruntu, ponieważ zastosowanie w opisywanej sytuacji znajdzie zwolnienie z tego podatku na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż przedmiotem sprzedaży, w chwili dokonania czynności przeniesienia własności obu nieruchomości na Wnioskodawcę, są grunty spełniające ustawową definicję gospodarstwa rolnego i ani sprzedawca ani Wnioskodawca nie starają się w jakikolwiek sposób dokonywać zmiany przeznaczenia użytkowania tych gruntów w chwili obecnej ani zaraz po sprzedaży (może później po upływie np. jednego sezonu), bądź ich przekwalifikowania lub innej zmiany, a nawet zamierzają kontynuować uprawy rolne na tych gruntach, a to jest wystarczającym warunkiem do objęcia przedmiotowej transakcji zwolnieniem wynikającym z ww. przepisu prawa...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią właściwego dla rozpatrywania niniejszej sprawy art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolnieniu od podatku podlega przeniesienie nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi (w drodze wskazanych w art. 9 pkt 2 umów - w tym umowy sprzedaży (art. 9 pkt 2 lit. a ) pod warunkiem, że nabywana nieruchomość gruntowa:

1. stanowi gospodarstwo rolne,
2. utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne,
3. wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy.

Tak sformułowany przepis upoważnia do wniosku, że dla skuteczności przedmiotowego zwolnienia musi wystąpić jedna z poniższych ewentualności:

• przenoszona nieruchomość musi stanowić (niekoniecznie w całości) gospodarstwo rolne zbywcy; późniejsza zmiana charakteru nieruchomości nie ma znaczenia, bądź
• przenoszona nieruchomość nie musi być gospodarstwem rolnym lub jego częścią, jednak w połączeniu z nieruchomościami nabywcy (np. wskutek osiągnięcia wymaganych norm obszarowych) możliwe będzie utworzenie gospodarstwa rolnego, bądź
• przenoszona nieruchomość nie będąca gospodarstwem rolnym (lub jego częścią) zostanie włączona do gospodarstwa rolnego nabywcy.

Zobowiązanie podatkowe powstanie zatem tylko wtedy, gdy zbywana nieruchomość nie stanowi całości lub części gospodarstwa rolnego i jednocześnie w wyniku jej przeniesienia w skład gospodarstwa nie wejdzie (postanowienie Urzędu Skarbowego w Wolsztynie z dnia 05.05.2006r. w sprawie interpretacji prawa podatkowego, sygn. akt ZD-G/436-1/06).

Powyższe okoliczności muszą wystąpić w chwili dokonania wskazanej czynności prawnej (tzn. w tym momencie muszą zaistnieć wskazane wyżej skutki przeniesienia nieruchomości gruntowej). W każdym razie dla przysługiwania zwolnienia nie jest konieczne, aby nabywana nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, jak również by nabywca był już właścicielem takiego gospodarstwa. Wyraźnie świadczy o tym zwrot "pod warunkiem, że utworzą gospodarstwo (…) lub wejdą w skład gospodarstwa".

Ustawa nie wyjaśnia pojęcia gospodarstwa rolnego, odsyłając w tym zakresie do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984r o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2006r. Nr 136, poz.969 ze zm.), dalej w skrócie "u.p.r.". Nie znajdują zatem zastosowania spotykane w polskim systemie prawnym inne definicje gospodarstwa rolnego, w szczególności zawarta w art. 55(3) Kodeksu Cywilnego. Stosownie do art. 1 i 2 ust. 1 u.p.r., za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów - sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza - o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nie- posiadającej osobowości prawnej. Taka jest definicja legalna gospodarstwa rolnego.

Zwolnieniem objęte są umowy zbycia nieruchomości gruntowych (lub ich części) wraz z ich częściami składowymi. Tak więc zwolnienie będzie dotyczyło również budynków mieszkalnych lub gospodarczych albo innych urządzeń trwale z gruntem związanych. Wyjątek (z mocy wyraźnego brzmienia ustawy) odnosi się do budynków mieszkalnych lub ich części (lokali mieszkalnych), znajdujących się na obszarze miast, choćby budynki te należały do gospodarstwa rolnego (od wartości takiego budynku lub jego części zostanie pobrany podatek). Wyjaśniając pojęcie budynku mieszkalnego, należy jak się wydaje, przede wszystkim odwołać się do definicji budynku zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 tej ustawy za budynek uważa się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Za mieszkalny będzie mógł być uznany taki budynek, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Natomiast częścią budynku mieszkalnego mogącą być przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego (czyli odrębną nieruchomością) jest wyłącznie, na gruncie aktualnego stanu prawnego, lokal mieszkalny (lub lokal o innym przeznaczeniu).

W niniejszej sprawie, przedmiotowe nieruchomości kwalifikujące się do objęcia zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych są nieruchomościami niezabudowanymi.

Umowy sprzedaży ww. nieruchomości będą zatem objęte zwolnieniem podatkowym w całości. Nie można w tym wypadku bowiem dokonywać interpretacji przepisu prawa podatkowego innej niż literalna, a ta jednoznacznie wskazuje, iż wszelkie warunki wpływające na możliwość zastosowania zwolnienia do przedmiotowej transakcji zostaną spełnione. Ustawodawca wskazał wyraźnie, iż w momencie dokonywania czynności przedmiotem sprzedaży ma być gospodarstwo rolne, a że z takim gospodarstwem w chwili przeniesienia własności na rzecz Wnioskodawcy mamy do czynienia, nie budzi wątpliwości. Definicja gospodarstwa rolnego, jaką zawiera u.p.r., nie wymaga też, aby sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków tereny jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych były w ten sposób w danym momencie sprzedaży wykorzystywane, w tym zakresie definicja ta przewiduje tylko jedno ograniczenie, a mianowicie aby tereny nie były zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Przy czym aktualne prowadzenie działalności rolniczej na tym terenie lub nie jest wymogiem do uznania danego gospodarstwa za gospodarstwo rolne. Jedynym kryterium pozytywnym jest wpis do ewidencji gruntów, iż są to użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i negatywnym, że nie prowadzi się tam pozarolniczej działalności gospodarczej. A zatem niewykorzystywanie tych użytków na określone cele rolnicze nie eliminuje danego terenu z kręgu definicyjnego gospodarstw rolnych.

Reasumując powołać można także stanowisko organów podatkowych wyrażone już w cyt. postanowieniu Urzędu Skarbowego w Wolsztynie z dnia 2006-05-05 w sprawie interpretacji prawa podatkowego (sygn. Akt ZD-G/436-1/06), w którym stwierdza się, iż:

"Z kolei w sytuacji, gdy następuje sprzedaż nieruchomości o powierzchni przekraczającej 1 ha (np. 1,50 ha), stanowiącej nierozerwalną całość gospodarczą, tj. zorganizowane gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 553Kodeksu cywilnego i nieruchomość ta częściowo stanowi las, a łączna powierzchnia użytków rolnych w ramach tej nieruchomości (działki gruntu) wynosi 1,01 ha, gdy i na chwilę zawarcia umowy sprzedaży kupujący nie posiada jakichkolwiek gruntów rolnych, w tym przypadku - powierzchnia zbywanych użytków rolnych przekracza 1 ha - można ten obszar uznać za gospodarstwo rolne, a co za tym idzie przeniesienie własności tych użytków rolnych korzysta ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych".

Niemalże w identycznym stanie faktycznym jak ten będący treścią niniejszego wniosku, analogicznie do stanowiska Wnioskodawcy rozstrzygnął Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie w informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 2004-02-06 (sygn. akt P-4/434/41/04): "W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość stanowi użytki rolne klasy II zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i budynków. Na gruntach tych nie była prowadzona działalność gospodarcza inna niż rolnicza oraz płacony był od nich przez zbywcę podatek rolny. Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż takiej nieruchomości spełnia przesłanki określone w art. 9 pkt. 2 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych".

Oczywistym też jest fakt, że Wnioskodawca nabywa przedmiotowe nieruchomości na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/3 części na rzecz każdego nabywcy, nie ma żadnego znaczenia dla rozpoznania sprawy. Takie jest stanowisko Wnioskodawcy i tak też zauważa Drugi Urząd Skarbowy w Toruniu w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 2006.06.30 (sygn. akt US PM/436-11/06). Ze względu na powyższe, nie rozpatrywano tej kwestii bardziej szczegółowo w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje