Istota interpretacji:

W przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości G. i Nieruchomości N. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

R. z siedzibą w Niemczech (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca") prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca posiada oddział w Polsce zarejestrowany dla celów podatku od towarów i usług jako podatnik czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć dwie nieruchomości.

• od spółki G. Sp. z o.o. (dalej: "G.") prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej przy ulicy D. w W., obejmującej dwie działki gruntu (oznaczone numerami ewidencyjnymi 16/3 oraz 16/6) o łącznym obszarze 5.397 m2(dalej: "Nieruchomość G.") wraz z prawem odrębnej własności budynku zlokalizowanego na Nieruchomości (dalej: "Budynek G.") oraz
• od spółki N. Sp. z o.o. (dalej: "N.") prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej przy ulicy D., obejmującej dwie działki gruntu (oznaczone numerami ewidencyjnymi 16/1 oraz 16/5) o łącznym obszarze 7.516 m2(dalej: "Nieruchomości N.") wraz z prawem odrębnej własności budynku zlokalizowanego na Nieruchomości (dalej: "Budynek N.").
  
  

W dalszej części wniosku Nieruchomość N. oraz Nieruchomość G. będą określane łącznie jako "Nieruchomości", a Budynek N. oraz Budynek G. jako "Budynki".

Budynek G. został oddany do użytkowania w dniu 19 stycznia 2006 r., a Budynek N. w dniu 8 kwietnia 2008 r. Wydatki poniesione przez G. i N. na ulepszenie wskazanych Budynków począwszy od dnia oddania ich do użytkowania stanowiły mniej niż 30% ich wartości początkowej.

W chwili obecnej powierzchnia w Budynku jest wynajmowana przez G. na rzecz 12 najemców, a powierzchnia w Budynku N. jest wynajmowana przez N. na rzecz 14 najemców.

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawo odrębnej własności budynków. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 18 maja 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm., w dalszej części wniosku określanej jako "Kodeks Cywilny"). Nabywca przejmie prawa i obowiązki G. i N. wynikające z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami. Ponadto, na Nabywcę przejdą związane z Nieruchomościami oraz Budynkami:

• wyposażenie Budynków (w tym także jako części składowe lub odrębne środki trwałe),
• prawo do projektu architektonicznego Budynków, wynikające z umów zawartych z J. (umowa z 16 kwietnia 2004 r. dla Budynku G. oraz umowa z dnia 15 marca 2006 r. dla Budynku N.).
• licencje na oprogramowanie dotyczące systemu zarządzania Budynkami, udzielone przez firmę H. Sp. z o.o.,
• gwarancje budowlane, udzielone przez generalnego wykonawcę Budynków,
• zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców.
  
  

G. przeniesie również na Nabywcę prawa i obowiązki z umowy najmu powierzchni parkingowej zawartej z R. Sp. z o.o., niezbędne do zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla najemców w Budynku G.

Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz odrębna własność Budynków zostaną przeniesione przez G. oraz N. na Nabywcę w stanie wolnym od obciążeń. Na Nabywcę nie przejdą zobowiązania G. oraz N. wynikające z umów kredytowych zawartych z bankiem. Ponadto na Nabywcę przejdą m.in.:

• prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących transakcji terminowych dotyczących zarządzania ryzykiem zmiany stóp procentowych,
• prawa i zobowiązania G. oraz N. wynikające z umów o współpracy oraz umów o zarządzaniu Budynkami, zawartych z G. S.A.,
• prawa i zobowiązania G. oraz N. wynikające z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową,
• prawa i zobowiązania G. oraz N. wynikające z umów dotyczących bieżącej obsługi Budynków, w tym umów zawartych z dostawcami mediów, usług sprzątania powierzchni, usług ochroniarskich, księgowych i innych,
• środki pieniężne zgromadzone przez G. oraz N. w kasie i na rachunkach bankowych,
• księgi rachunkowe G. oraz N. oraz inne dokumenty związane z prowadzeniem przez G. oraz N. przedsiębiorstwa,
• tajemnice przedsiębiorstwa G. oraz N.,
• know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.
  
  

G. oraz N. nie zatrudniają pracowników, jako że wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Budynków oraz bieżącą obsługa prawną, podatkową i księgową G. oraz N. są wykonywane na podstawie umów zawartych przez G. oraz N. z podmiotami trzecimi. G. oraz N. posiadają jedynie menedżerów, którzy pełnią funkcję członków zarządu na podstawie uchwał właściwych organów. Menadżerowie pozostaną członkami zarządów G. oraz N. również w okresie po sprzedaży.

Nieruchomości wraz z Budynkami będące przedmiotem planowanych transakcji nie stanowią finansowo i organizacyjnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa G. i N. N. i G. wystawią faktury VAT dokumentujące ww. transakcje na R. Sp. z o.o. oddział w Polsce.

Wnioskodawca – będąc zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT – po zakupie Nieruchomości wraz z Budynkami od G. i N. będzie prowadzić działalność obejmującą wynajem powierzchni w Budynku G. i Budynku N., podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny – wypracowany już w tym zakresie – know-how. Dodatkowo, ponieważ jak to zostało wskazane powyżej na Wnioskodawcę nie przejdą umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości, Wnioskodawca będzie musiał zawrzeć nowe umowy z podmiotami odpowiedzialnymi za poszczególne czynności (np. dotyczące ochrony, dostawy mediów itp.), które to prace będą niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca prosi o potwierdzenie, czy:

1. planowane transakcje nabycia Nieruchomości wraz z Budynkami będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji 22% VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT,
2. jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości wraz z Budynkami zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 Ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:
   1. przedmiotowe transakcje stanowią dla G. i N. odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
   2. przedmiotowe transakcje nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
   3. nabywane Nieruchomości wraz z Budynkami będą służyły Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
3. jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianych transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowe transakcje nabycia Nieruchomości G. i Nieruchomości N. wraz z Budynkami nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zdaniem Wnioskodawcy

Brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianych transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, przedmiotowe transakcje nabycia Nieruchomości G. i Nieruchomości N. wraz z budynkami nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, za wyjątkiem umów sprzedaży i zmiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w pkt 1 powyżej – zdaniem Wnioskodawcy – stronom transakcji sprzedaży obu Nieruchomości wraz z Budynkami przysługiwać będzie prawo do ich opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Ma to miejsce z uwagi na fakt, iż strony tych transakcji, będące czynnymi podatnikami VAT, złożą stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania tych transakcji VAT (o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), do czego będą w analizowanej sytuacji uprawnione. W takiej sytuacji, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, przedmiotowe transakcje nie będą podlegały opodatkowaniu tym podatkiem, gdyż strony będą z tytułu ich przeprowadzenia podlegały opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• (uchylone),
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych
  
  

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka planuje nabyć dwie nieruchomości:

• od spółki G. Sp. z o.o. (dalej: "G.") prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej przy ulicy D. w W., obejmującej dwie działki gruntu o łącznym obszarze 5.397 m2(dalej: "Nieruchomości G.") wraz z prawem odrębnej własności budynku zlokalizowanego na Nieruchomości G. oraz

• od spółki N. Sp. z o.o. (dalej: "N.") prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej przy ulicy D., obejmującej dwie działki gruntu o łącznym obszarze 7.516 m2(dalej: "Nieruchomości N.") wraz z prawem odrębnej własności budynku zlokalizowanego na Nieruchomości N.
  
  

A zatem, w przypadku, gdy planowana transakcja nabycia Nieruchomości G. i Nieruchomości N. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w przypadku, gdy powyższa transakcja zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, ale będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje