Istota interpretacji:

1. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego na rzecz Spółki jest wyłączona z opodatkowania VAT i równocześnie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.; dalej: ustawa o PCC)?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 1 grudnia 2009 r., P Sp. z o.o. S.K.A. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) nabyła nieruchomość położoną w W (dalej: nieruchomość), stanowiącą działkę wraz ze wzniesionym na niej budynkiem mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami (dalej: budynek). Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej, obywatela Australii, mieszkającego na stałe poza granicami Polski (dalej: sprzedający).

Zgodnie z aktem notarialnym, zarówno nabycie działki, na której wzniesiono budynek, jak i koszty budowy zostały w całości sfinansowane przez sprzedającego z jego funduszy osobistych. Pozwolenie na wzniesienie budynku sprzedający uzyskał w 1993 r. Oddanie budynku do użytkowania nastąpiło w 2003 r. Z informacji uzyskanych od sprzedającego wynika, że w okresie pomiędzy oddaniem budynku do użytkowania a sprzedażą na rzecz Spółki, budynek był wykorzystywany przez sprzedającego na cele prywatne. W szczególności, nie był udostępniany osobom trzecim, z wyjątkiem członków rodziny.

Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez sprzedającego, nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. W akcie notarialnym sprzedający oświadczył, że nie wykonywał, nie wykonuje i nie będzie wykonywał czynności polegających na sprzedaży innych nieruchomości, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki. Jednocześnie w przyszłości, jako osoba nie prowadząca działalności gospodarczej i nie zarejestrowana na cele podatku VAT w Polsce, sprzedający nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z wybudowaniem budynku (czy szerzej związanego z nieruchomością).

Sprzedający zobowiązał się w akcie notarialnym do opuszczenia i opróżnienia nieruchomości. Jednocześnie strony umowy postanowiły, że do czasu znalezienia innego lokalu mieszkalnego sprzedający (i jego rodzina) będzie miał prawo zajmować na cele mieszkalne określone lokale w budynku. W tym celu, strony zawarły stosowną umowę najmu.

Spółka zamierza wykorzystywać nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej (sprzedaż lokali oraz - okresowo - wynajem). W związku z tym Spółka ponosić będzie koszty usług reklamowych, prawnych i innych związanych z taką działalnością. Równocześnie, Spółka nie planuje ponosić nakładów na ulepszenie budynku, które przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego na rzecz Spółki jest wyłączona z opodatkowania VAT i równocześnie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.; dalej: ustawa o PCC)...
2. Czy do późniejszej sprzedaży nieruchomości (lub jej części) przez Spółkę będzie stosować się zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), przy założeniu, że nakłady poniesione przez Spółkę na ulepszenie budynku nie przekroczą 30% jego wartości początkowej...
3. Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycia związane ze sprzedażą budynku (usługi marketingowe, usługi prawnicze)...
   
   

Odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem wnioskodawcy:

Transakcja sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego na rzecz Spółki nie podlega opodatkowaniu VAT i jako taka podlega opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlega m.in. umowa sprzedaży (w tym sprzedaż nieruchomości). Na podstawie art. 2 pkt 4b lit. a) w związku z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, sprzedaż nieruchomości nie podlega PCC, jeśli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy jednocześnie podkreślić, że o wyłączeniu z opodatkowania PCC nie decyduje sam fakt posiadania przez jedną ze stron transakcji statusu podatnika VAT. Treść powołanego przepisu jednoznacznie wskazuje, że wyłączenie z opodatkowania PCC ma miejsce wyłącznie wtedy, gdy przynajmniej jedna ze stron jest faktycznie opodatkowana VAT z tytułu realizowanej transakcji, tzn. jeżeli czynność podlega opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę zasadnicze znaczenie ma ocena, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego na rzecz Spółki podlega VAT. Co do zasady, o tym czy transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu VAT decyduje okoliczność, czy była ona wykonana w ramach działalności gospodarczej zbywcy. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

W tym kontekście należy zauważyć, że nabycie działki oraz wybudowanie na niej budynku nastąpiło wyłącznie na prywatne cele sprzedającego. Z informacji uzyskanych przez Spółkę wynika, że w okresie pomiędzy oddaniem budynku do użytkowania a jego sprzedażą, budynek nie był udostępniany osobom trzecim (w szczególności był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej). Służył wyłącznie osobistym (rodzinnym) potrzebom sprzedającego. Co więcej, zgodnie z aktem notarialnym, sprzedający, poza jednorazową transakcją sprzedaży nieruchomości na rzecz Spółki, nie sprzedawał i nie zamierza sprzedawać nieruchomości. W konsekwencji, jednorazowa czynność dokonana przez sprzedającego polegająca na sprzedaży nieruchomości (niezależnie od faktu, że wyodrębniono w budynku lokale) nie spełnia definicji działalności gospodarczej - sprzedający dokonał tej czynności nie działając jako podatnik VAT. Tym samym transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT. Należy zatem uznać, ze żadna ze stron nie jest opodatkowana VAT z tytułu transakcji i w konsekwencji wspomniane zwolnienie z PCC nie znajdzie zastosowania.

W oparciu o powyższe, zdaniem Spółki, sprzedaż nieruchomości przez sprzedającego jest poza zakresem VAT i będzie opodatkowana PCC. Obowiązek podatkowy z tytułu tej transakcji, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, ciąży na kupującym, tj. na Spółce, a stawka podatku od sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, wynosi 2%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą:

1. od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%
2. innych praw majątkowych - 1%.
   
   

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umowy spółki i jej zmiany,
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
  
  

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, może co do zasady podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, że sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, od powyższej czynności powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.