Istota interpretacji:

Co stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości zawartej w drodze przetargu ograniczonego?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 15 września 2008r., w drodze aktu notarialnego zakupiła nieruchomość od Skarbu Państwa PGLLP Nadleśnictwo S., na podstawie art. 40a pkt 4, 9 i 11 ustawy o lasach. Nie będąc najemcą i korzystając z 95% obniżki z tytułu przysługujących preferencji, wnioskodawczyni kupiła pustostan w drodze przetargu ograniczonego. Nieruchomość została wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę na wartość 184 000 zł (w akcie notarialnym określoną jako cenę wywoławczą).

W celu uzyskania szansy na wygranie przetargu wnioskodawczyni musiała zaproponować kwotę wyższą od wyceny (430 000 zł - w akcie notarialnym określoną jako cena netto). Oferując prawie trzykrotnie wyższą kwotę od kwoty ustalonej przez rzeczoznawcę, wnioskodawczyni wiedziała, że preferencyjna kwota nabycia tej nieruchomości będzie stanowiła ok. 12% wartości.

Po uwzględnieniu należnej jej 95% obniżki, wnioskodawczyni zapłaciła za nieruchomość 21 500 zł (w akcie notarialnym określona jako cena sprzedażna nieruchomości). Wnioskodawczyni odprowadziła podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od kwoty 430 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Od jakiej kwoty należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych...

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony od wartości rynkowej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę. Uzasadniając swoje stanowisko wnioskodawczyni powołała się na informację Urzędu Skarbowego w Strzelcach Opolskich zawartą w piśmie z dnia 07 lipca 2003r. Znak: PO/415-14/03.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
• umowy pożyczki,
• umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długówi ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
• umowy dożywocia,
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
• ustanowienie hipoteki,
• ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnejsłużebności,
• umowy depozytu nieprawidłowego,
• umowy spółki (akty założycielskie).
  
  

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne ( art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii oraz do sprzedaży praw (art. 555 Kodeksu cywilnego).

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl powołanej wyżej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy - organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%
2. innych praw majątkowych - 1%.
   
   

W myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość w drodze przetargu ograniczonego. Cena wywoławcza tej nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wynosiła 184 000 zł. W przetargu wnioskodawczyni zaproponowała najwyższą cenę kupna w kwocie 430 000 zł. Po uwzględnieniu należnej jej 95% obniżki, wnioskodawczyni zapłaciła za nieruchomość 21 500 zł (w akcie notarialnym określona jako cena sprzedażna nieruchomości). Wnioskodawczyni odprowadziła podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od kwoty 430 000 zł.

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych należny jest w wysokości 2%, naliczanej od wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości. Wartość ta może zostać ustalona przez biegłego rzeczoznawcę.

W odniesieniu do powołanej przez wnioskodawczynię pisemnej informacji wydanej przez organ podatkowy należy stwierdzić, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.