Istota interpretacji:

Czy Spółka nieprawidłowo kwalifikowała niektóre przychody zaliczane do grupy pozostałych przychodów, a które powstawały z posiadanej gospodarki zasobami mieszkaniowymi? Przychody pozostałe dotyczą między innymi, odsetek od lokat zgromadzonych na rachunku bankowym a powstałe z wpłaconych kaucji, partycypacji i z opłat czynszowych, oraz przychody z wynajmu garaży wolnostojących znajdujących się poza budynkiem mieszkalnym, będące własnością Spółki a wynajmowane na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych będących w zasobach Spółki. Przychody te powstają wyłącznie z posiadanych przez Spółkę zasobów mieszkaniowych. Przychody te, co prawda nie zostały wymienione w interpretacji ogólnej, ale zdaniem Spółki powinny podlegając zwolnieniu, w celu ustalenia dochodu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop.

• odsetek od lokat środków na rachunkach bankowych (pochodzących z wpłaconych kaucji, partycypacji i opłat czynszowych) –jest nieprawidłowe,
• wynajmu garaży wolnostojących przez mieszkańców lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych Spółki –jest prawidłowe.
  
  

• odsetek od lokat środków na rachunkach bankowych (pochodzących z wpłaconych kaucji, partycypacji i opłat czynszowych),
• wynajmu garaży wolnostojących przez mieszkańców lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych Spółki.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka prowadzi działalność na zasadach określonych w art. 23-33 (rozdział 4) ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000r. nr 98, poz. 1070, z późn. zm. określana dalej: ustawa o TBS) z uwzględnieniem odpowiednich przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, z tą różnicą że - zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o TBS - dochody Spółki nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową jednostki. Głównym przedmiotem działalności Spółki, tj. działalnością statutową jest między innymi budowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych z kredytu zaciąganego w Banku i wpłat osób fizycznych - partycypacji oraz ich eksploatacja na zasadach najmu zgodnie z ustawą o TBS.

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm. - określana dalej skrótem "ustawa o pdop"), celem prawidłowego określenia zobowiązania podatkowego w związku, z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, Spółka rozdzieliła dla tych celów ewidencję księgową na związaną z gospodarką mieszkaniową i pozostałą (opodatkowaną). Kryteriami podziału, z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji pojęcia "zasoby mieszkaniowe" oraz "gospodarka zasobami mieszkaniowymi", przyjęto wydaną interpretację ogólną (z dnia 5 marca 2008r. Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82) Ministerstwa Finansów, która wyjaśnia znaczenie tych pojęć.

Za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółka uznała wszystkie przychody z czynszów z mieszkań, które są wykazane w książeczce czynszowej, jak również z odpłatnego korzystania przez mieszkańców z miejsc postojowych, schowków, a za koszty, Spółka uznała wszystkie koszty związane z utrzymaniem tych zasobów, w tym spłatę również odsetek od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na budowę mieszkań. Z przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zgodnie z interpretacją zostały wyłączone miedzy innymi: wynajem miejsc reklamowych, wynajem lokalu użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym, odsetki od lokat środków na rachunkach bankowych pochodzących z posiadanych zasobów mieszkaniowych (wpłaconych kaucji, partycypacji) oraz wynajem garaży wolnostojących usytuowanych poza obrębem budynku.

Wysokość przychodu zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o TBS - stawka czynszu za 1m kw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych Spółki, jest ustalana w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez Spółkę pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Ustawodawca określił w ten sposób ogólną zasadę działania Spółki w zakresie maksymalnego kształtowania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Narzucając dodatkowo ustawowe ograniczenie (art. 28 ust. 2 ustawy o TBS) - wysokość rocznej stawki czynszu do wysokości maksymalnej 4% wartości odtworzeniowej wskazanej w art. 19 ust. 10 ustawy o TBS. W kalkulowaniu proponowanej stawki czynszowej w wynajmowanych zasobach mieszkaniowych za dany rok, (która następnie jest zatwierdzona przez Zgromadzenie Wspólników - Prezydent Miasta), Spółka musi uwzględniać różnicę wszystkich ponoszonych kosztów i osiąganych przychodów ze wszystkich źródeł, w tym od 2007 roku, uwzględniać musi także po stronie "kosztowej" podatek dochodowy od osób prawnych. Stawka czynszowa uchwalana przez Zgromadzenie Wspólników wynosi obecnie 7,10 zł za 1m kw. Ustalona stawka czynszowa nie pokrywa wszystkich ponoszonych kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, część kosztów pokrywana jest z pozostałych przychodów osiąganych przez Spółkę, tj. wynajem miejsc reklamowych, wynajem lokalu użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym, odsetki od lokat środków na rachunkach bankowych pochodzących z posiadanych zasobów mieszkaniowych (wpłaconych kaucji, partycypacji) oraz wynajem garaży wolnostojących usytuowanych poza obrębem budynku.

Od dochodu z działalności pozostałej (wyłączonej zgodnie z interpretacją M. F.) Spółka odprowadza zaliczki na podatek dochodowy.

Wyżej opisane rozliczenie i funkcjonowanie Spółki, zgodnie z ustawą o TBS rodzi wątpliwość co do prawidłowości klasyfikowania niektórych przychodów, które zostały wyłączone z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przez Spółkę na podstawie w/w interpretacji ogólnej (z dnia 5 marca 2008r. Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82) Ministra Finansów. Stosowanie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, do literalnie brzmiącej interpretacji, wyłączając z przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi między innymi, odsetki od lokat, czynsz od wynajmu garaży wolnostojących i następnie obciążenie dochodu podatkiem dochodowym od osób prawnych dla Spółki prowadzącej gospodarkę zasobami mieszkaniowymi zgodnie z ustawą o TBS, powoduje wzrost poziomu obciążenia najemców, poprzez wzrost stawki czynszowej. Wątpliwości Spółki wynikają z faktu, że dochód z działalności pozostałej (obecnie wyłączonej przez Spółkę i opodatkowanej) jest wynikiem ubocznej działalności gospodarczej z posiadanej gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Gdyby Spółka nie posiadała zasobów mieszkaniowych, nie byłoby przychodu z tytułu czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez Spółkę, które pozwalałyby na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę o którym mowa w artykule 28 ust. 1 ustawy o TBS. Wszystkie zgromadzone środki finansowe, a efekcie końcowym wypracowany zysk przez Spółkę przeznaczony jest zgodnie ze Statutem i zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o TBS w całości na kapitał rezerwowy, z przeznaczeniem na utrzymywanie posiadanej gospodarki mieszkaniowej i budowę nowych mieszkań na wynajem.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Spółka nieprawidłowo kwalifikowała niektóre przychody zaliczane do grupy pozostałych przychodów, a które powstawały z posiadanej gospodarki zasobami mieszkaniowymi... Przychody pozostałe dotyczą między innymi, odsetek od lokat zgromadzonych na rachunku bankowym a powstałe z wpłaconych kaucji, partycypacji i z opłat czynszowych oraz przychody z wynajmu garaży wolnostojących znajdujących się poza budynkiem mieszkalnym, będące własnością Spółki a wynajmowane na rzecz mieszkańców lokali mieszkalnych będących w zasobach Spółki. Przychody te powstają wyłącznie z posiadanych przez Spółkę zasobów mieszkaniowych. Przychody te, co prawda nie zostały wymienione w interpretacji ogólnej, ale zdaniem Spółki powinny podlegać zwolnieniu, w celu ustalenia dochodu, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop.

Stanowisko Spółki.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o pdop, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (...). W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Istotne więc z punktu prawidłowego stosowania przepisów art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop jest określenie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" oraz "gospodarka zasobami mieszkaniowymi". W przytoczonej ustawie o pdop wyżej wymienione pojęcia nie są określone. W związku z tym Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 5 marca 2008 roku wydało interpretacje ogólną definiującą wyżej wymienione pojęcia.

Natomiast zdaniem Spółki, ustawa o TBS na podstawie której Spółka prowadzi działalność, rozszerza pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi o sumę czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez Spółkę, które pozwalają na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o TBS.

Dlatego przychody pośrednie (odsetki od środków na rachunkach bankowych, opłaty pobierane od garaży wolnostojących) powstałe na bazie posiadanych zasobów mieszkaniowych, co prawda nie mieszczą się w wydanej interpretacji w definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to jednak, powinny kwalifikować się do przychodów wpływających na dochód, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop. Zatem, przychody jak i koszty ich uzyskania niezależnie od tego z jakich źródeł pochodzą, powstałe na bazie zasobów mieszkaniowych, są przychodami i kosztami wpływających na dochód, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop. Zwolnienie wynikające z powyższego przepisu jest zwolnieniem warunkowym, tzn. że podatnik uzyskuje prawo do zwolnienia tylko w przypadku wydatkowania uzyskanych dochodów na ściśle oznaczony cel, określony w tym przepisie (tj. dochód zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, a wiec dla celów dla których jest powołana Spółka).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zasady działania towarzystw budownictwa społecznego określone zostały w rozdziale 4 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm. określana dalej: ustawa o TBS).

Z treści art. 27 ust. 1 ustawy o TBS wynika, iż przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Towarzystwo może również:

1. nabywać budynki mieszkalne,
2. przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
3. wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
4. sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
5. prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (art. 27 ust. 2 ustawy o TBS).
   
   

Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, które określają w towarzystwach budownictwa społecznego sposób ustalania czynszu za najem lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu i koszty eksploatacji traktują jako nierozłączną całość.

Zgodnie z art. 28 ustawy o TBS, stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (…).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. - określana dalej skrótem ustawa o pdop), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
   
   

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Powołana ustawa o pdop nie zawiera definicji "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zakresu tych pojęć nie da się także wywieść z przepisów ustawy o TBS.

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego wynika również, że pojęcie "gospodarki" obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług.

Stąd przez "gospodarkę zasobami mieszkaniowymi" należy rozumieć całość podejmowanych działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie (w tym między innymi zarządzanie) substancją mieszkaniową znajdującą się w wybudowanych budynkach mieszkalnych.

Uwzględniając natomiast charakter opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1. budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3. urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
   
   

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody, w tym w szczególności opłaty (czynsze) pobierane od lokatorów oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (odpowiednio art. 12 i art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o pdop). Uzyskany z tego tytułu dochód, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, będzie wolny od podatku jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast pod pojęciem "utrzymanie zasobów mieszkaniowych" rozumie się ogół działań mających na celu utrzymanie istniejącej substancji mieszkaniowej, co przejawia się w ponoszeniu kosztów (wydatków) mających związek z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w należytym stanie.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie natomiast dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi i to bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż w przedstawionym stanie faktycznym dochody uzyskane z tytułu odsetek od lokat środków na rachunkach bankowych pochodzących z posiadanych zasobów mieszkaniowych (powstałych z wpłaconych kaucji, partycypacji i opłat czynszowych) mają charakter dochodów kapitałowych, zatem nie są dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Natomiast odnośnie dochodów z tytułu wynajmu garaży wolnostojących przez mieszkańców lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych Spółki należy stwierdzić, iż stanowią one dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w konsekwencji będą wolne od podatku dochodowego od osób prawnych pod warunkiem przeznaczenia ich na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Tym samym stanowisko Spółki w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu:

• odsetek od lokat środków na rachunkach bankowych (pochodzących z wpłaconych kaucji, partycypacji i opłat czynszowych) – jest nieprawidłowe,
• wynajmu garaży wolnostojących przez mieszkańców lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych Spółki – jest prawidłowe.
  
  

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.