Istota interpretacji:

Czy koszt spłaty odsetek skapitalizowanych od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań TBS jest kosztem z działalności dotyczącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi i czy w związku z tym przychody z czynszów w części przeznaczonej na spłatę tych odsetek są przychodem z tej działalności? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Towarzystwo jest Spółką prawa handlowego. Założycielem i jedynym wspólnikiem jest Gmina. Towarzystwo działa na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks Spółek Handlowych, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ustawie o gospodarce komunalnej oraz postanowieniach aktu założycielskiego z dnia 14 czerwca 2000 r. ze zm.

Podstawowym celem działalności Spółki jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej poprzez budowanie, remonty kapitalne, adaptacje domów mieszkalnych i eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może również:

• nabywać budynki mieszkalne,
• przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
• prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą polegającą na budowaniu budynków wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych ze środków przyszłych właścicieli,
• sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i nie mieszkalnymi nie stanowiącymi jego własności.
  
  

Zgodnie z powyższym Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie, remoncie lokali mieszkalnych (zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 r.) ich wynajmie, oraz budowie i wynajmie lokali użytkowych (garaży). Wnioskodawca prowadzi również działalność związaną z administrowaniem na podstawie zawartych umów nieruchomościami Wspólnot Mieszkaniowych. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy o Podatku Dochodowym od Osób Prawnych w celu prawidłowego określenia zobowiązań podatkowych w związku z art. 17 ust.1 pkt 44 w/w ustawy ewidencja księgowa została podzielona dla celów podatkowych na związaną z gospodarką zasobami mieszkaniowymi z ewentualnym warunkowym zwolnieniem jej dochodów z podatku i działalność pozostałą. Za przychód działalności związanej z gospodarką zasobami mieszkalnymi uznano całe przychody z czynszów wraz z mediami z mieszkań zasobu własnego. Za koszty związane z tą działalnością uznano wszystkie koszty bezpośrednie związane z utrzymaniem zasobu własnego (również media i spłatę odsetek skapitalizowanych od kredytu zaciągniętego na budowę zasobu mieszkaniowego). Część kosztów, których nie można bezpośrednio przyporządkować do działalności związanej z gospodarowaniem zasobami mieszkaniowymi, ani do działalności pozostałej podzielono zgodnie z art. 15 ust. 2 i 2a ustawy strukturą przychodów. W związku z faktem, że zasób własny TBS jest niewielki (42 lokale mieszkalne) koszty z działalności mieszkaniowej ustalone jw. przewyższają przychód tej działalności. Spowodowało to stratę na działalności mieszkaniowej, a jednocześnie większy niż przy rozliczeniu całej firmy dochód na działalności pozostałej. Od tak ustalonej podstawy opodatkowania został odprowadzony w 2007 oraz 2008 r. podatek dochodowy. Powstałą stratę Spółka pokrywa z działalności komercyjnej dotyczącej administrowania zasobami Wspólnot Mieszkaniowych. Powstała więc sytuacja, w której nie ma dochodu na działalności dotyczącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy koszt spłaty odsetek skapitalizowanych od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań TBS jest kosztem z działalności dotyczącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi i czy w związku z tym przychody z czynszów w części przeznaczonej na spłatę tych odsetek są przychodem z tej działalności... (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2).

Zdaniem wnioskodawcy, istotne z punktu prawidłowego stosowania przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest określenie zakresu pojęcia "zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi", użytego w tym przepisie. Użyte w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przytoczone wyżej pojęcie, nie jest określeniem nowym stworzonym na potrzeby znowelizowanej ustawy. Występowało ono także w obowiązujących już wcześniej ustawach. Z uwagi jednak na pojawiające się wątpliwości wśród podatników oraz części organów podatkowych, co do zakresu pojęcia "zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi", użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Ministerstwo Finansów przedstawiło interpretację ogólną w tym zakresie, w piśmie z dnia 05 marca 2008r.

W związku z tym, zdaniem Ministra Finansów, przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

• dźwigi osobowe i towarowe,

• aparaty do wymiany ciepła,

• kotłownie i hydrofornie wbudowane,

• klatki schodowe,

• strychy, piwnice, komórki,

• balkony, loggie, strychy

• garaże,

• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

• budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

• kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

• urządzenia - i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

• zbiorniki-doły gnilne; szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

• rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

• sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

• budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zdaniem Wnioskodawcy spłata odsetek skapitalizowanych od kredytów wziętych wcześniej na budowę mieszkań nie mieści się w pojęciu tak określonych zasobów mieszkaniowych i nie jest kosztem w rozumieniu § 17 ust. 1 pkt 44. Trudniejszą sprawą jest stwierdzenie co do czynszu pobieranego z zasobów mieszkaniowych. Niewątpliwie czynsz z mieszkań jako taki, jest przychodem z zasobów mieszkaniowych. Ale trudno pominąć fakt, że zgodnie z art. 28 Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995r., część czynszu w tbs-ach przeznaczona jest również na spłatę kredytu i odsetek skapitalizowanych, i w tym zakresie nie jest to przychód, który jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W związku z tym winien być zakwalifikowany w części, która przeznaczona jest na spłatę w/w odsetek do pozostałej działalności. Reasumując koszt spłaty odsetek skapitalizowanych i przychód z czynszów w części przeznaczonej na ich pokrycie nie jest kosztem i przychodem w sensie art. 17 ust. 1 pkt 44.

Stanowisko wnioskodawcy jest zgodne z wcześniej wydaną interpretacją indywidualną z dnia 17 września 2008 r. sygn. IBPB3/423-69/08/PP Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wyjaśnić, że ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 ze zm. – zwana dalej "updop") nie zawiera przepisu § 17 ust. 1 pkt 44. Zawarty w updop art. 17 ust. 1 pkt 44 dotyczy zwolnień przedmiotowych , a nie kosztów jak pisze w swoim stanowisku wnioskodawca.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
   
   

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. W określeniu "zasoby mieszkaniowe" mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do "zasobów mieszkaniowych" zaliczyć można:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

• dźwigi osobowe i towarowe,

• aparaty do wymiany ciepła,

• kotłownie i hydrofornie wbudowane,

• klatki schodowe,

• strychy, piwnice, komórki,

• balkony, loggie,

• garaże,

• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

• budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

• kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

• urządzenia - i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

• zbiorniki-doły gnilne; szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

• rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

• sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

• budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku towarzystw budownictwa społecznego jest nią ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) Oceniając zatem przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że koszty spłaty odsetek skapitalizowanych od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań nie mieszczą się w pojęciu "koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Natomiast przychód pochodzący z czynszów będzie "przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Jednakże przeznaczenie go na spłatę odsetek skapitalizowanych od kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań spowoduje, że dochód w tej części nie może być uznany za "dochód przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych" , a co za tym idzie nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Stanowisko wnioskodawcy jest zatem prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, iż w sprawie będącej przedmiotem pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 wydano odrębną interpretację indywidualną.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje