Istota interpretacji:

Czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych otrzymana wpłata w wysokości 7.300,00 zł tytułem sprzedaży pomieszczenia stanowiącego część wspólną nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też można ją kwalifikować do dochodów zwolnionych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, przez to określana jest mianem ułomnej osoby prawnej. Wspólnota Mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, uznawana jest za jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Z tej racji, na mocy art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jest podatnikiem tego podatku.

Wspólnota Mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, tj. gruntem oraz częścią budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Prawo do rozporządzania rzeczą wspólną, to także prawo właścicieli związanych węzłem współwłasności w nieruchomości wspólnej, między innymi do: zbycia lokalu powstałego w wyniku przebudowy i podziału części wspólnej nieruchomości.

Wnioskodawca podjął decyzję wyrażoną w Uchwale nr (…) o sprzedaży części wspólnych nieruchomości, na rzecz właścicieli lokalu niemieszkalnego w tej samej nieruchomości. W dniu 28.11.2008 r. został spisany Akt notarialny, w którym wszyscy właściciele nieruchomości oświadczyli, że w związku z zaadaptowaniem przez właścicieli lokalu niemieszkalnego pomieszczeń z części wspólnych, a to: pomieszczenia dawnej pralni, korytarza i wc o łącznej powierzchni użytkowej 22,10 m2, porozumieli się co do zmiany odrębnej własności lokalu niemieszkalnego, poprzez przyłączenie tych pomieszczeń do tego lokalu, jako jego części składowych oraz co do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.

W ten sposób lokal ten zwiększył swoją powierzchnię i w związku z tym, jego właściciel ponosić będzie od dnia fizycznego i prawnego połączenia większe opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele oświadczyli, że tytułem wynagrodzenia za zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej, wpłacą na rzecz funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej, kwotę 7.300,00 zł – i w dniu 28.11.2008 r. dokonali zapłaty. Otrzymana należność w całości zostanie przeznaczona na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 aktualnie obowiązującej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwolnione od podatku są: dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że gospodarka zasobem mieszkaniowym we wspólnocie mieszkaniowej ma inny zakres i charakter niż w spółdzielni mieszkaniowej, m.in. ze względu na to, że wspólnota nie gospodaruje lokalami i nie pobiera czynszów najmu lokali mieszkalnych, lecz dokonuje zakupów materiałów i usług w imieniu wszystkich właścicieli lokali łącznie, pobiera od nich zaliczki w celu opłacenia tych zakupów, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału kosztów dokonanych zakupów na poszczególnych właścicieli lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, otrzymana wpłata w wysokości 7.300,00 zł tytułem sprzedaży pomieszczenia stanowiącego część wspólną nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też można ją kwalifikować do dochodów zwolnionych...

Zdaniem Wnioskodawcy, wszelkie przychody uzyskane przez Wspólnotę z tytułu czynności prawnych mających za przedmiot część nieruchomości wspólnej, zawierane między Wspólnotą, a jej członkami, jeśli tylko skutek tych czynności polega na zwiększeniu lub zmniejszeniu się powierzchni lokali, należy traktować jako "gospodarkę zasobami mieszkaniowymi", ponieważ nie jest to inna działalność gospodarcza.

Stwierdzić należy, że Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada własności nieruchomości odrębnej od własności jej członków, a właścicielami nieruchomości wspólnej (strychu, korytarzy, piwnic, pralni, itp.) są poszczególni członkowie Wspólnoty, mający do niej prawo współwłasności w częściach ułamkowych. Trudno jest więc uznać, że członkowie Wspólnoty sami sobie sprzedali składnik majątku, jakim jest pomieszczenie wspólne, którego jednocześnie byli właścicielami. Czynność ta, ma bardziej charakter umowy dotyczącej zniesienia współwłasności części wspólnych nieruchomości.

Dochód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową ze zbycia pomieszczenia wspólnego i wyłączenia go z części nieruchomości wspólnej oraz dołączenie do lokalu wyodrębnionego, stanowi dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który w całości przeznaczony jest na potrzeby remontowe Wspólnoty.

W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej, jest dochodem zwolnionym od opodatkowania w świetle art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 powyższej ustawy wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Z kolei w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści ww. przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne, niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże;
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe;
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).

Związane z wyżej wymienionymi lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 powyższej ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa dokonała sprzedaży części wspólnej nieruchomości (pomieszczenia dawnej pralni, korytarza i wc), a uzyskany dochód przeznaczy w całości na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi (potrzeby remontowe Wspólnoty). Oznacza to, iż zachowane zostały warunki niezbędne do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Reasumując, uzyskany dochód ze sprzedaży części wspólnej nieruchomości podlega zwolnieniu przedmiotowemu w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.