Istota interpretacji:

Czy dokonywana przez Spółdzielnię kwalifikacja i podział kosztów z faktur zewnętrznych za zakupione usługi i materiały w kwocie łącznej dla osiedli lub budynków na związane z lokalami mieszkalnymi lub z użytkowymi (opodatkowanymi) przy zastosowaniu jednostek rozliczeniowych ustalonych w regulaminach wewnętrznych spółdzielni jest prawidłowy?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) oraz statutu.

Spółdzielnia zarządza i administruje własnymi zasobami mieszkaniowymi i nie prowadzi innej działalności gospodarczej.

W Spółdzielni koszty i przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi prowadzone są z podziałem na wyodrębnione nieruchomości (jedno lub wielobudynkowe) i budynki.

Spółdzielnia administruje budynkami, w których występują tylko lokale mieszkalne (zajmowane na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu, lokale mieszkalne do których ustanowiona została wyodrębniona własność oraz lokale na zasadach najmu) oraz budynkami, w których poza lokalami mieszkalnymi występują również lokale użytkowe zajmowane na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu, lokale do których ustanowiona została wyodrębniona własność oraz lokale użytkowe na zasadach najmu.

Spółdzielnia dzierżawi również tereny na podstawie umów najmu na cele gospodarcze oraz powierzchnie budynków na cele reklamowe. W budynkach część powierzchni wspólnych (piwnice, zsypy, korytarze, strychy, itp.) jest wynajmowana na potrzeby mieszkaniowe lokatorów, stanowiąc pożytki nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ponoszone koszty i wnoszone opłaty za lokale zgodnie z uregulowaniami zawartymi w "Regulaminie (…)" ewidencjonowane są z podziałem na rodzaje lokali w poszczególnych nieruchomościach (i budynkach), w rozbiciu na następujące składniki: eksploatacja podstawowa, odpis na fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, działalność społeczno i oświatowo-kulturalna, koszty różnicy wody, konserwacja domofonów, konserwacja anten zbiorczych, utrzymanie dźwigów osobowych, wywóz nieczystości oraz centralne ogrzewanie i ciepła woda.

Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W celu prawidłowego ustalenia zobowiązania podatkowego przychody Spółdzielni zostały podzielone na przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychody z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Uwzględniając interpretację ogólną Ministerstwa Finansów nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z 5 marca 2008 r. przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowią przychody związane z lokalami mieszkalnymi wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami (garaże, piwnice, strychy), obiektami i urządzeniami związanymi z administrowaniem osiedlowymi budynkami mieszkalnymi.

Przychody z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowią przychody związane z lokalami użytkowymi w budynkach mieszkalnych i wolnostojących, zajmowanymi na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu, lokale do których ustanowiona została wyodrębniona własność oraz lokale użytkowe na zasadach najmu np. takie jak: opłaty eksploatacyjne, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat, zwrot kosztów sądowych i egzekucyjnych z tytułu prowadzonych windykacji należności oraz odsetki od lokat bankowych (niezależnie od źródła pochodzenia środków), najmu powierzchni, reklam, ze sprzedaży środków trwałych.

Występuje konieczność prawidłowego przyporządkowania kosztów uzyskania przychodów na związane z przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychody związane z działalnością inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, podlegającą opodatkowaniu.

Spółdzielnia otrzymuje faktury zewnętrzne za zakupione materiały i usługi (utrzymanie czystości, konserwacje, energia, woda i ścieki, koszenie, konserwacje zieleni, centralne ogrzewanie) w kwocie łącznej na dane osiedle lub w rozbiciu na budynki, w których są tylko lokale mieszkalne lub też i lokale użytkowe. Koszty związane są więc z działalnością opodatkowaną lub działalnością opodatkowaną i działalnością zwolnioną.

Podział kosztów dokonywany jest przez administrację zgodnie z "Regulaminem (…)". Jednostkami rozliczeniowymi kosztów xxx w zależności od rodzaju kosztów są: jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu, udział właściciela w nieruchomości wspólnej, osoba zameldowana, wskaźnik urządzeń pomiarowych, punkt instalacji domofonowej lub gniazdo anteny zbiorczej.

Koszty ogólne spółdzielni i administracji osiedli, których bezpośrednio nie można przypisać do wydatków związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, ani do wydatków poniesionych w celu uzyskania przychodów ze źródeł opodatkowanych, spółdzielnia dzieli według proporcji przychodów opodatkowanych w przychodach ogółem z działalności operacyjnej (przychody z eksploatacji zasobów, dźwigów, centralnego ogrzewania i ciepłej wody, zespołów konserwatorskich), bez przychodów z pozostałej działalności operacyjnej i finansowej. Koszty ogólne w tej części, w jakiej w przychodach ogółem spółdzielni pozostają przychody z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, są uwzględniane przy wyliczeniu dochodu spółdzielni podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 15 ust. 2).

Przykład wyliczenia dochodu podlegającego opodatkowaniu, przy zastosowaniu wskaźnika przychodów opodatkowanych w przychodzie ogółem do ustalenia kosztów związanych ze sprzedażą opodatkowaną: (…)

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dokonywana przez Spółdzielnię kwalifikacja i podział kosztów z faktur zewnętrznych za zakupione usługi i materiały w kwocie łącznej dla osiedli lub budynków na związane z lokalami mieszkalnymi lub z użytkowymi (opodatkowanymi) przy zastosowaniu jednostek rozliczeniowych ustalonych w regulaminach wewnętrznych spółdzielni jest prawidłowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Z przepisu art. 15 ust. 2a wynika, iż zasadę, o której mowa w ust. 2, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania.

Zdaniem Spółdzielni przepis ten pozwala na zastosowanie wskaźnika wynikającego z proporcji udziału przychodów opodatkowanych w przychodach ogółem nie tylko do rozliczenia kosztów ogólnych i administracji, lecz także do wszystkich kosztów eksploatacyjnych spółdzielni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy stwierdzić, że na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody Spółdzielni otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega natomiast dochód z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, przychody z inwestycji finansowych.

W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…).

W związku z tym, że Spółdzielnia prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Istotne przy tym jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółdzielnia wskazała, iż otrzymuje faktury zewnętrzne za zakupione materiały i usługi dotyczące kosztów eksploatacji oraz ponosi koszty ogólne i koszty administracji, których nie można jednoznacznie przypisać do działalności opodatkowanej albo zwolnionej z podatku dochodowego.

W przypadku gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a tejże ustawy, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio. Pamiętać należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów.

Jednocześnie w niniejszej interpretacji pominięto przykład liczbowy ilustrujący stanowisko Spółdzielni w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego wyliczenia dochodu podlegającego opodatkowaniu. Zatem tutejszy Organ nie może potwierdzić prawidłowości sposobu wyliczenia dochodu podlegającego opodatkowaniu, bowiem zasady jego arytmetycznego wyliczenia nie podlegają urzędowej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje