|
Chcesz odszukać potrzebne Ci informacje z zakresu stosowania prawa podatkowego
szybciej, wygodniej i pewniej, bez reklam?
|
||||||||||
| Słowa kluczowe: działalność opodatkowana, działalność zwolniona od opodatkowania, gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi, koszty uzyskania przychodów, koszty zarządu, proporcja, rozliczanie (rozliczenia), spółdzielnie mieszkaniowe, udział w kosztach, zasoby mieszkaniowe, zwolnienia przedmiotowe | |
| Data: 2009-02-03 | |
![]() Istota interpretacji:Czy prawidłowe jest postępowanie Wnioskodawcy w zakresie przyporządkowania kosztów bezpośrednich nieruchomości oraz kosztów pośrednich (tj. kosztów mienia do wspólnego korzystania, kosztów zarządzania i kosztów ogólnych) do działalności opodatkowanej lub zwolnionej z podatku dochodowego?Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 03 listopada 2008 r. (data wpływu 10.11.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozliczania kosztów uzyskania przychodów -jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 10 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozliczania kosztów uzyskania przychodów.
Spółdzielnia prowadzi działalność w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). W Spółdzielni funkcjonuje osiem terytorialnie wyodrębnionych osiedli, a w ramach każdego osiedla od kilku do kilkunastu nieruchomości. Na każdym osiedlu prowadzona jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz inna działalność gospodarcza taka jak: najem lokali użytkowych, udostępnianie ścian budynków pod reklamy, świadczenie usług konserwacyjno - remontowych. Członkowie oraz osoby nie będące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali oraz właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni zobowiązani są do pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Koszty, o których mowa wyżej ewidencjonowane są odrębnie dla każdej nieruchomości zgodnie z art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obejmują one w szczególności:
Część z w/w kosztów jest kosztami bezpośrednimi nieruchomości (np. ubezpieczenie, konserwacje, utrzymanie czystości w danej nieruchomości), część stanowi koszty pośrednie nieruchomości - koszty zarządzania, koszty ogólne i koszty mienia do wspólnego korzystania. Zasady pokrywania kosztów nieruchomości określa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 ust. 1-2 i 4 oraz ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w art. 12 ust. 2. Zasady te znajdują odzwierciedlenie w zapisach statutu Spółdzielni. Zgodnie z postanowieniami statutu koszty eksploatacji i utrzymania rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. Koszty mienia do wspólnego korzystania w obrębie danego osiedla oraz koszty mienia Spółdzielni będącego siedzibą administracji osiedlowych, rozlicza się w ramach poszczególnych osiedli. Mienie funkcjonujące na rzecz całej Spółdzielni rozlicza się w ramach Spółdzielni.
Koszty bezpośrednie danej nieruchomości rozliczane są na poszczególne typy lokali występujące w tej nieruchomości, tj. lokale mieszkalne, lokale użytkowe na prawach własnościowych i odrębnej własności, lokale użytkowe w najmie, garaże na prawach własnościowych i odrębnej własności, garaże w najmie, lokale własne Spółdzielni (np. lokal administracji osiedlowej). Rozliczenie tych kosztów następuje proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych typów lokali występujących w danej nieruchomości. Niektóre koszty bezpośrednie są kosztami wspólnymi kilku nieruchomości. W takim przypadku, koszty te rozlicza się w pierwszej kolejności na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali znajdujących się w danych nieruchomościach. Następnie koszty przyporządkowane do danej nieruchomości rozlicza się na poszczególne typy lokali występujące w tej nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych typów lokali występujących w tej nieruchomości. Koszty bezpośrednie nieruchomości, przyporządkowane w opisany wyżej sposób do określonych typów lokali, zwiększają koszty działalności zwolnionej (np. koszty przypadające na lokale mieszkalne) lub opodatkowanej (np. koszty przypadające na lokale użytkowe w najmie).
Do nieruchomości stanowiących mienie do wspólnego korzystania zalicza się w Spółdzielni: grunty, budynki, budowle, urządzenia, elementy małej infrastruktury służące mieszkańcom danego osiedla, a w szczególności: chodniki, ulice wewnętrzne osiedli, parkingi, oświetlenie terenów i ulic, place zabaw, tereny zielone. W obrębie tego mienia - traktowanego jako zasoby mieszkaniowe - znajdują się również pomieszczenia, grunty wynajmowane lub wydzierżawiane innym podmiotom (osobom) na prowadzenia działalności gospodarczej. Koszty związane z ich eksploatacją i utrzymaniem Wnioskodawca zalicza do kosztów z innej działalności, z której dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Koszty zarządzania w Spółdzielni związane są z funkcjonowaniem administracji osiedlowych oraz Zarządu Spółdzielni. Do kosztów tych należą w szczególności: koszty pracownicze, koszty utrzymania budynków, pomieszczeń administracji osiedlowych oraz inne koszty związane z funkcjonowaniem biura.
Koszty zarządzania i koszty ogólne dotyczące funkcjonowania danego osiedla przyporządkowane są do działalności opodatkowanej lub zwolnionej na podstawie proporcji w jakiej pozostają przychody z działalności opodatkowanej oraz przychody z działalności zwolnionej w ogólnej kwocie przychodów osiąganych w ramach danego osiedla. Koszty zarządzania i koszty ogólne dotyczące funkcjonowania całej Spółdzielni przyporządkowane są do działalności opodatkowanej lub zwolnionej na podstawie proporcji w jakiej pozostają przychody z działalności opodatkowanej oraz przychody z działalności zwolnionej w ogólnej kwocie przychodów Spółdzielni.
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zgodnie z art. 15 ust. 2 i 2a tej samej ustawy, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania. Zdaniem Wnioskodawcy ustalenie wielkości kosztów zgodnie z w/w zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodów, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów.
Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:
Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin. Zgodnie z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W związku z tym, że wszelkie opłaty (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji), należy stwierdzić, że na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody Spółdzielni otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.
Opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega natomiast dochód z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, przychody z inwestycji finansowych. W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…). W związku z tym, że Spółdzielnia prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi to stanowią przychód z tego właśnie źródła. Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Istotne przy tym jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł. W przedstawionym stanie faktycznym Spółdzielnia wskazała, iż ponosi koszty bezpośrednie nieruchomości oraz koszty pośrednie (tj. koszty mienia do wspólnego korzystania, koszty zarządzania i koszty ogólne), których nie można jednoznacznie przypisać do działalności opodatkowanej albo zwolnionej z podatku dochodowego. W przypadku gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów - zarówno pośrednich jak i bezpośrednich - do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2a tejże ustawy, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio. Pamiętać należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno. Referencje |
|
| 2009-02-03 |
