Istota interpretacji:

1) Czy przychód ze zbycia udziałów we wspólnocie można zaliczyć do przychodów z gospodarki mieszkaniowej, a co za tym idzie za przychód zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych? 2) Czy koszty remontu dachu można uznać za koszty uzyskania przychodów ze zbycia udziałów we wspólnocie?

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca jest zarządcą nieruchomości przy ul. (…) w Ś(…). Właściciel nieruchomości - Wspólnota Mieszkaniowa, zwróciła się do zarządcy z wnioskiem o przekształcenie strychu (części wspólnej) na lokal mieszkalny, a następnie zbycie tego lokalu na rynku.

Zarządca znalazł nabywcę, który podpisze umowę ze wspólnotą na remont i docieplenie dachu w zamian za nabycie praw do nowo powstałego lokalu.

Transakcja zostanie zarejestrowana w księgach rachunkowych wspólnoty, jako remont dachu z dociepleniem, a następnie sprzedaż lokalu.

Koszt remontu i przychód ze sprzedaży będą w jednakowej wysokości, a kwota transakcji została ustalona umownie i jest wyższa niż ceny rynkowe zbywania udziałów powstałych w wyniku adaptacji strychu na cele mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy przychód ze zbycia udziałów we wspólnocie można zaliczyć do przychodów z gospodarki mieszkaniowej, a co za tym idzie jako przychód zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych...
2. Czy koszty remontu dachu można uznać jako koszty uzyskania przychodów ze zbycia udziałów we wspólnocie...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód jaki uzyska wspólnota mieszkaniowa ze zbycia udziałów, a który będzie musiała wydać na remont dachu mieści się w kategorii przychodów z gospodarki mieszkaniowej, a więc zwolnionych. Ponadto, przychód ten w całości zostaje wydany na remont nieruchomości, tak więc nie przyniesie korzyści majątkowych właścicielom. Co więcej, wpłynie korzystnie na stan techniczny budynku. Dlatego też, Spółka uważa, że przychód ten powinien być zwolniony od podatku od osób prawnych, a koszty remontu dachu powinny stanowić koszt uzyskania tegoż przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Norma prawna zawarta w art. 6 tej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 niniejszej ustawy).

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu. W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka. Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty - w tym wypadku na remont i docieplenie dachu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż zamiarem wspólnoty jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż. Faktycznie, sprzedaż (odpłatne zbycie wydzielonego lokalu) zostanie dokonana w zamian za wykonany przez nabywcę na remont i docieplenie dachu.

W art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych został zdefiniowany przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (z zastrzeżeniem ust. 4 i 5). Mówiąc o "wartości wyrażonej w cenie", przepisy nie przesądzają jednak o dopuszczalnej formie zapłaty tej ceny. Może ona nastąpić w pieniądzu, ale nie tylko. Może mieć również postać świadczenia innego niż pieniężne. Przykładowo, zwolnienia zbywającego z ciążących na nim zobowiązań wobec nabywcy lub przeniesienia na niego prawa własności rzeczy. Każde z wymienionych rozwiązań będzie prowadziło do uiszczenia "ceny" zbywanej rzeczy lub prawa majątkowego.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego cena zostanie zapłacona przez nabywcę w formie poniesionych przez niego nakładów związanych z remontem i dociepleniem dachu. Zatem, łączna wartość tych świadczeń będzie stanowić przychód wspólnoty mieszkaniowej z odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Należy jednak zaznaczyć, że przepisy art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawierają zastrzeżenie, dotyczące przypadku, gdy cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, wówczas przychód z ich zbycia określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Niniejsze nie znajduje jednak odzwierciedlenia w analizowanym przypadku, gdyż - jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego - kwota transakcji jest wyższa niż obowiązujące ceny rynkowe.

W celu ustalenia dochodu z przedmiotowej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego istotne jest również określenie kosztów z nią związanych.

Norma zawarta w art. 15 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika zatem, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

W opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę, kosztami uzyskania przychodów będą zatem wydatki, związane bezpośrednio jak i pośrednio z przedmiotową sprzedażą mieszkania wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu). W szczególności będą to wydatki związane z remontem i adaptacją strychu na cele mieszkalne.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. (art. 7 ust. 2).

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a koszty poniesione w związku z tą sprzedażą stanowią koszty tej gospodarki.

W analizowanej sytuacji, w wyniku dokonanej adaptacji strychu i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, który zostanie sprzedany, wspólnota mieszkaniowa uzyska przychód stanowiący cenę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w postaci nakładów remontowych poniesionych przez nabywcę tego lokalu mieszkalnego. Jednakże - jak wskazano już na wstępie niniejszej interpretacji - zarówno przychody jak i koszty dotyczące transakcji sprzedaży tego mieszkania stanowić będą przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi mające wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, o ile przeznaczony jest na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - w tym przypadku, w związku ze specyfiką transakcji sprzedaży mieszkania, z góry wydatkowany na remont i docieplenie dachu.

Jednocześnie mając na uwadze, że stroną wniosku o udzielenie niniejszej interpretacji jest zarządca nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie ma mocy wiążącej dla wspólnoty mieszkaniowej przez niego zarządzanej.

W związku z powyższym informuje się, że uzyskanie interpretacji indywidualnej dotyczącej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przez wspólnotę mieszkaniową możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz ze spełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa przez zainteresowaną wspólnotę mieszkaniową.

Interpretacja dotyczy opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50 - 126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64 - 100 Leszno.