Istota interpretacji:

Czy czynności Spółdzielni z tytułu zarządzania budynkiem wspólnoty mieszkaniowej, w którym znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz osób nie będących jej członkami, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tych usług traktować za zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008 r. (data wpływu 6 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego -jest nieprawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Pismem z dnia Nr ITPB3/423-430/08/AW wezwano Jednostkę do uzupełnienia podpisu pod złożonym wnioskiem, sprecyzowanie stanu faktycznego oraz uściślenie zadanych pytań. Niniejsze zostało dokonane pismem z dnia 3 września 2008 r. (data wpływu 9 września 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca świadczy usługi na rzecz wspólnot mieszkaniowych, które powierzyły mu zarząd na podstawie ustawy o własności lokali. W ramach sprawowania powierzonego zarządu Spółdzielnia reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, prowadzi księgowość wspólnoty oraz całą obsługę administracyjną i ponosi związane z tym koszty.

W skład zasobów Spółdzielni wchodzą m.in. byłe mieszkania państwowych gospodarstw rolnych. Jednostka zarządza budynkami, w których mieszkają będący jej członkami właściciele mieszkań, a także właściciele nie będący członkami Spółdzielni oraz lokalami mieszkalnymi, które są jej własnością (zostały otrzymane od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa - obecnie ANR). Występują więc sytuacje, gdy w jednym budynku (wspólnocie) znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz mieszkania osób nie będących jej członkami.

Jednostka posiada także własne: hydrofornię, oczyszczalnię i kotłownię. Infrastruktura ta została nieodpłatnie przekazana Jednostce (aktem notarialnym) przez AWRSP i zaewidencjonowana w księgach rachunkowych na funduszu zasobowym (funduszu zasobów mieszkaniowych).

W związku z posiadaną infrastrukturą Spółdzielnia dostarcza wodę zimną do wszystkich budynków w całej miejscowości. Odbiera z tych budynków ścieki i śmieci. Dostarcza także energię cieplną do kilku budynków podłączonych do osiedlowej kotłowni. Media dostarczane są więc do budynków, którymi zarządza Wnioskodawca, a także do budynków, którymi nie zarządza. Odbiorcami wody i kanalizacji z infrastruktury Jednostki są również przedsiębiorstwa i rolnicy indywidualni. Spółdzielnia ponosi wszelkie koszty związane z utrzymaniem hydroforni, oczyszczalni i kotłowni.

Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r., a w szczególności zmianie brzmienia art. 26 ust. 1, Jednostka zaczęła zarządzać budynkami stosując przepisy ustawy o własności lokali (ponieważ w poszczególnych budynkach została wyodrębniona własność wszystkich lokali) - mimo, że nadal część z właścicieli tych lokali pozostała członkami Spółdzielni.

W każdym miesiącu dla każdej wspólnoty mieszkaniowej (również tej, do której należą członkowie Spółdzielni) Wnioskodawca wystawia fakturę za: koszty zarządu oraz dostarczane z własnej infrastruktury media (wodę zimną, kanalizację, śmieci i energię cieplną).

Konsekwencją nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że właściciele mieszkań są jednocześnie członkami spółdzielni mieszkaniowej i członkami wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy czynności Spółdzielni z tytułu zarządzania budynkiem wspólnoty mieszkaniowej, w którym znajdują się mieszkania członków Spółdzielni oraz osób nie będących jej członkami, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tych usług traktować za zwolniony od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...
2. Czy czynności dostawy wody zimnej, kanalizacji, śmieci, energii cieplnej z własnych urządzeń (infrastruktury) bez względu na to, czy odbiorca jest członkiem Spółdzielni, czy też nie, należy traktować jako gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, a dochód z tego tytułu będzie podlegał zwolnieniu od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Odpowiedź na pytanie drugie zostanie udzielona odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy - w zakresie pytania pierwszego - czynności zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, bez względu na to, czy w danej wspólnocie właścicielami lokali są członkowie Spółdzielni, czy też nie, nie należy traktować, jako gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Powyższe stanowisko Jednostka prezentuje opierając się na przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na statucie Spółdzielni i na piśmie Nr DD6-8213-438/WK/06/339/39 wydanym przez Ministerstwo Finansów (dotyczącym gospodarki zasobami mieszkaniowymi).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami). Zgodnie z art. 4 tej ustawy zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby niebędące członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Spółdzielnie posiadają osobowość prawną, tak więc jako osoby prawne są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami), jako podmioty, które zwolnione są od podatku.

W konsekwencji, spółdzielnie - tak jak inne podmioty posiadające osobowość prawną - podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest - co do zasady - dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami), celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Tak więc podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są natomiast uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu (art. 1 i art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Jednostka sprawuje zarząd nad budynkami wspólnoty mieszkaniowej, w których znajdują się mieszkania członków Spółdzielni i osób nie będących jej członkami.

Z treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r.) - który stanowi, iż wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi - wynika, że aby dochód m.in. spółdzielni mieszkaniowej korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że dochód spółdzielni mieszkaniowej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa nie będzie mieć zastosowania. Jednocześnie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wszelkie przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych należności) oraz koszty związane z lokalami, pomieszczeniami, obiektami i urządzeniami mieszczącymi się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Stanowią one odpowiednio przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a jednocześnie przychody i koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 wskazanej ustawy).

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą więc:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
   
   
   1. dźwigi osobowe i towarowe,
   2. aparaty do wymiany ciepła,
   3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
   4. klatki schodowe,
   5. strychy, piwnice, komórki,
   6. balkony, loggie,
   7. garaże,
      
      
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
   
   
   1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
   2. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
   3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
      
      
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:
   
   
   1. zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
   2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
   3. sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
   4. budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
   5. budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
   6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i jednocześnie przychody oraz koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż podniesioną przez Jednostkę kwestię zarządzania nieruchomościami należy rozstrzygnąć w dwojaki sposób (w zależności od stanu prawnego nieruchomości):

1. jeżeli zarządzanie sprawowane jest na podstawie umowy o zarządzanie i dotyczy lokali, które nie stanowią zasobów mieszkaniowych Spółdzielni - nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co potwierdza stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie (przy czym nie ma tu znaczenia, czy właściciele lokali są członkami Spółdzielni czy też nie).
2. jeżeli zarządzanie dotyczy czynności związanych z obsługą nieruchomości, które należą do zasobów Spółdzielni - stanowi gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji, przychody związane z zarządzaniem nieruchomościami oraz sfinansowane z niego koszty, które jednocześnie stanowią przychody i koszty podatkowe, generują dochód, który należy traktować odpowiednio:

1. nie podlega zwolnieniu od podatku w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
2. podlega zwolnieniu od podatku w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli zostanie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie jej wydania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.