W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa osiąga dochody z tytułu gospodarki zasobami mieszkalnymi (wpłaty na fundusz remontowy, eksploatację, media) i dodatkowe przychody ze źródeł wymienionych poniżej:

1. umorzenie sald kontrahentów,
2. odsetki bankowe,
3. wynajmu pomieszczeń dodatkowych np. komórek,
4. odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli lokali.
   
   

W roku 2007 Wspólnota Mieszkaniowa uzyskała ujemny wynik finansowy i przychody z dodatkowych źródeł przeznaczyła na częściowe pokrycie straty. Pozostałą część ujemnego wyniku finansowego za rok 2007 pozostawiła do pokrycia przez właścicieli Wspólnoty w latach następnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy dodatkowe przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2. Czy jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa w 2007 roku poniosła stratę, którą częściowo pokryła z uzyskanych przychodów dodatkowych, to czy w takiej sytuacji podlegają one opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Umorzenie sald kontrahentów nie powinno podlegać opodatkowaniu z uwagi na fakt, że faktury kosztowe tych kontrahentów dotyczyły przychodów zwolnionych z opodatkowania, a więc nie stanowiły podatkowych kosztów uzyskania przychodów.Odsetki bankowe i przychody z tytułu wynajmu pomieszczeń dodatkowych prawdopodobnie powinny podlegać opodatkowaniu, gdyż nie mieszczą się w pojęciu dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
   Odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli lokali w ścisły sposób łączą się z przychodami uzyskiwanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż dotyczą zaległości w opłatach za lokale mieszkalne. Są one przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych i w tej sytuacji nie powinny być opodatkowane.
2. Jeżeli uzyskane dodatkowe przychody zostają przeznaczone na pokrycie straty to nie powinny być opodatkowane, ponieważ opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają zyski firmy.
   
   

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Podkreślić należy, że z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589 ) wprowadzony został do ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), art.17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki ( pomieszczenia ) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.),budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.
  
  

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody spółdzielni mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
  
  

W powyższego wynika, iż przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a tym samym przychody podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 ww. ustawy, z których tytułu dochód, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, stanowią:

• odsetki od nieterminowych wpłat właścicieli lokali mieszkalnych,

• umorzenie sald kontrahentów dotyczących przychodów zwolnionych z opodatkowania,

• dochody z wynajmu pomieszczeń dodatkowych np. komórek dla właścicieli lokali mieszkalnych, które będą służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych i w których nie będzie prowadzona działalność gospodarcza.
  
  

Za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie można jednak uznać:

• dochodów z wynajmu pomieszczeń dodatkowych np. komórek dla osób prowadzących w nich działalność gospodarczą lub wynajmu pomieszczeń użytkowych dla osób nie będących właścicielami lokali,

• dochodów z odsetek od lokat bankowych, ponieważ zaliczane są do kategorii przychodów finansowych i nie mogą zostać uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
  
  

Stosownie do przepisu art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W ust. 3 ww. artykułu ustawodawca postanowił, że przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się:

1. przychodów ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub za granicą, jeżeli dochody z tych źródeł nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo są wolne od podatku,
2. przychodów wymienionych w art. 21 i 22, przy czym w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2, prowadzących działalność poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład uwzględnia się przychody wymienione w art. 21, jeżeli związane są z działalnością zakładu,
3. kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w pkt 1 i 2, przy czym w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2, prowadzących działalność poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład uwzględnia się koszty uzyskania przychodów wymienionych w art. 21, jeżeli przychody te zostały uwzględnione przez podatnika przy ustalaniu dochodu przypadającego na zagraniczny zakład,
4. strat przedsiębiorców przekształcanych, łączonych, przejmowanych lub dzielonych - w razie przekształcenia formy prawnej, łączenia lub podziału przedsiębiorców, z wyjątkiem przekształcenia spółki kapitałowej w inną spółkę kapitałową,
5. strat przedsiębiorstw państwowych przejmowanych lub nabywanych na podstawie przepisów o komercjalizacji i prywatyzacji.
   
   

Z treści wyżej cytowanego przepisu wynika, iż przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się przychodów i kosztów ich uzyskania, jeżeli dochody z tych źródeł są wolne od podatku dochodowego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa osiąga przychody i koszty ich uzyskania, z których dochód objęty jest zwolnieniem od podatku dochodowego oraz przychody i koszty, z których dochód nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego. Mając na uwadze stan faktyczny w myśl powołanych wyżej przepisów w zeznaniu podatkowym o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym (cit-8) Podatnik zobowiązany jest do wykazania wszelkich przychodów oraz kosztów ich uzyskania z całokształtu działalności.

Z kolei przy ustalaniu podstawy opodatkowania stosownie do art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 ww. ustawy należy zastosować zasadę że, przy ustalaniu dochodu (straty) stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się przychodów oraz kosztów uzyskania tych przychodów, ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Z powyższego wynika, że łącznie muszą być spełnione obydwa warunki. W przypadku gdy Wspólnota Mieszkaniowa uzyska ujemny wynik finansowy z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczy przychód z dodatkowych źródeł tj. podlegający opodatkowaniu, na częściowe pokrycie straty, przychód ten nie będzie podlegał zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.