Istota interpretacji:

1) Czy przychody Wspólnoty Mieszkaniowej pochodzące z odsetek od środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym oraz odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych uiszczanych przez właścicieli lokali są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych?2) Czy dochody uzyskane z tytułu prawa indywidualnego użytkowania części nieruchomości wspólnej tj. komórki przez właściciela lokalu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy na mocy art. 6 ustawy o własności lokali 11 właścicieli wchodzących w skład nieruchomości, przy czym w skład nieruchomości wchodzą wyłącznie lokale mieszkalne. Wspólnota Mieszkaniowa nie zarządza samymi lokalami. Ingerencja Wspólnoty w sprawy lokali następuje wyłącznie wtedy, gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części w dodatkowe instalacje lub gdy konieczne jest dostarczenie do nich wody i ciepła za pośrednictwem Wspólnoty, która jest stroną w umowach z dostawcami wody i ciepła.

Gospodarka ekonomiczno - finansowa Wspólnoty Mieszkaniowej polega na tym, że w imieniu wszystkich właścicieli zawiera umowy na wykonanie usług i dostawę materiału do nieruchomości wspólnej oraz pośredniczy w dostawie ciepła i wody do lokali. W celu zapłacenia za usługi i materiały Wspólnota pobiera zaliczki od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Co najmniej raz w roku Wspólnota dokonuje rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za rok kalendarzowy z kosztami odniesionymi do tego roku. Termin wpłaty zaliczek został ustalony ustawowo na 10 każdego miesiąca z góry oznacza to, że wpłata zaliczki powinna nastąpić przed potencjalnym terminem zapłaty za zamówione materiały i usługi. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada żadnego kapitału własnego, dlatego wpłata zaliczek z góry jest podstawowym narzędziem zachowania płynności finansowej, a wszelkie dyscyplinujące terminowość wpłat jak monitorowanie dłużników, czy naliczanie i pobieranie odsetek za nieterminowe wpłaty, należą do głównych zadań zarządu Wspólnoty. Specyficzną cechą gospodarki finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej jest określony w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązek prowadzenia rozliczeń za pośrednictwem rachunku bankowego, co jest równoznaczne z obowiązkiem jego posiadania.

Wspólnota Mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, uznana jest za jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej z tej racji na mocy art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest podatnikiem tego podatku. Z kolei art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z tego podatku dochody (…) wspólnot mieszkaniowych (…) prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Pojęcie "gospodarki zasobem mieszkaniowym" nie jest zdefiniowane w ustawie podatkowej, ani w żadnej innej ustawie dlatego często przyjmuje się definicję sformułowaną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z 16 października 1995 r. SA/Wr 152/95 Serwis Podatkowy z 1998/7 SRR 65.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że gospodarka zasobem mieszkaniowym we wspólnocie mieszkaniowej ma inny zakres i charakter niż w spółdzielni mieszkaniowej, m.in. ze względu na to, że Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej w omawianym zakresie, nie gospodaruje lokalami i nie pobiera czynszu z najmu lokali, lecz dokonuje zakupu materiałów i usług w imieniu wszystkich lokali łącznie pobiera od nich zaliczki w celu zakupów, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału tych kosztów na poszczególnych właścicieli.

W piwnicy budynku Wspólnoty Mieszkaniowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej oraz na wspólnych klatkach schodowych znajdują się komórki, nie są one pomieszczeniami przynależnymi do lokali w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Część komórek wykorzystana jest przez właścicieli lokali na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele wyrazili w niej zgodę na indywidualne użytkowanie komórek przez właścicieli lokali i wskazali, którzy z nich i do jakich mają prawo. Odpłatność za użytkowanie skalkulowana jest w taki sposób, aby pokrywała koszty ich utrzymania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy przychody Wspólnoty Mieszkaniowej pochodzące z odsetek od środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym oraz odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych uiszczanych przez właścicieli lokali są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób prawnych...
2. Czy dochody uzyskane z tytułu prawa indywidualnego użytkowania części nieruchomości wspólnej, tj. komórki przez właściciela lokalu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody od odsetek od środków pieniężnych Wspólnoty znajdujących się na rachunku bankowym są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód podlega zwolnieniu z podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przychody z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we Wspólnocie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego, są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym a uzyskany z tego źródła dochód podlega zwolnieniu z podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowego od osób prawnych.

Wnioskodawca uważa, że dochód z tytułu udostępnienia komórek właścicielom nieruchomości jest dochodem z gospodarki zasobem mieszkaniowym i jest zwolniony z podatku dochodowego.

Opłaty wnoszone przez właścicieli lokali, którzy równocześnie użytkują komórki są opłatami wynikającymi z faktu własności nieruchomości i z tego powodu należy uznać je za przychody - zdaniem Wspólnoty - z gospodarki zasobem mieszkaniowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w zakresie pytania pierwszego.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki łącznie, tj.:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Aby dokonać prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych i gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez wspólnoty mieszkaniowe składają się wpływy z opłat oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Przez zasoby mieszkaniowe, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
• aurządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Opłaty związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z pozostałej działalności.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że dochody uzyskiwane z tytułu: odsetek od środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym oraz odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych uiszczanych przez właścicieli lokali stanowią dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W świetle powyższego dochód uzyskany z ww. tytułu będzie podlegać zwolnieniu od podatku dochodowego, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie nadmienia się, iż wniosek Spółki w zakresie pytania drugiego dot. podatku dochodowego od osób prawnych, został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 14 kwietnia 2008 r., nr ILPB3/423-79/08-5/DS.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje