W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w X jest zarządcą wspólnot mieszkaniowych. Na podstawie zawartych umów Zakład prowadzi dla każdej wspólnoty ewidencję pozaksięgową kosztów, sporządza sprawozdanie roczne, jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Ustala zaliczki kwartalne podatku i sporządza zeznanie podatkowe CIT. Przy ustaleniu podstawy opodatkowania Zakład rozlicza koszty pośrednie kluczem do przychodów wolnych od podatku z gospodarki zasobem mieszkaniowym i przychodów opodatkowanych, co przedstawia następujący przykład.

Ustalenie podziału kosztów na przychód opodatkowany i zwolniony w proporcji do przychodu.

Przychody z gospodarki zasobem mieszkaniowym (zwolnione).

1. opłata na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej 3.654,-
2. opłaty na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych 3.910,-
3. opłaty na fundusz remontowy 7.647,-
4. przychody operacyjne odszkodowanie z PZU za uszkodzenie dachu budynku wspólnoty podczas wichury 1.000,-

Razem przychody zwolnione 16.211,-

Przychody opodatkowane.

1. pożytki (wynajem części wspólnej) 1.148,-
2. przychody operacyjne odszkodowanie z PZU za zniszczone w wyniku pożaru pomieszczenie wynajmowane 500,-
3. odsetki od nieterminowych zapłat 10,-
4. odsetki od lokat funduszu remontowego 42,-

Razem przychody opodatkowane 1.700,-

Ogółem przychody. 17.911,-

Udział przychodów opodatkowanych w całości przychodu 9,49%

Koszty

1. koszty utrzymania części wspólnej (bieżąca eksploatacja) 3.188,-
2. koszty utrzymania lokali indywidualnych (media) 3.910,-
3. koszty funduszu remontowego 1.484,-
4. pozostałe koszty operacyjne naprawa dachu 1.050,-
5. pozostałe koszty operacyjne naprawa pomieszczeń wynajmowanych 520,-
6. koszty prowadzenia rachunku bankowego funduszu remontowego 50,-

Ogółem koszty 10.202,-

Wyliczenie podstawy opodatkowania

Przychody opodatkowane 1.700,-

Koszty bezpośrednie naprawa pomieszczeń wynajmowanych 520,-

Koszty pośrednie z poz. 1, 2, 3, 4, 6 = 9.682 zł x 9,49% 919,-

Dochód do opodatkowania 261,-

Podatek 19% 50,-

Dochód wspólnoty mieszkaniowej po opodatkowaniu 211,-

W piśmie uzupełniającym wniosek, Zakład wyjaśnił, iż koszty naprawy dachu ujęte w poz. 4 wniosku zostały sfinansowane ze środków obrotowych gromadzonych na koszty utrzymania części wspólnej i otrzymanego odszkodowania z PZU. Natomiast koszty funduszu remontowego obejmują roboty wodno - kanalizacyjne, tj. wymiana pionu oraz wymiana kanalizacji między studzienkami. Do pisma dołączono umowę o zarząd nieruchomością zawartą dnia 24.07.2007 r. oraz pełnomocnictwo. Wnioskodawca poinformował również, że wspólnota powołana we wniosku ORD - IN to Wspólnota Mieszkaniowa w X.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy taki sposób wyliczenia kosztów pośrednich w celu ustalenia prawidłowej podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest poprawny?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony przykład ustalenia podstawy opodatkowania danej wspólnoty mieszkaniowej jest prawidłowy. Rozliczenie udziału kosztów na przychody zwolnione i opodatkowane jest zasadne, ponieważ utrzymanie nieruchomości wspólnej - gospodarki zasobem mieszkaniowym służy:

• przychodom wolnym od podatku (gospodarka zasobem mieszkaniowym),

• przychodom opodatkowanym (pożytkom, itp.).

Nieruchomość wspólna służy całej wspólnocie, a zatem koszty jej utrzymania bezspornie związane są zarówno z działalnością zwolnioną, jak i opodatkowaną. Jednocześnie bezpośrednie przypisanie ich do poszczególnych działalności jest niemożliwe. W związku z czym stosowanie klucza podziałowego umownego np. wg powierzchni lub przychodów jest zasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;

• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega natomiast dochód z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Działalnością taką jest np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, przychody z inwestycji finansowych, czy świadczenia usług konserwacyjno - remontowych.

W związku z powyższym, koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby możliwe było rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (...).

W związku z tym, że Wspólnota prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności.

Niezwykle ważne jest też określenie prawidłowej wielkości kosztów uzyskania przychodów pamiętając o postanowieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów. Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

Istnieją przypadki, w których przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe. Wówczas zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pierwszy z tych przepisów stanowi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zgodnie z ust. 2a tegoż artykułu, zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stosuje się odpowiednio. Pamiętać należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu Wspólnoty, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów.

Zakład, ustosunkowując się do przedstawionego stanu faktycznego, stwierdził, iż nieruchomość wspólna służy całej wspólnocie, czyli jest związana zarówno z działalnością gospodarczą, jak i zwolnioną. Jednocześnie nie jest możliwe bezpośrednie przypisanie kosztów jej utrzymania do poszczególnych działalności.

W związku z powyższym, jeżeli na podstawie prawidłowo prowadzonej ewidencji księgowej, nie da się podzielić kosztów na dwie działalności (zwolnioną i opodatkowaną), to w stosunku do tych kosztów należy zastosować postanowienia art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Będą one zatem podlegały rozliczeniu na obie działalności wg proporcji w jakiej pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej ich kwocie.

Natomiast wspomniany przez Wnioskodawcę sposób rozliczenia ww. kosztów wg powierzchni, nie może mieć zastosowania, bowiem nie ma on żadnego oparcia w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie w niniejszej interpretacji indywidualnej pominięto przykład liczbowy ilustrujący stanowisko Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na Ministra Finansów obowiązek wydania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zatem liczbowe przykłady wyliczenia podstawy opodatkowania i należnego podatku nie podlegają urzędowej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.