Pytanie:

Czy Wspólnota Mieszkaniowa w rozumieniu przepisów w związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych winna zapłacić podatek dochodowy od części wspólnej nieruchomości oddanej do adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za wykonanie robót remontowych budynku wspólnoty?

- Czy Wspólnota Mieszkaniowa w rozumieniu przepisów w związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych winna zapłacić podatek dochodowy od części wspólnej nieruchomości oddanej do adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za wykonanie robót remontowych budynku wspólnoty?

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa oddaje część wspólną nieruchomości (strych) do adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za wykonanie remontu dachu, instalacji elektrycznej i domofonowej. Nie został jeszcze podpisany akt notarialny ani umowa przedwstępna odnośnie oddania części wspólnej nieruchomości (strychu) do adaptacji na lokal mieszkalny, obecnie toczą się rozmowy w powyższej sprawie na zebraniach członków Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wspólnota zamierza sprzedać lokal inwestorowi za cenę poniesionych nakładów na remonty oraz przebudowę strychu

Zdaniem Administratora - Wspólnota podatku dochodowego nie powinna płacić, gdyż dochodem nie będą środki finansowe lecz nakłady rzeczowe poniesione przez inwestora wykonującego adaptację.

Po analizie przedstawionego stanu faktycznego oraz reprezentowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową stanowiska dotyczącego interpretacji przepisów prawa podatkowego tut. Organ stwierdza, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Art. 6 powyższej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art.12 ust.1 i 2 ww. ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia z pożytkach i innych przychodach. Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści art.15 ust.1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Ustawa z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.) nie definiuje pojęcia "przychód". Art. 12 ust.1 powyższej ustawy wskazuje jedynie przykładowe kategorie pożytków, stanowiące przychód do opodatkowania. Użyty przez ustawodawcę zwrot "w szczególności" oznacza, że wykaz przychodów zawarty w ww. ustawie jest katalogiem otwartym. Oznacza to, że ustawodawca nie ogranicza przychodów do tych enumeratywnie wymienionych w art. 12 ust.1. Dodatkowo art.12 ust.4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych określa co nie jest przychodem.. Zatem wszelkie inne przychody, niż te określone w art. 12 ust.4 mające wpływ na wynik finansowy podatnika uznać należy za przychód powodujący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust.1 pkt 1 i 2 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust.3 i 4 oraz art.13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłączonym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od skarbu państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

W świetle przepisów powyższej ustawy przychodem są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne jak również przysporzenie majątkowe.

Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:

• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,
• odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,
• odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,
• odszkodowania, dotacje, subwencje.

Podkreślić należy, że wyżej wymienione kategorie przychodów stanowią jedynie przykładowe źródła ich uzyskania, w związku z czym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na podstawie art. 12 ust. 3 i 3a ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - za przychody związane z działalnością gospodarczą i działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego, lub wykonania usługi albo częściowego wykonania

usługi, nie później niż dzień:

- wystawienia faktury albo

- uregulowania należności.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu, na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; (...).Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięcia w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z przepisami art. 17 ust. 1 pkt 44 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatnika, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Charakter tych opłat i pokrywanych z nich kosztów uzasadnia rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez lokatorów oraz ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego i zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie.

A zatem przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, należy rozumieć:

- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnianiem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione.

Opłaty czynszowe związane z wyżej wymienionymi budowlami, obiektami i urządzeniami oraz finansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jednocześnie stanowią one przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód z tego tytułu - jeśli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolny będzie od podatku dochodowego.

A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi - bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez Wspólnotę. Do innej działalności gospodarczej zaliczyć można m.in. pożytki, które otrzyma Wspólnota z tytułu oddania części wspólnej nieruchomości do adaptacji na lokal mieszkalny w zamian za wykonanie przez inwestora robót remontowych (w tym przypadku w formie rzeczowej).

W sytuacji, gdy Wspólnota Mieszkaniowa uzyska dochód z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi będzie miał zastosowanie art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), który mówi, że: "podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 1b, 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące".

W ocenie Naczelnika tut. Organu, stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.