Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 27 września 2007 r. (data wpływu 3 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia od opodatkowania dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi -jest nieprawidłowe.

W dniu 3 października 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 17 listopada 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia od opodatkowania dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Lokali Użytkowych S. w B. składa się wyłącznie z lokali użytkowych. Koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej rozliczane są co miesiąc na podstawie kosztów rzeczywistych i według udziałów. Każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest wnieść jednorazową zaliczkę stanowiącą zabezpieczenie płynności finansowej Wspólnoty. Wnioskodawca utworzył także fundusz remontowy, na który współwłaściciele wpłacają zaliczki. Ponadto, wspólnota uzyskuje dochody z działalności gospodarczej w postaci najmu elewacji pod reklamy, dachu pod anteny, itp.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytania:

1. Czy w świetle ustawy o własności lokali, Wspólnota Lokali Użytkowych jest równoznaczna ze wspólnotą mieszkaniową w kwestii praw, zasad i obowiązków i jej dochody od dnia 1 stycznia 2007 r. są wolne od podatku dochodowego w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty?
2. Czy nadwyżki wynikające z prowadzonej działalności eksploatacyjnej Wspólnoty, tj. różnice między przychodami (wpłaty właścicieli za czynsz plus zaliczka jednorazowa) a poniesionymi kosztami stanowią dochód do opodatkowania przed ich zwrotem dla właścicieli lokali?
3. Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na fundusz remontowy stanowią dochód w rozumieniu prawa podatkowego i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie rozgranicza pojęcia "lokal mieszkalny" i "lokal użytkowy" ustalając w art. 1 i 2, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zatem określone ww. ustawą prawa i obowiązki odnoszą się również do lokali użytkowych. Dochód powstały z tytułu gospodarki zasobami lokali użytkowych, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, powinien być wolny od podatku ponieważ jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów lokali użytkowych.
2. Opłaty właścicieli oraz sfinansowane z nich koszty związane z eksploatacją budynku i pomieszczeniami wchodzącymi w skład zasobów mieszkaniowych (lokalowych) stanowią przychody i koszty związane z gospodarką tymi zasobami. Stanowią one zatem przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i dochód z tego tytułu podlega zwolnieniu z podatku dochodowego. Zwracana właścicielom, po zakończeniu roku, nadwyżka pobranych zaliczek nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej będzie wydatkiem na cele utrzymania zasobów mieszkaniowych.
3. Zaliczki na fundusz remontowy stanowią wydatek na utrzymanie zasobu lokalowego i tym samym podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.) - dalej: ustawy podatkowej, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatkowej, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty będą to wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty za dostarczone media.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu, zwolnione od podatku są jedynie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają natomiast dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji "zasobu mieszkaniowego" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi".

W związku z faktem, że Wnioskodawca jest podmiotem działającym w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), w przedmiotowej sprawie należy wskazać na przepisy tej ustawy.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne - por. art. 2 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 1, ustawa ta określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Z treści art. 6 cytowanej ustawy wynika natomiast, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółu właścicieli lokali - por. art. 3 pkt 2 tej ustawy. Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.

Uwzględniając charakter opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) pobierane od lokatorów oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (odpowiednio art. 12 i art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Uzyskany z tego tytułu dochód, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, będzie wolny od podatku jeśli tylko zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Tak więc, należy stwierdzić, iż lokale użytkowe Wspólnoty wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami (częściami wspólnymi), nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Zatem opisane przez Wnioskodawcę opłaty (w tym zaliczki na fundusz remontowy) wnoszone przez członków Wspólnoty, nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, powoduje, iż interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.