Pytanie:

Czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód stanowiący różnicę - nadwyżkę między przychodami z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i mediów wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych nad kosztami - pozostałą z rozliczenia rocznego a przeznaczoną do zwrotu właścicielom tych lokali?

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Członkami Wspólnoty są indywidualni właściciele lokali mieszkalnych, indywidualny właściciel lokalu użytkowego oraz Gmina Miejska Kraków, która jest właścicielem lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych a we Wspólnocie występuje jako jeden właściciel określonej powierzchni w budynku mieszkalnym. Członkowie Wspólnoty tj. między innymi właściciele lokali mieszkalnych uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu oraz mediów dostarczanych do lokali.

W związku z powyższym Podatnik pyta czy w opisanej powyżej sytuacji opodatkowaniu podlega dochód z tytułu:
1) nadwyżki między przychodami z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych nad kosztami, pozostałej z rozliczenia rocznego,
2) nadwyżki między przychodami z tytułu zaliczek na pokrycie mediów wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych nad kosztami, pozostałej z rozliczenia rocznego,

Zdaniem Podatnika opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych nie będzie podlegał dochód stanowiący nadwyżkę przychodów nad kosztami z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów pozostałej z rozliczenia rocznego budynku a przeznaczonej do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście informuje:

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2000 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Art. 14 tej ustawy stanowi, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej,gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za anteną zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 tej ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W myśl art. 12 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest tutaj źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Dotyczy to również uiszczanych przez członków wspólnoty zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej i opłat z tytułu utrzymania indywidualnych lokali.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy. Zatem obejmują one wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty związane z utrzymaniem lokali. Oznacza to, iż wszelkie wydatki mające związek z uzyskanym przychodem stanowią koszt podatkowy Wspólnoty. Jeżeli we Wspólnocie po zakończeniu roku powstanie różnica między uzyskanymi przychodami a poniesionymi kosztami, która winna być rozliczona z członkami Wspólnoty - to różnica ta w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód zgodnie z art. 7 ust. 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przepis ten wyklucza zwolnienie dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. A zatem zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel na jaki zostanie przekazany. W przepisach prawa podatkowego brak jest definicji pojęcia "zasoby mieszkaniowe" oraz "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" co powoduje konieczność sięgania do potocznego ich znaczenia, a także do definicji słownikowych oraz definicji formułowanych na użytek prawa podatkowego w piśmiennictwie i orzecznictwie sądowym w sprawach podatkowych. Mając na uwadze charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich opłat, uzasadnione jest pojęcie "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W świetle powyższego zwolnieniu od podatku dochodowego podlegać będzie jedynie dochód związany z zasobami mieszkaniowymi tj. lokalami mieszkalnymi, przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych.

Wobec powyższego dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego budynku a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, bowiem nie jest on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych lecz do zwrotu członkom Wspólnoty.

Jednocześnie informuje się, że w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. osiągnięty przez Wspólnotę dochód w całości mógł korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w związku z art. 5 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 202, poz. 1957 ze zm.) pod warunkiem że zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych lub na rzecz członków wspólnoty.

Wobec powyższego stanowisko Wspólnoty w części dotyczącej opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę - nadwyżkę między przychodami z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i mediów wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych nad kosztami - pozostałej z rozliczenia rocznego a przeznaczonych do zwrotu właścicielom lokali nie jest prawidłowe.