Pytanie:

Czy wymienione przez wnioskodawcę przychody, które uzyskuje spółdzielnia przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszczą się w pojęciu przychodów z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?

1. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej jest:
1)budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących sią w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2)budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu,
3)budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu,
4)budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
5)udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
6)budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

2. Spółdzielnia prowadząc działalność gospodarczą może w szczególności:
1) nabywać potrzebne jej grunty na własność lub w użytkowanie wieczyste,
2) budować i nabywać domy mieszkalne, urządzenia pomocnicze i gospodarcze oraz lokale użytkowe i garaże,
3) prowadzić gospodarkę zasobami mieszkaniowymi i użytkowymi,
4) prowadzić działalność budowlaną i remontową na potrzeby własne i osób trzecich,
5) prowadzić działalność społeczną i oświatowo- kulturalną,
6) prowadzić działalność inwestycyjną na potrzeby własne i osób trzecich,
7) prowadzić działalność mającą na celu pozyskiwanie środków finansowych,
8) podejmować działania na rynku kapitałowym w celu uzyskiwania odsetek od pożyczek, wkładów oszczędnościowych i środków na rachunkach bankowych, obligacji, udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego oraz innych papierach wartościowych,
9) popierać i uczestniczyć w pracach nad nowymi rozwiązaniami technicznymi w budownictwie,
10) propagować wśród mieszkańców zasady racjonalnego urządzania mieszkań zgodnie z wymogami zdrowotnymi, ergonomicznymi i estetycznymi,
11) propagować wśród mieszkańców wzajemną pomoc,
12) rozwijać działalność społeczną w zakresie właściwego utrzymania zasobów mieszkaniowych,
13) prowadzić działalność usługową i handlową, a w szczególności:
a) organizując zaopatrzenie w materiały budowlane, i inne związane z budową domów i eksploatacją lokali mieszkalnych i użytkowych,
b) zapewniając obsługę i pomoc przy innych sprawach związanych z organizowaniem budowy domów dla członków,
c) prowadząc działalność handlową i usługową w zakresie niezbędnym dla zaspokojenia potrzeb gospodarczych członków.

3. Dochody uzyskane z działalności wymienionej w ust 2 i § 7 spółdzielnia przeznacza na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne wymienione w statucie.
W § 7 statutu spółdzielni zapisano, że: Spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie oraz mienie jej członków lub może zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem ( współwłaścicielami) tej nieruchomości.
Zgodnie z zapisem statutu spółdzielni mieszkaniowej - § 61
1.Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, wnoszą do spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązań spółdzielni z innych tytułów, a także na pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, prowadzonej przez spółdzielnię.
2.Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali, wnoszą do spółdzielni opłaty na pokrycie kosztów utrzymania ich lokali, eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązań spółdzielni z innych tytułów, a także na pokrycie kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, prowadzonej przez spółdzielnię.
3.Koszty eksploatacji i utrzymania, o których mowa w ust 1 i 2, obejmują zwłaszcza koszty administrowania nieruchomością, koszty dostwy energii cieplnej (na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody), dostawy wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości oraz odpisy na fundusz remontowy spółdzielni.
4.Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, o których mowa w ust 2 ustala się proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku bądź budynkach, stanowiących odrębną nieruchomość.
5.Do zobowiązań spółdzielni z innych tytułów, o których mowa w ust 1 i 2, zalicza się w szczególności:a)spłaty kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię wraz z odsetkami,
b)koszty określania przez spółdzielnię przedmiotu odrębnej własności poszczególnych lokali.

§ 62
1.Wysokość opłat, o których mowa w § 61 ust 1 i 2 jest ustalana na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przewidzianych do poniesienia w danym roku.
2.Szczegółowe zasady ustalania planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ich rozliczania i zasady ustalania wysokości opłat za lokale określa regulamin uchwalany przez radę nadzorczą.
Regulamin ten powinien zawierać przede wszystkim:
a) określenie organizacyjnej jednostki rozliczania poszczególnych rodzajów kosztów (w skali nieruchomości, zespołu nieruchomości, jednolicie na całości zasobów)
b) określenie fizycznej jednostki rozliczeniowej poszczególnych rodzajów kosztów (1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, liczba osób zamieszkałych w lokalu, wskazania urządzeń pomiarowych),
c) możliwości różnicowania obciążeń poszczególnych lokali kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi z tytułu walorów użytkowych i trakcyjności lokali i z tytułu sposobu wykorzystania lokali (lokale mieszkalne i użytkowe),
d) zasady przyznawania bonifikat użytkownikom lokali w przypadku nienależytej jakości usług świadczonych przez spółdzielnię w ramach pobieranych opłat za używanie lokali.

Różnica między poniesionymi kosztami i uzyskanymi przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w wyodrębnionej nieruchomości zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.

W świetle postanowień art. 42 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości pełny wynik podmiot gospodarczego obejmuje wyniki operacyjne, w tym pozostałe operacyjne, finansowe i nadzwyczajne, (działalność bezwynikowa) i odnoszone są na rozliczenia międzyokresowe kosztów lub przychodów w roku następnym.

Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Z 2003 r. Dz. U. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) wartość środków trwałych finansowanych bezpośrednio z funduszu udziałowego (zasobowego) lub wkładów mieszkaniowych i budowlanych nie zwiększa funduszu zasobowego; umorzenie wartości tych środków obciąża odpowiednio fundusz udziałowy (zasobowy) lub wkłady mieszkaniowe i budowlane.

Z treści powołanych wyżej przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych osiągnięte wszelkie przychody są uzyskiwane z tytułu użytkowania środków trwałych stanowiących zasoby zasoby mieszkaniowe.

Przyjęta przez Sejm RP w dniu 16.11.2006 roku nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wprowadziła w art. 17 ust 1 nowy punkt 44, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Przyjęta regulacja nakłada na spółdzielnie mieszkaniowe oraz inne podmioty wskazane w w/w przepisie obowiązek rozgraniczenia ewidencji kosztów i przychodów działalności podlegającej opodatkowaniu od działalności zwolnionej z podatku dochodowego od osób prawnych, przy czym podstawowym wyznacznikiem rozgraniczenia prowadzonej ewidencji jest pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Pojęcie "zasobów gospodarki mieszkaniowej" użyte w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych art 6 ust 1,2,3 wyżej wymienionych; w ustawie z dnia 15 grudnia 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( tekst jednolity Dz. U. Z 2000 r. Nr 54 poz. 654) art 16c "Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
2) budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno -wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,nie jest zdefiniowane w tych ustawach.

W świetle przepisów art 6 ust 2 środkami trwałymi podlegającymi umorzeniu stanowiącymi zasoby mieszkaniowe są te środki trwałe, które zostały sfinansowane z funduszu zasobowego (nie udziałowego) lub z wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Fundusz zasobowy finansujący środki trwałe zarówno budynki mieszkalne jak i użytkowe oraz infrastrukturę techniczną pochodzi przede wszystkim z umorzonych kredytów bankowych w latach poprzednich i obecnych oraz z przeznaczenia środków obrotowych (wolnych) gromadzonych na funduszu remontowym na funduszu zasobowy w środkach trwałych.

Środki trwałe stanowiące zasoby gospodarki mieszkaniowej sfinansowane funduszem zasobowym, wkładami mieszkaniowymi i budowlanymi obejmują zatem m.in.:
- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym;
- kotłownie;
- garaże zabudowane i wolnostojące;
- budynki handlowo -usługowe zabudowane i wlnostojące wg umów najmu i na prwach własnościowych;
- budynki warsztatów osiedlowych;
- budynki administracyjne;
- urządzenia i uzbrojenia terenów, budowle i inne obsługujące w/w obiekty;
- prawa wieczystego użytkowania terenów i grunty nabyte nieodpłatnie lub odpłatnie od urzędów miasta i gminy,
- tereny zielone, mała architektura i inne.

Osoby zajmujące w/w lokale w spółdzielni mieszkaniowej na podstawie tytułów prawnych: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego, odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych,z sądowym prawem do lokalu mieszkalnego i socjalnego,zgodnie z statutem obowiązani są uczestniczyć poprzez uiszczanie stosownych opłat na poczet wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz lokali mieszkalnych i użytkowych.

Wysokość opłat ustalana jest na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi przewidzianych do poniesienia w danym roku z uwzględnieniem innych wpływów przy prowadzeniu działalności związanej z zarządzaniem nieruchomościami stanowiącymi jej mienie i mienie właścicieli.

Wpływy środków pieniężnych Spółdzielni Mieszkaniowej są uzyskiwane z:opłat eksploatacyjnych: lokali mieszkalnych lokatorskich i własnościowych, lokali użytkowych własnościowych, garaży własnościowych,przychodów z tyt. najmu: lokali użytkowych, lokali mieszkalnych, powierzchni reklamowych na budynkach, przychodów z tytułu dzierżawy gruntów, pozostałych przychodów operacyjnych i finansowych m.in.- z tyt. odsetek od zaległości czynszowych i lokat terminowych,sprzedaży gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów,zysków nadzwyczajnych i obejmują wnoszone opłaty na poczet kosztów:administrowania nieruchomością, dostaw energii cieplnej,wody i odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości,odpisu na fundusz remontowy,
a przychody poszczególne z nich nie stanowią "odrębnej działalności gospodarczej " są ściśle związane z działalnością podstawową i w niej się mieszczą i zgodnie z ustawą o rachunkowości mają wpływ na wynik całokształtu działalności na gospodarce zasobami mieszkaniowymi spółdzielni mieszkaniowej.

Występują orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazujące, że pod pojęciem zasobów mieszkaniowych należy rozumieć całość substancji lokalowej tj. pomieszczenia mieszkalne i użytkowe wraz z infrastrukturą techniczną (wyrok NSA z dnia 8 listopada 1995 r. sygn. akt S.A ./ KR622/95,wyrok NSA z dnia 16 października 1995 r. sygn. akt S.A. /Wr152/95) oraz Decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie PDP/E/4218-1-4/06 z dnia 27 czerwca 2006 r. o zaliczeniu do środków trwałych zasobów mieszkaniowych spółdzielni. Według Sądu Najwyższego z 11.01.2006 r. (sygn. akt II CSK 30/05) w działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej w ogóle nie występuje pojęcie zysku ani nadwyżki bilansowej, zaś ewentualna nadwyżka przychodów nad kosztami odpowiednio zwiększa przychody w roku następnym a w sytuacji odwrotnej odpowiednio zwiększa koszty w roku następnym. Ponadto przepis art 6 ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy wyników całej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej i nie może być interpretowany jako dotyczący wyłącznie kosztów przychodów spółdzielni, określonych w przepisach art 4 ust 1,1(1),2 i 4. Istnieją bowiem jeszcze inne koszty bądź przychody spółdzielni mieszkaniowej.

Pytanie wnoszącego podanie:
Czy wymienione przez wnioskodawcę przychody, które uzyskuje spółdzielnia przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszczą się w pojęciu przychodów z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi i podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Stanowisko wnoszącego zapytanie:
Z wniosku wynika, że całokształt działalności spółdzielni mieszkaniowej zgodnie ze statutem jest działalnością gospodarki zasobami mieszkaniowymi a uzyskane dochody w całości przeznaczone są na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Spółdzielnia Mieszkaniowa nie prowadzi innej działalności gospodarczej i z tego tytułu nie otrzymuje zysku.

Stanowisko organu podatkowego:
Z dniem 1 stycznia 2007r. na mocy ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589) wprowadzony został do ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U.z 2000r. Nr 54 poz.654 ze zm.) art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Należy zgodzić się z wnioskodawcą, że kluczowym dla zastosowania powyższego przepisu jest zdefiniowanie pojęcia "zasobu mieszkaniowego". W swoich rozważaniach wnioskodawca sięgnął do szeregu przepisów, orzecznictwa i interpretacji podatkowych. Na podstawie powyższego ustalił brak definicji powyższego pojęcia. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że zarówno orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sądu Najwyższego jak również interpretacje dotyczą indywidualnych spraw i nie są wiążące w przedmiotowej sprawie. Próbą definicji w/w pojęcia zawiera pismo Ministerstwa Finansów znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006 r., w którym przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć: budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia. Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z nadwyżki takich przychodów nad kosztami ich uzyskania, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania w/w zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44, nie będzie mieć zastosowania.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Mając na uwadze powyższą definicję zasobów mieszkaniowych nie można się zgodzić z wnioskodawcą, że opisane przychody w całości mieszczą się w pojęciu przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wyłączyć należy te, które nie mieszczą się w powyższej definicji. Nie można się również zgodzić z utożsamianiem w powyższym wniosku pojęć "działalności gospodarczej spółdzielni" z "gospodarką zasobem mieszkaniowym" oraz pojęcia "zasobu mieszkaniowego" z pojęciem "środki trwałe stanowiące zasoby gospodarki mieszkaniowej".

Z uwagi na powyższe należało uznać stanowisko wnioskodawcy jako nieprawidłowe.

Powyższa interpretacja podatkowa dotyczy przedstawionego przez wnioskodawcę i przytoczonego w treści postanowienia stanu faktycznego i jest zgodna ze stanem prawnym obowiązującym w dacie wydania powyższej interpretacji.