Pytanie:

1. Czy ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych korzysta dochód Wspólnoty Mieszkaniowej osiągnięty z tytułu:a) odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we Wspólnocie na podstawie art. 481Kodeksu cywilnego, b) otrzymanych wpłat w związku z użytkowaniem części nieruchomości wspólnej, takich jak komórki, przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej oraz z tytułu najmu komórek na rzecz lokatorów lokali komunalnych i lokatorów lokali Skarbu Państwa? 2. W jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym i wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu /poniesionej straty/ przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych /CIT-8/, w sytuacji gdy Wspólnota jednocześnie uzyskuje dochody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym i dochody korzystające ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

W dniu 29.06.2007r. Wspólnota Mieszkaniowa złożyła wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) w sprawie zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44,

1. uzyskanych dochodów z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we Wspólnocie na podstawie art. 481 kodeksu cywilnego,

2. dochodów uzyskanych z tytułu prawa indywidualnego użytkowania części nieruchomości wspólnej, takich jak komórki, przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej oraz z najmu komórek na rzecz lokatorów lokali komunalnych i z najmu komórek na rzecz lokatorów lokali Skarbu Państwa,

3. ustalenia podstawy opodatkowania i sposobu wypełnienia zeznania podatkowego CIT-8 w przypadku osiągania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi korzystających ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych oraz dochodów nie podlegających zwolnieniu

Z wniosku wynika następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa w Poznaniu powstała i działa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Tworzy ją ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, przy czym w skład nieruchomości wchodzą wyłącznie lokale mieszkalne. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, tj. gruntem oraz częścią budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Podejmuje decyzje i dokonuje czynności mające na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzające do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Wspólnota Mieszkaniowa nie zarządza samymi lokalami, które jako przedmiot odrębnej własności pozostają w wyłącznej dyspozycji ich właścicieli. Ingerencja Wspólnoty w sprawy lokali następuje wyłącznie wtedy, gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje lub gdy konieczne jest dostarczenie do nich wody i ciepła za pośrednictwem Wspólnoty, która jest stroną w umowach z dostawcami wody i ciepła. Gospodarka ekonomiczno - finansowa Wspólnoty polega na tym, że w imieniu wszystkich właścicieli zawiera umowy na wykonanie usług i dostawę materiałów do nieruchomości wspólnej oraz pośredniczy w dostawie ciepła i wody do lokali.Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej. Dokonuje zakupów materiałów i usług w imieniu wszystkich właścicieli lokali łącznie, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału kosztów tych zakupów na poszczególnych właścicieli.

W celu zapłacenia za usługi i materiały Wspólnota pobiera zaliczki od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Co najmniej raz w roku dokonuje rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za rok kalendarzowy z kosztami odniesionymi do tego okresu zakupów. Obowiązek wpłaty zaliczki wynika z art. 15 ust. 1 w związku z art. 13 ust.1 ustawy o własności lokali i jest on bezpośrednią konsekwencją posiadania lokalu. Termin wpłaty zaliczki został ustalony ustawowo na 10-go każdego miesiąca z góry. Oznacza to, że wpłata zaliczki powinna nastąpić przed potencjalnym terminem zapłaty za zamówione materiały i usługi. Wspólnota nie posiada żadnego kapitału i wpłata zaliczek z góry jest podstawowym narzędziem zachowania płynności finansowej a wszelkie działania dyscyplinujące terminowość wpłat, jak monitorowanie dłużników czy naliczanie i pobieranie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego odsetek należą do głównych zadań zarządu. Taki sposób regulacji wpłat stabilizuje sytuację finansową Wspólnoty, co bezpośrednio przekłada się na możliwość realizacji zadań związanych z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego.

W piwnicy budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, stanowiącej część nieruchomości wspólnej, oraz na klatkach schodowych, w miejscach przeznaczonych na zsypy (półpiętro X/XI), a także w zabudowanych miejscach przy maszynowniach (XI piętro) znajdują się komórki. Nie są one pomieszczeniami przynależnymi do lokali w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Część komórek wykorzystywana jest przez właścicieli lokali na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Właściciele wyrazili zgodę na indywidualne użytkowanie komórek przez właścicieli lokali i wskazali, którzy z nich i do jakich mają prawo. Odpłatność za użytkowanie skalkulowana jest w taki sposób, aby pokrywała koszty ich utrzymania. Lokatorzy komunalni jak również lokatorzy Skarbu Państwa użytkują komórki na podstawie umów najmu, przy czym czynsz najmu skalkulowany jest w wysokości pokrywającej koszty ich utrzymania. Powyższe komórki wykorzystywane są tylko i wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. We wniosku Wspólnota dodatkowo informuje, iż osiąga także przychody z dzierżawy dachu, na którym umieszczona jest antena operatora sieci komórkowej oraz z dzierżawy gruntu, na którym znajduje się kiosk RUCH-u.

Wszystkie dochody osiągane przez Wspólnotę przeznaczane są na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wspólnota Mieszkaniowa będąca podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych dokonuje rozliczeń przychodów i kosztów oraz dochodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych i korzystających ze zwolnienia od podatku w zeznaniu o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym (CIT-8), którego wzór określony został przepisami rozporządzenia Ministra Finansów z 18 grudnia 2006r. (Dz. U. z 2006r. Nr 243, poz. 1761).

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Przychody z odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we Wspólnocie na podstawie art. 481 kodeksu cywilnego są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na mocy art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

2. Dochód z tytułu udostępnienia komórek właścicielom nieruchomości oraz z najmu komórek lokatorom lokali komunalnych i lokatorom lokali Skarbu Państwa jest dochodem z gospodarki zasobem mieszkaniowym, który przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

3. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się przychodów i kosztów ich uzyskania, jeżeli dochody z tych źródeł są zwolnione z podatku. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej stoi na stanowisku, że podstawę opodatkowania Wspólnoty Mieszkaniowej osiągającej przychody ze źródeł gospodarki zasobem mieszkaniowym należy ustalić w taki sposób, że sporządzając zeznanie podatkowe CIT-8 i CIT-8/0 należy:

- ustalić całkowite przychody Wspólnoty mieszkaniowej ze wszystkich źródeł (poz. 27 w CIT-8),

- ustalić całkowite koszty uzyskania przychodów ze wszystkich źródeł (poz. 31 w CIT-8),

- obliczyć dochód Wspólnoty (poz. 35 w CIT-8),

- obliczyć dochód z gospodarki zasobem mieszkaniowym (poz. 8 i 20 w informacji CIT-8/0) i przenieść ją do poz. 40 w CIT-8,

- obliczyć podstawę opodatkowania w poz. 44 przez odjęcie dochodu z gospodarki zasobem mieszkaniowym od dochodu całkowitego (poz. 38 pomniejszona o poz. 43 w CIT-8).

Ocena stanowiska pytającego:

Ad. 1 i 2. Na podstawie z art. 17 ust. 1 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) od 1 stycznia 2007r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powołanego przepisu wynika, iż zwolnione są jedynie te dochody, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Wyłączone z dochodów wolnych od podatku zostały jednak dochody uzyskane z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy takie dochody zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Zatem istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, prowadzoną przez Wspólnotę, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy podatkowej, składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,

3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z kształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) pobierane od lokatorów oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Uzyskany z tego tytułu dochód będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, pod warunkiem, że zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Mając na uwadze powyższe, w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego dochód Wspólnoty przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, uzyskany z tytułu udostępnienia komórek właścicielom nieruchomości i z najmu komórek lokatorom lokali komunalnych i Skarbu Państwa oraz z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we Wspólnocie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego jest dochodem z gospodarki zasobem mieszkaniowym podlegającym zwolnieniu od podatku dochodowego od osób prawnych.

Ad. 3. Stosownie do art. 27 ust. 1 ww. ustawy podatnicy obowiązani są składać urzędom skarbowym zeznania według ustalonego wzoru o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym (CIT-8).

Przy sporządzaniu zeznania podatkowego CIT-8 i ustalaniu podstawy opodatkowania Wspólnota zobowiązana jest kierować się przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.Zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych zobowiązani są sporządzić zeznanie o wysokości dochodu (starty) osiągniętego w roku podatkowym na formularzu określonym przepisami rozporządzenia Ministra Finansów z 18 grudnia 2006r. (Dz. U. z 2006r. Nr 243, poz. 1761).

Stosownie do przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W ust. 3 ww. artykułu ustawodawca postanowił, że przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się:

1) przychodów ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub za granicą, jeżeli dochody z tych źródeł nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo są wolne od podatku,

2) przychodów wymienionych w art. 21 i 22, przy czym w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2, prowadzących działalność poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład uwzględnia się przychody wymienione w art. 21, jeżeli związane są z działalnością zakładu,

3) kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w pkt 1 i 2, przy czym w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2, prowadzących działalność poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład uwzględnia się koszty uzyskania przychodów wymienionych w art. 21, jeżeli przychody te zostały uwzględnione przez podatnika przy ustalaniu dochodu przypadającego na zagraniczny zakład,

4) strat przedsiębiorców przekształcanych, łączonych, przejmowanych lub dzielonych - w razie przekształcenia formy prawnej, łączenia lub podziału przedsiębiorców, z wyjątkiem przekształcenia spółki kapitałowej w inną spółkę kapitałową,

5) strat przedsiębiorstw państwowych przejmowanych lub nabywanych na podstawie przepisów o komercjalizacji i prywatyzacji.

Z treści wyżej cytowanego przepisu wynika, iż przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się przychodów i kosztów ich uzyskania, jeżeli dochody z tych źródeł są wolne od podatku dochodowego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa osiąga przychody i koszty ich uzyskania, z których dochód objęty jest zwolnieniem od podatku dochodowego oraz przychody i koszty, z których dochód nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.Mając na uwadze taki stan faktyczny, w myśl powołanych wyżej przepisów w zeznaniu podatkowym o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym, Podatnik zobowiązany jest do wykazania wszelkich przychodów oraz kosztów ich uzyskania z całokształtu działalności.

Z kolei przy ustalaniu podstawy opodatkowania stosownie do art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 ww. ustawy należy zastosować zasadę, że przy ustalaniu dochodu (straty) stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się przychodów oraz kosztów uzyskania tych przychodów, ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku.

A zatem sporządzając zeznanie podatkowe CIT-8 i CIT-8/0 należy:

- ustalić całkowite przychody Wspólnoty mieszkaniowej ze wszystkich źródeł i wykazać je w poz. 27 w CIT-8,

- ustalić całkowite koszty uzyskania przychodów ze wszystkich źródeł i wykazać je w poz. 31 w CIT-8,

- obliczyć dochód Wspólnoty wykazując go w poz. 35 w CIT-8,

- obliczyć dochód z gospodarki zasobem mieszkaniowym i wykazać w poz. 8 i 20 w informacji CIT-8/0 i przenieść go do poz. 40 w CIT-8,

- obliczyć podstawę opodatkowania w poz. 44 przez odjęcie dochodu z gospodarki zasobem mieszkaniowym od dochodu całkowitego.

Biorąc powyższe pod uwagę tutejszy organ podatkowy uznaje stanowisko Podatnika za prawidłowe.

Przedmiotowa interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.