Pytanie:

1. Czy do zasobów mieszkaniowych zalicza się wszystkie budynki mieszkalne i niemieszkalne oraz urządzenia i uzbrojenia terenów, na których te budynki się znajdują, stanowiące własność spółdzielni?2. Czy Spółdzielnia postępuje prawidłowonie nie amortyzując wymienionych w pyt.1 zasobów?3. Czy we wspólnotach mieszkaniowych nadwyżka wnoszonych opłat (dochód) na fundusz remontowy nad poniesionymi kosztami jest wolna od podatku dochodowego od osób prawnych?4. Czy w katalogu zwolnień od podatku dochodowego od osób prawnych mieszczą się przychody finansowe uzyskiwane przez Spółdzielnię i administrowane przez Spółdzielnię Wspólnoty Mieszkaniowe z następujących tytułów:- odsetki z tytułu nieternimowych opłat za lokale,- odsetki od lokat terminowych, bonów skarbowych tworzone z obrotu środków finansowych wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych i najemców lokali?5. Czy wolne od podatku są przychody operacyjne uzyskane z następujących tytułów:- spłaty zadłużeń, na które wcześniej tworzone były odpisy aktualizacyjne,- spłaty kosztów sądowych,- kwoty pierwszeństwa (uzyskanej w przetargu) uzyskania własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (nadwyżka ponad ustaloną wysokość wkładu bubowlanego przez biegłego rzeczoznawcę)?

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym (dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane itp.) oraz uzupełniające je budynki niemieszkalne (z wyposażeniem technicznym), jak:

- garaże wolnostojące i parkingi wielopoziomowe,
- budynki handlowo - usługowe,
- budynki osiedlowych warsztatów i zakładów konserwacyjno - remontowych,
- budynki administracji osiedlowych (biurowe i gospodarcze),
- kotłownie i hydrofornie, wolnostojące,
- budynki dla osiedlowej działalności społeczno - wychowawczej,
2. urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się budynki wymienione w pkt 1:

- zbiorniki - doły gnilne, szamba,
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
- budowle inżynieryjne (studnie itp.),
- budowle komunikacyjne, jak: drogi, ulice, place, chodniki,
- ukształtowanie i zagospodarowanie terenu, jak: zieleń, urządzenia do zabaw dziecięcych, mała architektura, otwarte miejsca postojowe dla samochodów,
- budowle sportowe, jak: boiska, pływalnie, baseny itp.,
- inne budowle, jak latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Spółdzielnia zajmuje się także administrowaniem wspólnot mieszkaniowych. Wskazaną wyżej definicję Podatnik stosuje także do wspólnot mieszkaniowych.

Zapytania Podatnika:

1. Czy do zasobów mieszkaniowych zalicza się wszystkie budynki mieszkalne i niemieszkalne oraz urządzenia i uzbrojenia terenów, na których budynki te znajdują się, stanowiące własność spółdzielni - zgodnie z przytoczoną powyżej definicją?
2. Czy Spółdzielnia postępuje prawidłowo nie amortyzując wymienionych w pkt 1 zasobów?
3. Czy we wspólnotach mieszkaniowych nadwyżka wnoszonych opłat (dochód) na fundusz remontowy nad poniesionymi kosztami jest wolna od podatku dochodowego od osób prawnych?
4. Czy w katalogu zwolnień od podatku dochodowego od osób prawnych mieszczą się przychody finansowe uzyskiwane przez Spółdzielnię i administrowane przez Spółdzielnię Wspólnoty Mieszkaniowe z następujących tytułów:
   - odsetki z tytułu nieterminowych opłat za lokale,
   - odsetki od lokat terminowych, bonów skarbowych tworzone z obrotu środków finansowych wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych i najemców lokali?
5. Czy wolne od podatku są przychody operacyjne uzyskane z następujących tytułów:

- spłaty zadłużeń, na które wcześniej tworzone były odpisy aktualizacyjne,
- spłaty kosztów sądowych,
- kwoty pierwszeństwa (uzyskanej w przetargu) uzyskania własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (nadwyżka ponad ustaloną wysokość wkładu budowlanego przez biegłego rzeczoznawcę)?

Spółdzielnia stoi na stanowisku, że zgodnie z art. 16c pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych nie podlegają amortyzacji nieruchomości, które jej zdaniem stanowią zasoby mieszkaniowe.

Podatnik we wniosku stwierdził, że brak urzędowej definicji zasobów mieszkaniowych powoduje, że pojęcie to nie jest jednolicie rozumiane, co rodzi nieporozumienia przy interpretacji przepisów dotyczących gospodarki tymi zasobami. Wnioskodawca powołuje się na Uchwałę Rady Ministrów z dnia 27 kwietnia 1973r. w sprawie amortyzacji środków trwałych (M. P. Nr 25, poz. 151) oraz pismo okólne Nr 17 z dnia 27.08.1975r. Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego ogłoszone w Informacjach i Komunikatach Nr 11, poz. 65 z 1975r., w którym określono, co rozumie się przez "zasoby mieszkaniowe".

Natomiast w kwestii dochodu z tytułu opłat na fundusz remontowy, zdaniem Podatnika gromadzony dochód jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na utrzymanie we właściwym stanie tych zasobów i jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych.

Poza tym według Podatnika, wymienione w piśmie dochody uzyskane zarówno przez Spółdzielnię jak i administrowane przez nią wspólnoty, uzyskane są z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone wyłącznie na gospodarkę tymi zasobami, zatem, dochody te są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny przez Wnioskodawcę oraz stan prawny na dzień 01.01.2007r., tut. organ podatkowy stwierdza jak niżej.

Należy zauważyć, że uchwała Rady Ministrów z dnia 27 kwietnia 1973r. w sprawie amortyzacji środków trwałych została uchylona z dniem 01 stycznia 1984r., tj. z chwilą wejścia w życie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 grudnia 1983r. w sprawie amortyzacji majątku trwałego jednostek gospodarki uspołecznionej (Dz. U. Nr 72, poz. 320).

W tej sytuacji, bezzasadne jest powoływanie się przez Wnioskodawcę na pismo okólne Nr 17 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 27.08.1975r., które zostało wydane w oparciu o uchyloną już uchwałę Rady Ministrów. Z chwilą, gdy uchylono ww. uchwałę, pismo okólne wydane na jej podstawie straciło swoją moc obowiązującą.

W myśl przepisów art. 16c ust. 2 ww. ustawy z dnia 15.02.1992r. (Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) amortyzacji nie podlegają budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno - wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 22.12.2006r., znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:

• Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:

- dźwigi osobowe i towarowe,
- aparaty do wymiany ciepła,
- kotłownie i hydrofornie wbudowane,
- klatki schodowe,
- strych, piwnice, komórki,
- garaże,
• Pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej
- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
• Urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

- zbiorniki - doły gnilne, szamba,
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
- budowle inżynieryjne (studnie itp.),
- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Wyżej wymienione budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, zgodnie z powyższą definicją nie będą podlegały amortyzacji - zgodnie z art. 16c ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Natomiast pozostałe składniki majątku, niezaliczone do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych będą podlegały amortyzacji na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 16a - 16m).

W kwestii dotyczącej wpłat dokonywanych przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną Naczelnik Urzędu Skarbowego w Słupsku wyjaśnia jak niżej.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wpłaty członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów (...).

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (...). - art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 2 ww. ustawy z dnia 15.02.1992r. dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11 nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą.

W ocenie tut. organu osiągnięta przez podatnika nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania stanowi dochód wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który z dniem 01.01.2007r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, zgodnie z ww. art. 7 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Biorąc pod uwagę ww. przepis, dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast w zakresie przychodów finansowych i operacyjnych uzyskiwanych przez Spółdzielnię i administrowane przez nią wspólnoty mieszkaniowe z następujących tytułów, tj.:

• odsetek z tytułu nieterminowej zapłaty za lokale,
• odsetek od lokat terminowych, bonów skarbowych tworzone z obrotu środków finansowych wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych i najemców lokali,
• spłat zadłużeń, na które wcześniej tworzone były odpisy aktualizacyjne,
• spłat kosztów sądowych,
• kwoty pierwszeństwa (uzyskanej w przetargu) uzyskania własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (nadwyżka ponad ustaloną wysokość wkładu budowlanego przez biegłego rzeczoznawcę).

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Słupsku stwierdza, że zarówno Spółdzielnia, jak i administrowane przez nią wspólnoty mieszkaniowe, w zakresie dochodów osiągniętych z wyżej wymienionych tytułów od 01.01.2007r. nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, wymienionego w cyt. wyżej art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż są to dochody uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z tym, uzyskany dochód z wyżej wymienionych tytułów podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, na zasadach określonych w cyt. wyżej art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 15.02.1992r.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i prawny, tut. organ nie potwierdza stanowiska Podatnika przedstawionego we wniosku.

Referencje