Pytanie:

Czy dochód osiągnięty z tytułu działalności Spółki z tytułu koordynacji prowadzonych przez wykonawców robót budowlanych jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego działa na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami). Ustawa określa zasady gromadzenia oszczędności i udzielania kredytów kontraktowych na cele mieszkaniowe, zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i towarzystw budownictwa społecznego. Zgodnie z ustawą Towarzystwo Budownictwa Społecznego utworzone zostało w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotem działania Spółki, zgodnie z aktem jej zawiązania jest:

1. budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu,
2. nabywanie budynków mieszkalnych i ich części,
3. prowadzenie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
4. wynajmowanie lokali użytkowych i garaży znajdujących się w zasobach Spółki,
5. sprawowanie na podstawie umów zlecenia zarządzania i administrowania budynkami mieszkalnymi niestanowiącymi własności Spółki,
6. sprzedaż lokali mieszkalnych będących własnością Spółki za wyjątkiem lokali mieszkalnych w budynkach wzniesionych przy wykorzystaniu kredytu, o którym mowa w art. 18 pkt. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
7. prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w szczególności:

• świadczenie usług inwestycyjnych w zakresie budownictwa mieszkaniowego i infrastruktury towarzyszącej,
• pełnienie funkcji inwestora zastępczego w działalności inwestycyjnej związanej z infrastrukturą techniczną,
• budowa budynków i lokali użyteczności publicznej, związanych z funkcjonowaniem zespołów mieszkaniowych.

W przedstawionym stanie faktycznym Jednostka stawia pytanie: czy dochód osiągnięty z tytułu działalności Spółki z tytułu koordynacji prowadzonych przez wykonawców robót budowlanych jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Opisując swoje stanowisko w sprawie Towarzystwo Budownictwa Społecznego stwierdza, że Spółka buduje swój zasób mieszkaniowy poprzez wykonawców robót budowlanych wyłanianych w przetargach publicznych. Proces inwestycyjny realizują różni wykonawcy stanu surowego i wykończeniowego. Zachodzi konieczność koordynacji tych robót w trakcie ich realizacji. W związku z powyższym Spółka osiąga przychody od wykonawców z tego tytułu pokrywając jednocześnie koszty zużycia energii, wody na terenie prowadzonych budów. W trakcie realizacji inwestycji, w przypadkach nieuzasadnionej nieterminowej ich realizacji, Spółka nalicza kary umowne od wykonawców robót budowlanych. Osiągnięte dochody Spółka przeznacza na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zasady funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego określa ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:

1. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,
2. spółek akcyjnych,
3. spółdzielni osób prawnych.

Na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Zgodnie z art. 27 ust. 2 towarzystwo może również:

1. nabywać budynki mieszkalne,
2. przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
3. wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
4. sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
5. prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań. Ust. 2 cytowanego artykułu wskazuje, ze pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.) ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób prawnych i spółek kapitałowych w organizacji, zwanych dalej "podatnikami".

Stosownie do treści art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji pojęcia "zasoby mieszkaniowe", wobec czego zwrot ten należy interpretować zgodnie z regułami wykładni systemowej poprzez przyjęcie takiego znaczenia, jakie nadają mu przepisy innych ustaw.

Definicję zasobów mieszkaniowych zawierają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733). Powyższa ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. I tak art. 2 ust. 1 pkt 10 w/w ustawy określa, że ilekroć w ustawie jest mowa o mieszkaniowym zasobie gminy - należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Przytoczona definicja dotyczy zasobów mieszkaniowych należących do gminy, ma jednak zastosowanie do zasobów mieszkaniowych, będących przedmiotem własności innych jednostek organizacyjnych. Różnica ma miejsce jedynie w odniesieniu do podmiotu własności, nie zaś do charakteru zasobów mieszkaniowych. Dodatkowo zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 przywołanej ustawy pod pojęciem lokalu należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. W związku z powyższym wnioskuje się, iż zasób mieszkaniowy stanowi lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiący własność danej jednostki organizacyjnej.

Pojęcie mieszkania oraz lokalu użytkowego zawiera również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690). Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zgodnie z § 3 pkt 9 w/w rozporządzenia poprzez mieszkanie rozumie się zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego. Art. § 3 pkt 10 powyższego rozporządzenia definiuje termin lokal użytkowy. Lokal użytkowy jest to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

W opinii Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku poprzez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, takimi jak w szczególności:
  - dźwigi osobowe i towarowe,
  - aparaty do wymiany ciepła,
  - kotłownie i hydrofornie wbudowane,
  - klatki schodowe,
  - strychy, piwnice, komórki,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
  - budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej
  - kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
  - osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:
  - zbiorniki-doły gnilne, szamba,
  - rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej
  - sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
  - budowle inżynieryjne (studnie itp.),
  - budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
  - inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

W związku z tym, że przepisy ustaw podatkowych również nie zawierają definicji gospodarki czy gospodarowania przy ich interpretacji należy posiłkować się w pierwszej kolejności wykładnią systemową. Wykładnia systemowa wyjaśnia bowiem właściwe znaczenie treści przepisu prawnego przyjmując za podstawę miejsce tego przepisu w systemie prawa, czyli powiązania tejże normy prawnej z innymi normami danego systemu.

Pojęcie gospodarowania precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Art. 1 pkt 1 wskazuje, że ustawa ta określa m.in. zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. I tak zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Art. 23 ust. 1 powołanej ustawy określa, że zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 2 i 4 oraz art. 60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:

1. ewidencjonują nieruchomości;
2. zapewniają wycenę tych nieruchomości;
3. sporządzają plany wykorzystania zasobu;
4. zabezpieczają nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
5. wykonują czynności związane z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzą windykację tych należności;
6. współpracują z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego;
7. zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17;
   7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas dłuższy niż 3 lata wymaga zgody wojewody;
8. podejmują czynności w postępowaniu sądowym, w szczególności w sprawach dotyczących własności lub innych praw rzeczowych na nieruchomości, w sprawach uprawnień, o których mowa w art. 212, o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej.

W celu zdefiniowania pojęcia gospodarki dodatkowo można posłużyć się wykładnią językową. Zgodnie z definicją zaczerpniętą ze Słownika Języka Polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN poprzez pojęcie "gospodarka" rozumieć należy gospodarowanie, dysponowanie, zarządzanie czymś.

Podsumowując, gospodarka zasobami mieszkaniowymi dotyczy zasobów mieszkaniowych, których proces budowlany został całkowicie ukończony. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie obejmuje procesu ich tworzenia, lecz zasoby już istniejące. W związku z powyższym koordynacja robót budowlanych nie może stanowić działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W opinii Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku dochód osiągnięty z tytułu działalności Spółki z tytułu koordynacji prowadzonych przez wykonawców robót budowlanych nie jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku nie potwierdza zatem stanowiska TBS przedstawionego we wniosku.