Pytanie:

1. Czy naliczane opłaty za dostarczane media do lokali i ponoszone w związku z tym koszty dostawy mediów są przychodami i kosztami wolnymi od podatku?,2. Czy przychody osiągane z tytułu dzierżawienia miejsc postojowych i garaży można traktować jako przychody z gospodatki zasobami mieszkaniowymi?,3. Czy przychody jak i koszty dostawy mediów do budynków niebędących własnością ZTBS można traktować jako wolne od podatku?,4. Czy należy podzielić wszystkie koszty strukturą sprzedaży, czy pierwsze wyłonić koszty do sprzedaży wolnej, a pozostałe dopiero podzielić strukturą?,5. Czy koszty nie podatkowe z tytułu refaktury za media pomniejszają koszty wolne czy koszty, które podlegają podatkowi od osób prawnych?.

Oprócz przychodów z wynajmu budynków własnych wnioskodawca uzyskuje przychody z administrowania innymi budynkami. W związku z tym koszty działalności dzielone są na związane ze sprzedażą wolna od opodatkowania i opodatkowaną. W ramach oddzielnej umowy ZTBS administruje budynkami Urzędu Miasta X. Koszty dostaw mediów do budynków są fakturowane na ZTBS a w miesiącu następnym po otrzymaniu faktur są refakturowane na rzecz gminy. Koszty zaliczane są w miesiącu uzyskania przychodu.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny wnioskodawca złożył zapytania:
1. Czy naliczane opłaty za dostarczane media do lokali i ponoszone w związku z tym koszty dostawy mediów są przychodami i kosztami wolnymi od podatku ?",
2. Czy przychody osiągane z tytułu dzierżawienia miejsc postojowych i garaży można traktować jako przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ?,
3. Czy przychody jak i koszty dostawy mediów do budynków niebędących własnością ZTBS można traktować jako wolne od podatku ?,4. Czy należy podzielić wszystkie koszty strukturą sprzedaży, czy pierwsze wyłonić koszty do sprzedaży wolnej, a pozostałe dopiero podzielić strukturą ?,
5. Czy koszty nie podatkowe z tytułu refaktury za media pomniejszają koszty wolne czy koszty, które podlegają podatkowi od osób prawnych?.
Zdaniem wnioskodawcy dostawa mediów do wynajmowanych llokali wiąże się z osiąganymi przychodami wolnymi, więc tak jak czynsz są wolne od podatku.
Miejsca postojowe i garaże nie są usytuowane na zewnątrz nieruchomości tylko wydzielone w budynku mieszkalnym to przychód z ich wynajmu jest zwolniony od podatku.

W przypadku kosztów zdaniem wnioskodawcy należy pierwsze przypisać koszty bezpośrednie, natomiast pozostałe podzielić strukturą przychodów.Zdaniem wnioskodawcy koszty dostaw mediów do lokali są kosztami związanymi z osiąganymi przychodami z tytułu najmu, w związku z tym są wolne od podatku i pomniejszaj ą w danym miesiącu koszty związane ze sprzedażą wolną.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego wyjaśnia:

Na podstawie ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych(Dz. U. Nr 217, poz. 1589) do katalogu zwolnień przedmiotowych zawartego w art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm>) dodano pkt 44, na podstawie, którego wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wejście w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. powyższego zwolnienia podatkowego skutkuje tym, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej.

Oznacza to również konieczność prowadzenia ewidencji kosztów i przychodów dla działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz ewidencji dla gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zwolnionej z tego podatku. W przypadku wspólnot mieszkaniowych dla celów podatku dochodowego do przychodów wspólnoty winna być zaliczona ta część opłat ponoszonych przez właścicieli poszczególnych lokali, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Analogicznie do kosztów uzyskania przychodów należy zaliczyć tą część ponoszonych kosztów, która dotyczy nieruchomości wspólnej.

Rozliczenie przychodów i kosztów związanych z utrzymaniem lokali prywatnych powinno odbywać się w trybie indywidualnych rozliczeń zaliczek na ten cel przez każdego z właścicieli lokali. Wszystkie zdarzenia gospodarcze powinny mieć odzwierciedlenie w zapisach księgowych obejmujących przychody i koszty zarządu dotyczące nieruchomości wspólnej, jak i koszty oraz opłaty za dostarczane media dotyczące poszczególnych lokali.

W piśmie Ministerstwa Finansów nr DD6-8213-428/WK/06/339/391 z dnia 22 grudnia 2006 r. wyjaśniono, iż przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:
- budynku mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych: budynki administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe,
- urządzenia i uzbrojenie terenu,
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
- budowle inżynieryjne (np. studnie),
- budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki),
- inne budowle i urządzenia (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami, obiektami i urządzeniami opłaty i zaliczki uiszczane na pokrycie kosztów zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu (czynsze, media - woda, ścieki, centralne ogrzewanie, opłata za garaż stanowiący tzw. pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego) stanowią przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 cyt. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Należy również zaznaczyć, iż zgodnie z art. 7 ust. 3 ustawy przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się przychodów ze źródeł przychodów nie podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo wolnych od podatku oraz kosztów uzyskania dotyczących tych przychodów.

Zgodnie z przepisami art. 15 ust 2 i 2a cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.
Powyższą zasadę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania.

W ocenie tutejszego organu podatkowego, w świetle zacytowanych przepisów oraz przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego, przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

Reasumując powyższe postanowiono jak w sentencji.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy- Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.
Pouczenie:
Na powyższe postanowienie służy na podstawie art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie O/Z w Nowym Sączu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zakopanem, w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.