Pytanie:

W JAKIM MIESIĄCU NASTĄPI PRZYCHÓD DO OPODATKOWANIA PODATKIEM DOCHODOWYM OD OSÓB PRAWNYCH Z TYTUŁU SPRZEDAŻY LOKALI UZYTKOWYCH.

W odpowiedzi na pismo z dnia 20.08.2004 r. ( bez numeru) w sprawie interpretacji przepisów podatkowych Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu działając na podstawie atr.14 a§1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r.- Ordynacja Podatkowa ( Dz. U. nr 137, poz. 926 z późniejszymi zmianami) podaje:

z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 29 lipca 2004 r. została zawarta umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokali - na odrębną własność lokalu użytkowego nr 1a w Opolu, przy ul. ... wraz z przynależnymi piwnicami nr 1 i 2 oraz lokal użytkowy nr 2a i 3a w Opolu, przy ul. ... wraz z przynależnymi piwnicami nr 3, 4, 5 i 6, w której to ... sprzedaje ... za cenę łączną 500.000,00 zł. W § 4 przedmiotowej umowy strony potwierdzają, że na poczet ceny kupująca ... zapłaciła na rzecz strony sprzedającej kwotę 50.000,00 zł. Zapłatę reszty ceny tj. 450.000 zł. rozłożono na 4 raty i ustalono stosowne terminy, a to:

I-szą ratę w kwocie 200.000,00 zł. do dnia 29 lipca 2004 r., II-gą ratę w kwocie 100.000,00 zł. do dnia 31 sierpnia 2004 r., III-cią ratę w kwocie 100.000,00 zł. do dnia 31 października 2004 r.,IV-tą ratę w kwocie 50.000,00 zł. najpóźniej w dniu wydania lokalu użytkowego nr 1a, z tym że nie później niż w terminie do dnia 30 czerwca 2005 roku.

Wydanie lokali użytkowych 2a-3a wraz z przynależnymi piwnicami nastąpi najpóźniej w terminie do dnia 31 grudnia 2004 r., zaś lokal użytkowy nr 1a wraz z przynależnymi piwnicami najpóźniej w terminie do 30 czerwca 2005 r. ( § 5 umowy).

Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2000 r. Nr 54 poz. 654 z późniejszymi zmianami) za przychody związane z działalności gospodarczą i działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby jeszcze nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Cytowana ustawa w brzmieniu obowiązującym od dnia 01.01.2003 r. określiła moment powstania przychodu należnego uprzednio niezdefiniowany. Dodany do ustawy art. 12 ust. 3a stanowi: za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3 uważa się z zastrzeżeniem ust. 3b i 3c, dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpiło: cyt. ,,wydanie rzeczy, zbycie praw majątkowych oraz dostarczenie wszelkiej postaci energii... ,,.

W przypadku umów sprzedaży, określonych art. 535 Kc przychód powstaje wówczas, gdy umowa ta dojdzie do skutku tj. zostanie zawarta umowa, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać ją, zaś kupujący rzecz tę odebrać i zapłacić za nią umówioną cenę. Przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaż tę uważa się za dokonaną pod datą zawarcia umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia własności przedmiotu umowy. Pod tą datą powstaje też przychód - należność ze sprzedaży, chyba że strony umowy zastrzegą inaczej.

W przedmiotowej sprawie przeniesienie / zbycie prawa własności nieruchomości nastąpiło z dniem podpisania aktu notarialnego Repertorium A-3490/2004, tj. w dniu 29.07.2004 r. Z tą datą ... stała się użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem lokalu użytkowego nr 1a wraz z przynależnymi piwnicami nr 1 i 2 oraz lokali użytkowych nr 2a-3a wraz z przynależnymi piwnicami nr 3, 4, 5 i 6, a zawarta umowa stanowiła zgodnie z § 7 podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Jak wynika z treści umowy, nie zawiera ona żadnych dodatkowych warunków zawieszających jej wykonanie, jak też nie przewidywała szczególnych przyczyn odstąpienia od niej ww. strony. W § 4 określono warunki finansowe, tj. płatności rozłożono w czasie, ustalając kwoty rat i terminy ich uiszczenia.

Skoro zatem warunkiem realizacji umowy sprzedaży nieruchomości (zbycie praw) jest zawarcie aktu notarialnego, przenoszącego własność na nabywcę, a nastąpiło to 29.07.2004 r., czyli przed wydaniem nieruchomości nabywcy, to nie ma podstaw do tego by kierować się datą faktycznego przekazania nieruchomości kupującemu czy też terminami, w których przypada płatność kolejnych części ceny zgodnie z postanowieniami § 4 umowy.

W związku z powyższym w przypadku spółdzielni przychód z tytułu sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokali nastąpiło z dniem podpisania aktu notarialnego Repertorium A-3490/2004 tj. w dniu 29 lipca 2004 r.

Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu informuje, iż powyższa informacja o zakresie stosowania prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez Podatnika rzeczywistego stanu faktycznego.