Istota interpretacji:

Jaką datę należy uznać za datę powstania przychodu podatkowego ze sprzedaży mieszkań i innych lokali (nieruchomości), w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność deweloperską, polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych (wraz z udziałem w gruncie).

Z przyszłymi nabywcami zawierane są umowy (przedwstępne), na podstawie których, nabywcy wnoszą zaliczki na poczet przyszłej dostawy, rozumianej jako sprzedaż, tj. przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. W niektórych przypadkach klient wpłaca jednorazowo 100% zaliczkę na poczet dostaw. Do każdej wpłaty dokonanej przez klienta na poczet przyszłej dostawy wystawiana jest faktura zaliczkowa. Po wybudowaniu budynku nabywcom, którzy wpłacają określone w umowie kwoty (najczęściej nie stanowią one 100% wartości ceny umownej) przekazuje się lokale wraz z kluczami na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Nie wszystkie lokale znajdują potencjalnych nabywców jeszcze w trakcie budowy. Zdarza się, że dopiero po wybudowaniu budynku znajdują się chętni na zakup lokalu, z którymi również Spółka podpisuje najpierw umowy przedwstępne, określające zasady wpłat zaliczek na poczet dostawy lokalu oraz warunki przekazania lokalu na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego następuje z reguły w ciągu kilku miesięcy od dnia podpisania przez strony protokołu zdawczo – odbiorczego. W większości przypadków, warunkiem niezbędnym do podpisania aktu notarialnego jest wpłacenie przez klienta 100% uzgodnionej w umowie przedwstępnej ceny zbycia. Wszystkie wpłaty dokonywane przez klientów przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości dokumentowane są fakturami zaliczkowymi. Faktura sprzedaży wystawiana jest tylko w momencie wystąpienia sytuacji, w której do dnia podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości nie zostanie wpłacone 100% wartości nieruchomości zawartej w umowie przedwstępnej (co rzadko ma miejsce). W takim przypadku w dniu podpisania aktu notarialnego wystawiana jest faktura sprzedaży zawierająca pozostałą do zapłaty kwotę wynikającą z aktu notarialnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Jaką datę należy uznać za datę powstania przychodu podatkowego ze sprzedaży mieszkań i innych lokali (nieruchomości), w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje w dacie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do sprzedawanych nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl zapisu w ust. 3a ww. artykułu tej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c – 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Jednocześnie, zgodnie z zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania.

Ponadto, stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zaś art. 158 tej ustawy, określa wyraźną formę czynności prawnej. Zgodnie z brzemieniem tego przepisu, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Dopiero wówczas ustalonej w tej umowie cenie sprzedaży może się domagać podatnik, co oznacza, iż jest to kwota należna i jest jednocześnie przychodem ze sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Spółki, w związku z powyższym, przychodami nie są wpłaty (zaliczki) przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, nawet w przypadku, gdy stanowią one 100% ceny lokalu, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. Przychód nie powstaje również w dacie podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego.

Za datę powstania przychodu i obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych należy uznać dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności na poszczególnych nabywców lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie nadmienia się, iż w zakresie podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja w dniu 19 sierpnia 2009 r. nr ILPP1/443-682/09-2/BD.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje