Istota interpretacji:

Dotyczy możliwości opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodami uzyskiwanymi z wpłat na fundusz remontowy, a wydatkami na prace remontowe.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2009 r. (data wpływu 19 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodami uzyskiwanymi z wpłat na fundusz remontowy, a wydatkami na prace remontowe -jest nieprawidłowe.

W dniu 19 czerwca 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych między innymi w zakresie możliwości opodatkowania dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodami uzyskiwanymi z wpłat na fundusz remontowy, a wydatkami na prace remontowe.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali. W skład Wspólnoty wchodzą właściciele lokali użytkowych. W nieruchomości nie znajduje się ani jeden lokal mieszkalny. Członkowie Wspólnoty – właściciele lokali wnoszą na konto Wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną, w tym na fundusz remontowy oraz zaliczki na zakup mediów (woda, ciepło, energia elektryczna, wywóz śmieci). Zaliczki (z wyjątkiem funduszu remontowego) rozliczane są na właścicieli w I kwartale roku następującego po roku obrachunkowym. Koszty mediów rozliczane są w części na pokrycie potrzeb części wspólnej nieruchomości i jako takie wliczane są w koszty zarządu częścią wspólną, a w części na potrzeby poszczególnych lokali i jako takie rozliczane są na właścicieli. W przypadku mediów na potrzeby indywidualne lokali Wspólnota jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcą mediów, a odbiorcami. Wysokość zaliczek wpłacanych comiesięcznie na konto Wspólnoty skalkulowana jest nieco wyżej niż planowane koszty aby zapewnić Wspólnocie płynność finansową. Jednostka posiada ponadto przychody (pożytki) z dzierżawy części wspólnej, które przeznaczane są na częściowe pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości. Wspólnota płaci podatek dochodowy od dochodów z pożytków oraz jest płatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy nadwyżka przychodów z zaliczek w stosunku do faktycznych kosztów na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną oraz na zakup mediów, jest dochodem Wspólnoty, od którego Jednostka powinna płacić podatek jeżeli nadwyżka ta zwracana jest właścicielom po zakończeniu roku obrachunkowego...
2. Czy nadwyżka przychodów z wpłat na fundusz remontowy nad wydatkami na prace remontowe w danym roku jest dochodem Wspólnoty, od którego powinna ona płacić podatek dochodowy, jeżeli nadwyżka ta nie jest rozliczana po roku właścicielom do zwrotu lecz przechodzi na rok następny, z przeznaczeniem na cele remontowe, których realizacja jest na tyle kosztowna, że zgromadzenie środków w jednym roku jest niemożliwe...

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie drugie. Wniosek Wspólnoty w zakresie pytania pierwszego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Wnioskodawca wskazuje, iż tak jak nadwyżka z zaliczek nad kosztami zarządu częścią wspólną oraz kosztami mediów nie powinna być opodatkowana ponieważ, jako zaliczka, podlega rozliczeniu i zwracana jest właścicielom, podobnie fundusz remontowy przeznaczony jest w całości na potrzeby utrzymania nieruchomości, którego ustawowy obowiązek spoczywa na właścicielach lokali (art. 12 ust. 2 i art. 14 ustawy o własności lokali), lecz ze względu na trudność zgromadzenia wysokiej kwoty środków na wykonanie remontów w jednym roku, istnieje konieczność gromadzenia ich przez dwa lub więcej kolejnych lat z przeznaczeniem wydatkowania w następnych okresach rozliczeniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota lokali użytkowych tak jak wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje jej działania zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.). Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 tej ustawy). Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), jako podmioty, które zwolnione są od podatku. W konsekwencji, wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest – co do zasady – dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Zatem, wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na poczet kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w tym również na remonty czy bieżącą konserwację, stanowią dla wspólnoty przychody podatkowe w momencie ich otrzymania.

Z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika z kolei, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Z przepisu tego wynika więc, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Kosztami uzyskania przychodu są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Wobec powyższego, wydatki ponoszone przez wspólnoty, ze zgromadzonych środków, zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (między innymi na remonty i bieżącą konserwację) stanowią koszty podatkowe tych podmiotów.

Z przedstawionych okoliczności wynika, iż Wspólnota tworzy fundusz remontowy, na który przekazuje środki pieniężne pochodzące z zaliczek, wnoszonych przez właścicieli poszczególnych lokali użytkowych.

Wskazać należy więc, iż zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 9 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika; kosztem uzyskania przychodów są jednak podstawowe odpisy i wpłaty na te fundusze, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy.

W przedmiotowej sprawie tą odrębną ustawą jest ustawa o własności lokali. A zatem to z niej musi wynikać obowiązek lub możliwość tworzenia funduszu, a także to, że odpisy na ten fundusz stanowią koszt. Zdaniem tut. organu ustawa o własności lokali nie nakłada na wspólnoty obowiązku tworzenia funduszu remontowego. Jeżeli fundusz taki zostanie utworzony to odpisy i wpłaty na ten fundusz nie będą mogły stanowić kosztów podatkowych z uwagi na to, że przepis art. 16 ust. 1 pkt 9 lit. a wyraźnie wskazuje, że aby odpisy i wpłaty były kosztami podatkowymi, muszą to być fundusze, których obowiązek lub możliwości utworzenia wynika z przepisów ustawy.

Reasumując, wnoszone przez członków Wspólnoty zaliczki (w tym również w części dotyczącej wpłat na fundusz remontowy) stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowią jej przychody podatkowe. Natomiast pokrywane z tych przychodów koszty zarządu nieruchomością wspólną, takie jak wydatki remontowe, stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, stanowią koszty uzyskania przychodów. W konsekwencji nadwyżka tych przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, stosownie do treści art. 7 ust. 2 ustawy, stanowi dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 ustawy – Ordynacja podatkowa).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.