Pytanie:

Czy otrzymane zaliczki na poczet budowy są przychodem podatkowym, czy datą powstania przychodu jest dzień podpisania aktu notarialnego, czy data protokołu zdawczo-odbiorczego, czy wniesione w wysokości 100% zaliczki na poczet ceny mieszkania należy traktować jako uregulowanie należności w rozumieniu art. 12 ust. 3a pkt 2 ustawy, czy datą powstania przychodu jest data wydania rzeczy, czy dzień podpisania aktu notarialnego w sytuacji, gdy doszło do wydania mieszkania w grudniu 2006 r., a akt notarialny zostanie sporządzony w 2007 r .

POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 216 , art.14 a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r Ordynacja podatkowa ( Dz .U. z 2005 r. Nr 8 , poz.60 z późn. zm ) stwierdzam, że stanowisko Spółki zawarte we wniosku z dnia 9.03.2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie momentu powstania przychodów jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

Spółka w ramach prowadzonej działalności developerskiej buduje na własnym gruncie budynki mieszkalne, których okres wznoszenia wynosi 12 do 14 miesięcy. W trakcie trwania budowy Spółka zawiera umowy przedwstępne sprzedaży, w których nabywcy zobowiązują się do uiszczenia zaliczek na poczet ceny lokalu, udziału w prawie własności terenu i częściach wspólnych budynku w określonych kwotach i terminach .W większości przypadków zaliczki są wpłacane w całym okresie trwania budowy i dochodzi do takich sytuacji, że przed zakończeniem budowy , Spółka otrzymuje od klientów 100% wartości lokalu w ramach przedpłat. Tak więc zaliczki na poczet mieszkania są płacone w trakcie trwania budowy, a obowiązek takich zapłat wynika z zawieranych z klientami przedwstępnych umów sprzedaży. Otrzymanie zaliczki Spółka dokumentowała fakturami VAT zaliczkowymi, które obejmowały 100% należności przed wydaniem towaru. Spółka ma wątpliwości co do momentu powstania przychodu w podatku dochodowym od osób prawnych, a w szczególności
1) czy otrzymane zaliczki na poczet budowy są przychodem podatkowym;
2) czy datą powstania przychodu jest dzień podpisania aktu notarialnego, czy data protokołu zdawczo -odbiorczego;
3) czy wniesione w wysokości 100% zaliczki na poczet ceny mieszkania należy traktować jako uregulowanie należności w rozumieniu art.12 ust. 3a pkt 2 ustawy;
4) czy datą powstania przychodu jest data wydania rzeczy, czy dzień podpisania aktu notarialnego w sytuacji, gdy doszło do wydania mieszkania w grudniu 2006 r, a akt notarialny zostanie sporządzony w 2007 r.
Zdaniem Spółki
- zaliczki otrzymane na poczet budowanych mieszkań są wyłączone z przychodów w momencie ich otrzymania, stanowią przychód przyszłych okresów.
- dla celów podatkowych z tytułu sprzedaży lokali mieszkaniowych przychód powstanie w momencie przeniesienia prawa własności nieruchomości, a więc z datą podpisania aktu notarialnego, a nie z datą wydania lokalu do użytkowania, nawet jeśli wydanie lokalu ma miejsce wcześniej przed zawarciem aktu notarialnego.
- otrzymane od klienta 100% zaliczki na poczet przyszłej dostawy towaru nie można traktować jako uregulowania należności, które następuje w sytuacji, gdy zostaje dokonana zapłata za wydany już towar lub zbyte prawo majątkowe.
- przychód dla celów podatkowych powstanie w momencie podpisania aktu notarialnego .

Od 1 stycznia 2007 r ustawą z dnia 16 listopada 2006 r o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. Nr 217, poz.1589 ) zmieniono zasady ustalania momentu powstania przychodu .Zgodnie z art.12 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. Nr 54 , poz. 654 z późn. zm)przychodami z zastrzeżeniem ust 3 i 4 oraz art.13 i 14 są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne,w tym również różnice kursowe. Na podstawie art.12 ust 3 w/w ustawy za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej , osiągnięte w roku podatkowym , uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów , udzielonych bonifikat i skont. Natomiast zgodnie z art.12 ust. 3 a w/w ustawy za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust 3 , uważa się, z zastrzeżeniem ust 3c - 3 e , dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: 1) wystawienia faktury albo 2) uregulowania należności . Stosownie do zapisu art. 12 ust. 4 pkt 1 w/w ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług , które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych , a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek ( kredytów ) z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów ). W przedstawionym stanie faktycznym, należy stwierdzić, że zaliczki wpłacone na poczet ceny mieszkania w trakcie trwania budowy, wynikające z przedwstępnych umów sprzedaży ( a także w wysokości 100 % wartości lokalu ) nie stanowią, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 w/w ustawy przychodów w momencie ich otrzymania.

Fakt zafakturowania otrzymanej zaliczki ( faktura vat zaliczkowa ) nie ma wpływu na powstanie obowiązku podatkowego na podstawie tego przepisu ustawy. Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 3 a i ust. 4 pkt 1 w/w ustawy przychód ze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych powstaje w dacie zawarcia umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego tj. z chwilą przeniesienia własności rzeczy na kupującego. Moment przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny ( Dz. U. Z 1964 r Nr 16, poz. 93 ze zm. ) , zaś art. 158 kc określa formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W świetle powyższego , w sprawie dotyczącej Spółki przeniesienie ( zbycie ) prawa własności nieruchomości nastąpi w dacie podpisania aktu notarialnego i w tej dacie wystąpi przychód ze sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych. Oceniając przedstawiony przez Spółkę stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów, należy stwierdzić ,że stanowisko zaprezentowane przez podatnika jest prawidłowe.