Pytanie:

Czy czynsz najmu opłacony z góry za cały okres trwania umowy najmu nie będzie zakwalifikowany jako ukryta umowa pożyczki?

W zakresie transportu Spółka współpracuje z firmą transportową z Łodzi, która zamierza wybudować magazyn na terenach dzierżawionych (umowa na czas nieokreślony). Magazyn byłyby posadowiony w pobliżu jednej z fabryk stałego odbiory Spółki, dlatego Spółka jest zainteresowana długoletnim wynajęciem powierzchni magazynowej stanowiącej około 50% powierzchni mającego powstać magazynu. Umowa najmu będzie podpisana na okres 25 lat.

Firma transportowa ? mając na uwadze, iż budowa magazynu wiąże się z dużymi wydatkami ? chciałaby otrzymać zaliczkę na czynsz najmu za cały okres trwania umowy, tj. za 25 lat, w wysokości 2.500.000 zł netto. Spółka zapłaci czynsz dopiero po wybudowaniu magazynu i dopuszczeniu go przez stosowne służby do użytkowania (jeden z warunków umowy). Umowa zakłada zwrot zaliczki na czynsz w przypadku wypowiedzenia umowy przez którąś ze stron.

Obie firmy podpiszą dodatkowo umowę o współpracę dotyczącą obsługi towarów składowanych przez Spółkę w magazynie.

Wątpliwości Podatnika budzi, czy przekazany z góry za tak długi okres, czynsz wynoszący około 50% nakładów inwestycyjnych na powstający magazyn mógłby zostać potraktowany w myśl obowiązujących przepisów podatkowych jako pożyczka udzielona spółce inwestującej w budowę magazynu, rodząca po stronie Spółki przychody z tytułu odsetek od pożyczki.

Zdaniem Podatnika zawarta umowa jest umową najmu, a nie pożyczki. Przychodami z umowy będą przychody dotyczące usług magazynowania świadczone na rzecz kontrahentów Spółki i brak jest podstaw do uznania, iż przychodem podatkowym Spółki winny być, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, odsetki należne od pożyczki.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Jak stanowi art. 3531 ustawy z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr16, poz. 93 z późn. zm.) strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast według art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

W ustawie z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychody z tytułu odsetek określa art. 12 ust. 4 pkt 2 stanowiący, iż do przychodów nie zalicza się kwot naliczonych lecz nie otrzymanych odsetek od należności, w tym również od udzielonych pożyczek (kredytów).

Zatem w świetle powołanego przepisu odsetki podlegają opodatkowaniu na zasadzie kasowej, w momencie faktycznego otrzymania, nie zaś na podstawie powołanego przez Podatnika art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15.02.1992r., zgodnie z którym za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane.

Zgodnie z art. 199a § 1 i 2 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), dodanym przez art. 1 pkt 76 ustawy z dnia 30.06.2005r. (Dz.U. Nr 143, poz. 1199), zmieniającej niniejszą ustawę z dniem 1 września 2005r., organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności. Jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej.

Z kolei na podstawie art. 199a § 3 Ordynacji podatkowej jeżeli z dowodów zgromadzonych w toku postępowania, w szczególności zeznań strony, chyba że strona odmawia składania zeznań, wynikają wątpliwości co do istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, z którym związane są skutki podatkowe, organ podatkowy występuje do sądu powszechnego o ustalenie istnienia lub nieistnienia tego stosunku prawnego lub prawa.

Skoro jak wynika z wniosku Podatnika, intencją stron umowy było zawarcie umowy najmu, to prawidłowe jest stanowisko Podatnika, iż przekazany z góry czynsz wynoszący około 50% nakładów inwestycyjnych na powstający magazyn nie może zostać potraktowany w myśl obowiązujących przepisów podatkowych jako udzielona spółce inwestującej w budowę magazynu pożyczka, rodząca po stronie Podatnika przychód z tytułu należnych odsetek od pożyczki.