Pytanie:

Moment zaliczenia do przychodów czynszu z tyt. wynajmowania mieszkań i garaży oraz obowiązek odprowadzenia przez TBS Sp. z o.o. na odrębny rachunek bankowy odpisu na fundusz remontowy zawarty w kwocie czynszu, a także czy ww. fundusz stanowi dla Spółki przychód podatkowy.

Zgodnie z art.12 ust. 3c ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. Nr 54 poz. 654 z 2000 r. ze zm) za przychody z tytułu najmu, dzierżawy , leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne tak więc przychody z tyt. umów najmu stanowią kategorię przychodów należnych określonych na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne. Dla ustalenia przychodu należnego nie ma zatem znaczenia, czy wynajmujący TBS otrzyma od najemcy lokalu faktyczną zapłatę czynszu niezależnie bowiem od tego czy czynsz ten zostanie zapłacony, czy też nie stanowi on zawsze przychód należny.

Ustawa z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. Nr 98 poz. 1070 ze zm.) nie nakłada na Towarzystwa Budownictwa Społecznego obowiązku wyodrębnienia funduszu remontowego obowiązek taki nie wynika także z ustaw podatkowych.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Towarzystwo przedstawia radzie gminy propozycję wysokości czynszu wraz z kalkulacją.

1a. Jeżeli suma czynszów za najem lokali eksploatowanych przez towarzystwo i zysków osiąganych z pozostałej działalności nie wystarcza na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz na spłatę kredytów zaciągniętych na realizację przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, towarzystwo jest obowiązane wystąpić do właściwej rady gminy o podniesienie stawek czynszu do odpowiedniego poziomu, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Czynsz, o którym mowa w ust. 1, nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów wydanych na podstawie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 i Nr 162, poz. 1119, z 1999 r. Nr 111, poz. 1281 oraz z 2000 r. Nr 3, poz. 46, Nr 5, poz. 67, Nr 83, poz. 946, Nr 88, poz. 988 i Nr 95, poz. 1041), z zastrzeżeniem art. 30 ust. 5 pkt 3.

Jeżeli jednak tworzony przez TBS fundusz remontowy nie stanowi elementu czynszu o którym mowa w ww. przepisie, to wpłaty dokonane z powyższego tytułu będą stanowić przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1pkt 1 ustawy podatkowej zgodnie z którym przychodami są otrzymane pieniądze co ozn., że momentem powstania przychodu pieniężnego z powyższego tytułu będzie moment otrzymania czyli wpływu tych środków bezpośrednio do majątku podatnika lub na jego rachunek.

Należy zauważyć, iż wyłączone z przychodów podatkowych są jedynie środki otrzymane na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego, funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego albo organizacyjnego ubezpieczyciela, a w towarzystwach powierniczych -wartość aktywów tych funduszy- art. 12 ust. 4 pkt 4 updop.