Pytanie:

Czy sprzedając prawo wieczystego użytkowania gruntu na rzecz Starostwa Powiatowego z przeznaczeniem na Muzeum jest uprawniona do zastosowania ceny umownej, odbiegającej znacznie od ceny rynkowej w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ?

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez Spółkę stan faktyczny, Naczelnik Trzeciego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Radomiu stwierdza:

Zgodnie z przepisem art. 14 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 200r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodem z odpłatego zbycia rzeczy lub praw majątkowych z zastrzeżeniem ust. 4 i 5 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych o której mowa powyżej, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Definicję instytucji umowy określa art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1971r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), który to stanowi, że sprzedaż to umowa, w której jedna strona (sprzedawca) zobowiązuje się do przeniesienia własności rzeczy i wydania jej drugiej stronie (kupującemu). Kupujący zobowiązuje się do odebrania rzeczy i zapłacenia sprzedawcy ceny.Artykuł 46 § 1 Kc stanowi, że nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosownie do art. 237 ustawy Kodeks cywilny, stosuje się odpowienio przepisy o przeniesieniu własności nierchomości.

Nieruchomościami zatem są również grunty, a także prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zbycie nieruchomości w polskim ustawodawstwie (zakup, sprzedaż) następuje w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 158 ustawy Kodeks cywilny, dlatego też w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, sprzedaż taką będzie uważać się za dokonaną pod datą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (tj przeniesienia własności) i pod taką też datą nastąpi przychód ze sprzedaży nieruchomości. Kwotę należną ze sprzedaży, ustalają strony zawieranej umowy. Przy ustalaniu ceny sprzedaży ustawodawca nie ingeruje w tę sferę podejmowania decyzji. Kwestia taka winna wynikać z uregulowań zawartej umowy, a organ podatkowy nie może narzucać ich treści.Należy jednak pamiętać, że jej cena nie powinna odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości.

W przypadku zbywania nieruchomości, ustalenie ich wartości rynkowej - należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując wyceny na piśmie w formie operatu szacunkowego uwzględnia w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciązenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi ( w tym hipotekami), jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

Jak wynika z treści art. 14 ust. 1 updop przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Definicja ceny unormowana została artykułem 3 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 roku o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 z późn. zm.) i jest ona określona jako wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą nabywca zobowiązany jest zapłacić sprzedawcy za towar lub usługę.Przychodem podatnika jest wartość zbywanej rzeczy lub prawa. Zasadą jest, iż wysokość przychodu ustala się biorąc pod uwagę przede wszystkim cenę określoną w umowie. Niemniej jednak - stosownie do art. 14 ust. 3 updop - w sytuacji gdy cena określona w umowie bez racjonalnego wytłumaczenia znacznie odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy lub prawa, organ podatkowy może ustalić przychód w wysokości wartości rynkowej. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzują pojęcia"ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej", dlatego też kierując się treścią ostatniego zdania art. 14 ust. 3 updop można przyjąć, że chodzi o cenę, która jest niższa o conajmniej 33% od przeciętnej ceny stosowanej w danej miejscowości.Ustawa nie precyzuje również stanów faktycznych, jakie mogłyby uzasadnić stosowanie w obrocie cen niższych niż odpowiadających wartości rynkowej. Przepis art. 14 updop służy uniknięciu zaniżenia przez strony zawieranej umowy deklarowanej ceny sprzedaży w celu ukrycia rzeczywistej ceny ustalonej przez strony, czyli części przychodu podatkowego. Organ podatkowy może kwestionować na gruncie prawa podatkowego wartość dokonanej umowy, jeżeli podatnik kształtuje swoje stosunki prawne z podmiotem tak, aby uchylić się od opodatkowania. W takim przypadku będzie on obciążony podatkiem od potencjalnych, a nie rzeczywistych dochodów.

Zdaniem tutejszego organu podatkowego, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majatkowych będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zgodnie z treścią art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych potwierdzona operatem szacunkowym uwzględniającym między innymi cel wyceny i przeznaczenie w planie miejscowym. W kwestii zastosowania ceny umownej znacznie odbiegającej od ceny rynkowej, tutejszy organ podatkowy informuje, iż stosownie do treści art. 14a) ustawy Ordynacja podatkowa , Naczelnik urzędu skarbowego na pisemny wniosek podatnika ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Z przepisu tego wynika, iż organ podatkowy dokonując interpretacji wyjaśnia istotę przepisu oraz w jaki sposób przepis ten należy stosować. Interpretacja natomiast, czy w ocenie organu podatkowego wnioskodawca uprawniony jest do zastosowania ceny umownej znacznie odbiegającej od ceny rynkowej jest związana z postępowaniem podatkowym i nie leży w kompetencji organów podatkowych działających na podstawie art. 14a) ustawy Ordynacja podatkowa.

Żaden przepis prawa podatkowego nie określa bowiem jakie przyczyny należy uznać za uzasadnione do zastosowania ceny sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu znacznie odbiegającej od ich ceny na rynku. Artykuł 14 updop określa konsekwencje i sposób postępowania organów podatkowych w sytuacji gdy wartość wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej rzeczy lub praw. Za uzasadnioną przyczynę należy przyjąć oparty na obiektywnych racjach i podstawach, słuszny i usprawiedliwiony czynnik wywołujący w sposób pośredni lub bezpośredni dane zjawisko.Interpretacja tego przepisu nie może zatem prowadzić do dokonania oceny czy wnioskodawca jest uprawniony do zastosowana w przedmiotowej sprawie ceny znacznie odbiegającej od ceny rynkowej i czy wskazana przyczyna jest uzasadniona do jej zastosowania. Bioąc pod uwagę przytoczone przepisy należy stwierdzić, iż ocena taka może nastąpić na etapie postępowania podatkowego w świetle art. 14 updop i powinna być poprzedzona dokonaniem analiz zgromadzonych w tej sprawie dokumentów. W związku z powyższym odpowiedż na pytanie wnioskodawcy, czy jest on uprawniony do zastosowania ceny znaczne odbiegającej od ceny rynkowej, w trybie art. 14a) ustawy Ordynacja podatkowa nie jest możliwa. Reasumując powyższe okoliczności faktyczne i prawne - postanowiono jak w sentencji postanowienia

P O U C Z E N I E1.Udzielona interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia;2.Interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia;3.Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wniesione za pośrednictwem organu wydającego postanowienie w terminie 7 dni licząc od daty doręczenia (art. 236 § 2 pkt 1 ).