Pytanie:

Kiedy powstanie przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości:czy w momencie podpisania protokołu technicznego odbioru, wydania lokalu (przekazania kluczy) bądź podpisania aktu notarialnego?

Przedmiotowym wnioskiem Strona stawia pytanie dotyczące momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości, tzn. czy właściwy jest moment podpisania protokołu technicznego odbioru, wydania lokalu (przekazania kluczy) bądź podpisania aktu notarialnego?

Spółka uważa, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i miejsc postojowych powstanie w dniu przeniesienia aktem notarialnym prawa własności do nieruchomości stosownie do art. 12 ust. 3 a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, iż za datę powstania przychodu uważa się dzień zbycia prawa majątkowego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujący stan prawny, Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. - Dz.U. z 2000 r Nr 54, poz. 654 ze zm) za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. O momencie powstania przychodu z działalności gospodarczej stanowi art. 12 ust. 3a ustawy, zgodnie z którym za datę powstania przychodu uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1) wystawienia faktury albo

2) uregulowania należności.

Z powołanego powyżej przepisu wynika, iż przychód powstaje zasadniczo w dacie wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi w całości albo w części, chyba że wcześniej wystawiona zostanie faktura lub dokonana zostanie zapłata za rzecz, prawo lub wykonaną usługę. Trzeba w tym miejscu mieć również na uwadze przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy, stanowiący, iż do przychodów nie zalicza się wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Zgodnie z cytowanym przepisem zaliczkowe wpłaty nie generują jeszcze przychodów, bowiem uzyskanie ich nie ma charakteru trwałego przysporzenia majątkowego.

Kwestie dotyczące sprzedaży nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje sie przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 KC). Umowa sprzedaży, zamiany darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej, wg art. 155.1 KC, przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że Strony inaczej postanowiły. Na podstawie art. 158 KC umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem aby doszło do przeniesienia własności nieruchomości, umowa przeniesienia tej własności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Tym samym ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy kupna - sprzedaży (nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego), ani podpisanie protokołu technicznego odbioru lokalu, ani fakt przekazania nabywcy lokalu na podstawie tego protokołu, ani dokonanie zaliczkowych wpłat, nie powodują powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Powstanie przychodu wiąże się z wydaniem rzeczy, które w przypadku wydania lokalu mieszkalnego wiąże się z ustanowieniem odrębnej własności lokalu i nastąpi z jego sprzedażą w formie aktu notarialnego. W takim przypadku momentem uzyskania przychodu może być dzień podpisania umowy w formie aktu notarialnego, o ile przed tym dniem nie została wystawiona faktura ostateczna lub nabywca nie uiścił całości ceny za lokal. Podatnik zobowiązany jest wykazać przychód odpowiednio w dacie wystawienia faktury albo uregulowania należności, jeżeli zdarzenia te wystąpiły przed wydaniem rzeczy. Tym samym w określonych w/w przepisem przypadkach obowiązek podatkowy powstanie jeszcze zanim zawarta zostanie umowa w formie aktu notarialnego. Z przedstawionego przez Podatnika stanu faktycznego wynika, iż przed podpisaniem aktu notarialnego nabywca zobowiązany jest wpłacić całą cenę za nabywany lokal. W przypadku Spółki fakt uregulowania należności w pełnej wysokości lub wystawienie faktury jako czynności wcześniejsze powodują powstanie obowiązku podatkowego zgodnie z art. 12 ust. 3 a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Z tych też względów stanowisko Strony, iż w przedstawionym stanie faktycznym przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości, należy uznać za nieprawidłowe, bowiem nie uwzględnia faktu dokonania zapłaty przez nabywcę całości ceny przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego.

Mając powyższe ma uwadze, postanowiono jak na wstępie. Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.