Pytanie:

Zapytanie podatnika dotyczy określenia momentu powstania przychodów podatkowych wspólnoty mieszkaniowej?

Na podstawie art. 14a § 1 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1991 r. o podatku dochodowym od prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)Naczelnik Urzędu Skarbowego,po rozpatrzeniu wniosku Zespołu Zarządców Nieruchomości, który na podstawie umowy z dnia 01 kwietnia 2004 r. sprawuje zarząd nieruchomością wspólną na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, z dnia 19 marca 2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie określenia momentu powstania przychodów podatkowych wspólnoty mieszkaniowej,stwierdza, że przedstawione w zapytaniu stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

W dniu 26 marca 2007 r. do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego zawierający kilka różnych pytań z zakresu podatku dochodowego od osób prawnych. Z uwagi na niejednorodność zapytań, usystematyzowano przedmiotowe kwestie w sposób umożliwiający zajęcie stanowiska w sprawie i potraktowano kwestię opodatkowania sprzedaży części wspólnej nieruchomości oraz kwestię opodatkowania dochodów wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako przedmiot odrębnych postępowań.

Wnioskodawca w złożonym zapytaniu przedstawił stan faktyczny z którego wynika, iż Zespół Zarządców Nieruchomości, WAM Sp. z o.o. jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej mającej siedzibę w G, prowadzi działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej. W ramach przedmiotowej działalności, zawierane są umowy najmu, które stanowią, iż płatności dokonywane są przez najemców "z góry".

Wątpliwości zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej sprowadzają się do określenia momentu powstania przychodu podatkowego wspólnoty mieszkaniowej.

Wnoszący zapytanie stoi na stanowisku, iż moment ten, powstaje w miesiącu uregulowania należności - zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez podatnika stan faktyczny, tutejszy organ podatkowy zważył, co następuje:

1. W przepisach ustawy z dnia 15 lutego 1991 r. o podatku dochodowym od prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) uregulowane zostały szczególne zasady ustalania momentu powstania przychodów należnych z tytułu świadczenia usług - art. 12 ust. 3a i ust. 3c cytowanej ustawy. W myśl ogólnej zasady wynikającej z art. 12 ust. 3a ustawy, za datę powstania przychodu o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

a. wystawienia faktury albo

b. uregulowania należności.

Szczególne rozwiązania mają zastosowanie do usług, które rozliczane są w okresach rozliczeniowych. Jak wynika bowiem z art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, wówczas za datę powstania przychodów należnych przyjmuje się ostatni dzień przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego wynikającego z umowy lub z wystawionej faktury, z tym że przychód ten nie może powstać rzadziej niż raz w roku.

Możliwość wybrania przez strony umowy dowolnego okresu rozliczeniowego jest zgodna z zasadą swobody umów wynikającą z prawa cywilnego. Stosownie do art. 353 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze. zm.), strony zawierające umowy mogą ułożyć łączący je stosunek prawny dowolnie, tyle tylko iż jego treść lub cel nie mogą być sprzeczne z właściwością umowy, ustawą ani zasadami współżycia społecznego. Strony mogą więc przyjąć, iż zawarta przez nich umowa będzie rozliczana, np. w okresach miesięcznych, kwartalnych, rocznych czy trzyletnich.

W sytuacji zatem, gdy strony postanowią, iż umowa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, wówczas przychód należny z tytułu takiej umowy musi być wykazywany w ostatnim dniu przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego. Jeżeli jednak strony ustalą okres rozliczeniowy przekraczający jeden rok, wówczas przychód z takiego tytułu powinien zostać podzielony na poszczególne lata podatkowe. Rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych zastrzegają bowiem, iż przychód z umów rozliczanych w okresach rozliczeniowych powstaje nie rzadziej niż raz w roku - art. 12 ust. 3c. W takim przypadku należy dokonać podziału należności wynikającej z danego okresu rozliczeniowego, a przypadającej na dany rok podatkowy.

Wprowadzone do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych rozwiązania dotyczące ustalenia daty powstania przychodów z tytułu świadczenia usług rozliczanych w okresach rozliczeniowych, nie precyzują w art. 12 ust. 3c cytowanej ustawy, jakie rodzaje usług mogą być rozliczane w taki sposób. Jednakże zasadne jest przyjęcie, iż na podstawie tego przepisu powinny być rozliczane przychody wynikające przede wszystkim z umów odnoszących się do używania rzeczy lub praw. Będą to więc umowy najmu, dzierżawy, czy leasingu. Tego rodzaju umowy niewątpliwie są na ogół rozliczane w określonych okresach rozliczeniowych, np. miesięcznych, czy kwartalnych. Tym samym przychód z tytułu świadczenia tego rodzaju umów wykazywany powinien być w ostatnim dniu przyjętego przez strony okresu rozliczeniowego, z zastrzeżeniem dotyczącym wykazywania tego przychodu przynajmniej raz w roku.

Wobec powyższego, w przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, a więc kwot należnych np. z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej, opłat na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych oraz opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dodatkowo należy zauważyć, iż art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowił, że za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z dniem 1 stycznia 2007 r. art. 12 ust. 3c otrzymał następujące brzmienie: jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Z analizy powyższego przepisu wynika, że w przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, uzyskanych przez wspólnotę mieszkaniową, moment powstania przychodu wynika z ustaleń obwiązującej umowy najmu, dzierżawy itp., dotyczących terminu dokonywania rozliczeń. Zapis artykułu 12 ust. 3c wskazuje jednocześnie, że po przekroczeniu ostatniego dnia okresu rozliczeniowego określonego w takiej umowie podatnik może zażądać wydania należnych mu kwot, które jeszcze nie zostały otrzymane. Oznacza to, że przychody te pozostaną należne nawet wówczas, gdy podatnik ich nie otrzyma albo zrezygnuje z ich otrzymania. Dotyczy to również sytuacji, gdy strony odroczą termin płatności należności pieniężnych. Wraz z przekroczeniem terminu płatności wierzyciel posiada prawną możliwość do dochodzenia od dłużnika wykonania świadczenia, będącego przedmiotem umowy. Należy zatem podkreślić, że omawiany przepis nie uzależnia momentu powstania przychodu od daty wykonania świadczenia, lecz od postanowień umowy co do warunków jej płatności. Oznacza to, że już sama umowa determinuje datę powstania przychodów należnych z tytułu jej realizacji. Dla określenia daty powstania przychodów nie ma więc decydującego znaczenia fakt, wystawienia faktury lub też wykonania świadczenia. Strony umowy mogą dowolnie określić termin płatności czynszu z tytułu umowy najmu, dzierżawy itp., a w razie braku takiego postanowienia znajdują zastosowanie uregulowania Kodeksu Cywilnego. Jeżeli więc w postanowieniach zawartej umowy ustalona została miesięczna wysokość czynszu najmu, dzierżawy itp. z określonym terminem płatności - datą powstania przychodu z tego tytułu będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie. Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, iż stanowisko Wnioskodawcy odnośnie zastosowania w przedmiotowej sprawie regulacji zawartej w art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wymienione przepisy prawa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Goleniowie postanawia jak na wstępie.

Zapytania dotyczące dochodów wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz kwestia opodatkowania sprzedaży części wspólnej nieruchomości jest przedmiotem odrębnych postępowań, które zakończone zostaną wydaniem postanowienia w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego.