Pytanie:

Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali w danej nieruchomości na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości, na remonty oraz pokryciem kosztów związanych z dostarczeniem do poszczególnych lokali centralnego ogrzewania, wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości, stanowią przychód wspólnoty oraz czy nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi dochód i podlega opodatkowaniu?

Poza tym, wspólnota mieszkaniowa nie podlega ustawie o rachunkowości a w związku z tym nie ma obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego. Zarząd wspólnoty ma obowiązek zgodnie z art. 30 ust.1 pkt 2, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności.Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej na podstawie art. 12 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Wspólnota we wniosku z dnia 05.03.2007r. w punkcie nr 1, zwraca się z prośbą o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu stosowania prawa podatkowego dla wspólnot mieszkaniowych.

Pytanie podatnika brzmi:Czy zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali w danej nieruchomości na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości, na remonty oraz pokryciem kosztów związanych z dostarczeniem do poszczególnych lokali centralnego ogrzewania, wody, odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości, stanowią przychód wspólnoty oraz czy nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi dochód i podlega opodatkowaniu?

Zdaniem podatnika "Zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz na pokrycie wydatków związanych z usługami komunalnymi w danej nieruchomości, nie stanowią przychodu wspólnoty oraz nadwyżka przychodów nad kosztami nie stanowi dochodu, ponieważ są to pieniądze właścicieli lokali i w rozliczeniu rocznym rozliczane są do zwrotu dla właścicieli lub uchwałą wspólnoty przeznaczane na pokrycie wydatków w roku następnym".

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa - Mokotów ustosunkowując się do stanowiska Wnioskodawcy wyjaśnia:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 ze zm.) określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 w/w ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Artykuł 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje, żepożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem.

W myśl art. 13 ust. 1 w/w ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w formie comiesięcznych zaliczek (art.15 ust.1 ustawy o w.l.).

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 ustawy o w.l., składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Środki wpłacane na rzecz Wspólnoty są powierzone do zbiorczego regulowania indywidualnych zobowiązań właścicieli.

Jednocześnie wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej,podlegają przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54 poz. 654 ze zm.)i z tego tytułu zobowiązane są rozliczać się z urzędem skarbowym.

Zgodnie zatem z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są między innymiotrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Przychodem Wspólnoty są więc wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na jej rachunek, w tym zarówno zaliczki wpłacane przez jej członków na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wpłaty na fundusz remontowy jak i kwoty wpłacane na poczet wydatków z tytułu eksploatacji lokali.

Dlatego też, przy rozliczaniu w ujęciu podatkowym, uiszczanych przez właścicieli lokali zaliczek, nie można kierować się zapisem art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Wynika to z faktu, jak wskazano wcześniej, że istotą działania wspólnoty nie jest przecież świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków finansowych w celu bieżącego regulowania zobowiązań wspólnoty względem jej kontrahentów.

Określenie specyfiki funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej na podstawie ustawy o własności lokali, nie determinuje rozliczenia przychodów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej w ujęciu norm dotyczących podatku dochodowego. Przy kwalifikacji do przychodów podatkowych oraz kosztów ich uzyskania mają zastosowanie przepisy prawa podatkowego - w niniejszej sprawie - przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych: Dochodem jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

Na podstawie art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu nadanym przez art. 1 pkt 18 lit. a) tiret 4 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 217 poz. 1589), według stanu prawnego obowiązującego na dzień 01.01.2007 roku, zwolnione są:

"dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi".

W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Mokotów postanowił jak w sentencji.

W powyższej sprawie informacja została zamieszczona na stronie internetowej Ministerstwa Finansów jako interpretacje o sygnaturze:1) Nr I-423/1/07 z dnia 10.01.2007r. 2) Nr PBD/4218-005-2/06 z dnia 10.05.2006r. 3) Nr D-1/423-32/06 z dnia 07.08.2006r. 4) Nr 1434/PP/423-6/1/06/MZ z dnia 17.05.2006r.Stanowisko Ministra Finansów zostało również wyrażone w piśmie Nr PB3-1843-8213-293/WK/2005 z dnia 14.12.2005r. stanowiącym urzędową wykładnię prawa podatkowego, ogłoszonym w Biuletynie Skarbowym Nr 1/2006.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i jest aktualna do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego. Zmiana poszczególnych elementów stanu faktycznego może mieć wpływ na zmianę zakresu praw i obowiązków Podatnika.

Zgodnie z art. 14b § 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia w drodze decyzji, w trybie określonym w art. 14b § 5 wyżej wymienionej ustawy.

Zgodnie z art. 14a § 4 Ordynacji podatkowej na postanowienie służy Stronie prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia stronie. Powinno ono odpowiadać wymogom art. 222 Ordynacji podatkowej.