Istota interpretacji:

Czy środki finansowe, z opisanych powyżej źródeł, powinny być traktowane jako źródło przychodu Wspólnoty Mieszkaniowej, które pomniejszone o koszty (środki finansowe przeznaczane są na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi Wspólnoty) stanowią podstawę opodatkowania ?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową osiągającą przychody z wpłat członków oraz przychody z dzierżawy za użytkowanie drogi. Rzeczowa droga użytkowana jest przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej oraz stanowi drogę wewnętrzną banku, a także daje dostęp do śluzy bankowej.

Droga ta jest przez Wspólnotę utrzymywana i remontowana.

Pismem z dnia 21 grudnia 2010 r. (data wpływu 22.12.2010 r.) Wnioskodawca doprecyzował przedstawiony we wniosku stan faktyczny, wskazując, że Wspólnota Mieszkaniowa ponosi zarówno koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i koszty związane z uzyskanym przychodem z tytułu dzierżawy (remonty i wymiana nawierzchni drogi, koszt ubezpieczenia itp.).

Dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest przeznaczany na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy środki finansowe, z opisanych powyżej źródeł, powinny być traktowane jako źródło przychodu Wspólnoty Mieszkaniowej, które pomniejszone o koszty (środki finansowe przeznaczane są na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi Wspólnoty) stanowią podstawę opodatkowania...

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota Mieszkaniowa rozlicza cały przychód, to jest wpłaty członków oraz przychód z dzierżawy i pomniejsza o poniesione koszty. Pozostała z rozliczenia kwota jest opodatkowana na ogólnych zasadach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ustawy o własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (…).

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 ww. ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 powyższej ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W myśl art. 7 ust. 3 pkt 1 i pkt 3 ww. ustawy, przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania, nie uwzględnia się m.in.:

• przychodów ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub za granicą, jeżeli dochody z tych źródeł nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo są wolne od podatku,
• kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w pkt 1 (…).
  
  

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem, aby dochód podmiotów, o których mowa w powyższym artykule korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.
  
  

Aby dokonać prawidłowej wykładni art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do definicji zasobów mieszkaniowych, zgodnie z którą przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się wymienione budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
   
   

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W języku potocznym, pojęcie "gospodarka" oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", "mieszkaniowych" określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają natomiast dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
  
  

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa osiąga przychody z tytułu wpłat członków oraz przychody z dzierżawy za użytkowanie drogi. Droga ta, utrzymywana i remontowana przez Wspólnotę, jest użytkowana przez Jej członków oraz stanowi drogę wewnętrzną banku, a także umożliwia dostęp do śluzy bankowej.

Dodatkowo, w uzupełnieniu z dnia 21 grudnia 2010 r. Wnioskodawca wskazał, iż ponosi koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i koszty związane z uzyskanym przychodem z tytułu dzierżawy (remonty i wymiana nawierzchni drogi, koszty ubezpieczenia itp.).

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, jak i inną działalność, z której dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Czynsz z tytułu dzierżawy drogi nie jest bowiem wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie może być uznany za dochód uzyskany z gospodarki tymi zasobami. Dlatego dochód ten nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, nawet w sytuacji przeznaczenia go na na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W sytuacji, gdy podatnicy uzyskują jednocześnie przychody, z których dochód podlega opodatkowaniu i przychody, z których dochód jest wolny od podatku, zobowiązani są oni do prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów tak, aby możliwe było prawidłowe ustalenie dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym i dochodu wolnego od podatku.

Z treści art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika bowiem, iż podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…).

Wspólnota jest więc obowiązana, stosując przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z działalności pozostałej.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Uwzględniając powyższe, w przedmiotowej sprawie przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi będą wpływy dotyczące lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz częściami wspólnymi. Natomiast przychodem z pozostałej działalności gospodarczej, nie stanowiącej gospodarki zasobami mieszkaniowymi, będą wpływy uzyskane z dzierżawy drogi.

Odnosząc się natomiast do kwestii kosztów związanych z przychodem, należy wskazać na treść art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Podatnik może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przyporządkować do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł.

Z uregulowań art. 15 ust. 2 ww. ustawy wynika natomiast, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

W myśl ust. 2a ww. regulacji, zasadę, o której mowa w ust. 2, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednak należy, że ustalanie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. Do takich kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z opisu sprawy wynika, iż Wspólnota uzyskuje przychody z dzierżawy za użytkowanie drogi, ponosząc przy tym koszty remontów, wymiany nawierzchni, czy ubezpieczenia drogi. Jednocześnie wskazano, iż z drogi tej korzystają członkowie Wspólnoty.

Wobec powyższego, koszty dotyczące drogi, których nie można przyporządkować do konkretnego źródła przychodów, w celu ustalenia dochodu zwolnionego i opodatkowanego, Wspólnota powinna rozliczyć w sposób określony w powołanym art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czyli w takim stosunku, w jakim przychody z tych źródeł pozostają w ogólnej kwocie przychodów z całokształtu prowadzonej działalności.

Reasumując, źródłem przychodu Wspólnoty Mieszkaniowej, z którego dochód podlega opodatkowaniu jest dzierżawa za użytkowanie drogi, a ponoszone na jej utrzymanie wydatki, z uwzględnieniem proporcji, w jakiej pozostają przychody z tego źródła w ogólnej kwocie przychodów, stanowią koszty uzyskania przychodów.

Natomiast przychody z wpłat członków Wspólnoty, jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz sfinansowane z nich koszty (w tym koszty dotyczące drogi z uwzględnieniem proporcji o jakiej mowa wyżej) – generują dochód wolny od podatku dochodowego, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.