Istota interpretacji:

Które z przychodów wspólnoty należy zaliczyć do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Jak prawidłowo należy określić moment powstania przychodów podatkowych? Jak prawidłowo należy określić moment poniesienia kosztów podatkowych?

• przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz z innej działalności (pytanie oznaczone nr 1) -jest nieprawidłowe,
• momentu powstania przychodów podatkowych (pytanie oznaczone nr 2) -jest prawidłowe,
• momentu poniesienia kosztów podatkowych (pytanie oznaczone nr 3) -jest prawidłowe.
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy dwóch właścicieli: właściciel lokali mieszkalnych oraz użytkowych - gmina, oraz właściciel lokalu użytkowego - osoba prawna. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynek klasyfikowany jest jako budynek niemieszkalny. Właściciele lokali będą ponosić koszty utrzymania lokalu (zaliczki na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media) oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na poczet przyszłych remontów wspólnota będzie gromadziła fundusz remontowy.

Wspólnota mieszkaniowa będzie otrzymywała następujące przychody:

• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
  
  

Wspólnota mieszkaniowa zakłada otrzymanie dodatkowych przychodów:

• z wynajmu powierzchni pod reklamę umieszczonej na budynku,
• odsetek od właściciela lokali mieszkalnych od należności nie regulowanych w terminie,
• odsetek od właścicieli lokali użytkowych od należności nie regulowanych w terminie,
• odsetek naliczanych przez bank od środków na rachunku bankowym,
• odzyskanie kosztów windykacji należnych opłat (komornicze, sądowe) od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych,
• otrzymanie odszkodowań od ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości, nie związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  
  

Wspólnota mieszkaniowa będzie ponosiła koszty:

• koszty dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej (ubezpieczenie nieruchomości, utrzymanie czystości, konserwacja, remont dachu, elewacji, instalacji, przegląd techniczny, energia elektryczna w części wspólnej, koszty zarządu),
• zakup mediów dostarczanych do poszczególnych lokali.
  
  

Różnice pomiędzy ustalonymi opłatami zaliczkowymi za media, a kosztami rzeczywistymi będą podlegać rozliczeniu z właścicielami lokali (zwrot - w przypadku, gdy zaliczki są wyższe od kosztów lub będą podlegać dopłacie przez właścicieli jeżeli koszty są wyższe niż ustalone zaliczki).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Które z przychodów wspólnoty należy zaliczyć do przychodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi...
2. Jak prawidłowo należy określić moment powstania przychodów podatkowych...
3. Jak prawidłowo należy określić moment poniesienia kosztów podatkowych...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. W odniesieniu do przychodów:

• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
• odsetki od właściciela lokali mieszkalnych od należności nie regulowanych w terminie,
• odsetki od właścicieli lokali użytkowych od należności nie regulowanych w terminie,
• odzyskanie kosztów windykacji należnych opłat (komornicze, sądowe) od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych,
• otrzymanie odszkodowań od ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości nie związanej z działalnością gospodarczą,należy zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
  
  

W odniesieniu do przychodów:

• z wynajmu powierzchni pod reklamę umieszczonej na budynku,
• odsetki naliczane przez bank od środków na rachunku bankowym należy zaliczyć do innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
  
  

Pojęcie gospodarki zasobem mieszkaniowym zostało zdefiniowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego z dnia 16 października 1995r. W uzasadnieniu do wyroku dotyczącego sporu sąd stwierdził, że bark jest podstaw, aby uznać, iż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi "gospodarkę zasobami mieszkaniowymi" ponieważ przez to pojęcie należy rozumieć działanie mające na celu utrzymanie substancji lokalowej, tj. pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych.

W skład zasobu mieszkaniowego wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, ale również lokale użytkowe, jeżeli zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wchodzą w skład nieruchomości. Uchwała Nr 95 Rady Ministrów z dnia 27 kwietnia 1973r., w sprawie amortyzacji środków trwałych (M.P. 1973r., Nr 25, poz. 151) w definicji zasobów mieszkaniowych również ujmuje budynki mieszkalne wraz z lokalami użytkowymi wolnostojącymi i znajdującymi się wewnątrz budynku. Ministerstwo Finansów w piśmie Nr DD 6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 5 marca 2008r., wyjaśnia, że "pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników, o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy", to znaczy na lokale użytkowe, które są własnością wspólnoty - częścią wspólną, wynajmowaną przez wspólnotę osobom fizycznym oraz osobom prawnym. Nie dotyczy ta interpretacja lokali użytkowych, które są własnością osób fizycznych lub osób prawnych.

2. Wspólnota mieszkaniowa z założenia nie zajmuje się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Działaniem wspólnoty jedynie jest gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywaniem stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994r., o własności lokali (Dz. U. z 200r., Nr 80, poz. 903) będą uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat do dnia 10 każdego miesiąca. Czynności polegające na realizowaniu ww. opłat nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004r., o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2004r., Nr 173, poz. 1807). W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne.

Przychodem podatkowym wspólnoty są wpłacone zaliczki przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wpłaty właścicieli za dostarczone do poszczególnych lokali media, wpłaty na fundusz remontowy.

Uzyskanie pożytków (wynajęcia ściany pod reklamę) należy uznać za działalność gospodarczą. Usługa rozliczana będzie okresowo, w związku z tym na podstawie art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych datą powstania przychodu będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego.

W przypadku otrzymania odszkodowania, które nie wiąże się z działalnością gospodarczą, przychód powstanie w momencie otrzymania zapłaty (art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

W przypadku odzyskania kosztów windykacji należnych opłat od właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych (komornicze, sądowe) przychód powstanie w momencie otrzymania zapłaty (art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

W przypadku otrzymania odsetek od właściciela lokali mieszkalnych od należności nie regulowanych w terminie, odsetek od właścicieli lokali użytkowych od należności nie regulowanych w terminie, odsetek naliczanych przez bank od środków na rachunku bankowym, przychód powstanie w chwili otrzymania na mocy art. 12 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2.

3. Koszt utrzymania części wspólnej oraz poszczególnych lokali (takie jak utrzymanie czystości, konserwacja, remont dachu, elewacji, instalacji, przegląd techniczny, energia elektryczna w części wspólnej, koszty zarządu, koszty mediów dla poszczególnych lokali) mają charakter kosztów bezpośrednich, do kosztów podatkowych należy ująć je w momencie zarachowania faktur i rachunków w ewidencji pozaksięgowej przychodów i kosztów wspólnoty w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Koszty ubezpieczenia budynku jako koszty inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami w myśl art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych należy potrącić w dacie poniesienia (zaksięgowania), chyba że termin ubezpieczenia przekroczy rok podatkowy, to w takim przypadku ubezpieczenie stanowi koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczy.

Po przeanalizowaniu przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( t. j .Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty: w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w przepisie należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

• dźwigi osobowe i towarowe,
• aparaty do wymiany ciepła,
• kotłownie i hydrofornie wbudowane,
• klatki schodowe,
• strychy, piwnice, komórki,
• balkony, loggie,
• garaże,

• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

• budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
• kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
• osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

• zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
• rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
• sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
• budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
  
  

Związane z wyżej wymienionymi budowlami ( pomieszczeniami ), obiektami i urządzeniami opłaty ( czynsze ) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Tak więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
  
  

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do zdarzenia przyszłego ujętego we wniosku Podatnika należy stwierdzić, iż:

Ad.1. Do przychodów dotyczących gospodarki zasobami mieszkaniowymi, mających wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty należy zaliczyć:

• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właściciela lokali mieszkalnych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
• odsetki od właściciela lokali mieszkalnych od należności nie regulowanych w terminie,
• odsetki naliczane przez bank od środków na rachunku bankowym - pod warunkiem, iż jest to rachunek bieżący wspólnoty, a nie np. lokata bankowa,
• odzyskanie kosztów windykacji należnych opłat (komornicze, sądowe) od właścicieli lokali mieszkalnych,
• otrzymanie odszkodowań od ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości (dotyczącej lokali mieszkalnych), nie związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  
  

W tym miejscu tutejszy organ wyjaśnia, iż lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). - Istotą lokali użytkowych jest ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem opłat wnoszonych przez użytkowników lokali użytkowych nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Do przychodów nie pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy zaliczyć:

• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych na pokrycie opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media,
• z wynajmu powierzchni pod reklamę umieszczoną na budynku wspólnoty,
• odsetki od właścicieli lokali użytkowych od należności nie regulowanych w terminie,
• odzyskanie kosztów windykacji należnych opłat (komornicze, sądowe) od właścicieli lokali użytkowych,
• odsetki naliczone przez bank od środków na rachunku, jeżeli jest to lokata bankowa.
  
  

W związku z powyższym należy uznać, iż stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.

Ad. 2. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 2, uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Ad. 3. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 3, uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej w tym zakresie oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.