Pytanie:

Jak opodatkować przychody z tytułu sprzedaży dokonanej przez ogół właścicieli części wspólnej nieruchomości?

Na podstawie art. 14a § 1 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1991 r. o podatku dochodowym od prawnych (Dz. U z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)Naczelnik Urzędu Skarbowego,po rozpatrzeniu wniosku Zespołu Zarządców Nieruchomości który na podstawie umowy z dnia 01 kwietnia 2004 r. sprawuje zarząd nieruchomością wspólną na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, z dnia 19 marca 2007 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży części wspólnej nieruchomości,stwierdza, że przedstawione w zapytaniu stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

W dniu 26 marca 2007 r. do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego zawierający kilka różnych pytań z zakresu podatku dochodowego od osób prawnych. Z uwagi na niejednorodność zapytań, usystematyzowano przedmiotowe kwestie w sposób umożliwiający zajęcie stanowiska w sprawie i potraktowano kwestię momentu powstania przychodu oraz kwestię opodatkowania dochodów wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako przedmiot odrębnych postępowań.

Wnioskodawca w złożonym zapytaniu przedstawił stan faktyczny z którego wynika, iż umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu (akt notarialny) określa wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Zadaniem Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej, powyższe oznacza, iż prawo własności do przedmiotowych nieruchomości, posiadają właściciele, a nie wspólnota.

Istota pytania sprowadza się do kwestii opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży dokonanej przez ogół właścicieli części wspólnej nieruchomości oraz wskazania podmiotów, które będą obowiązane do zapłaty podatku.

Na tle takich okoliczności faktycznych, Wnioskodawca formułuje stanowisko, iż podatek od sprzedaży części wspólnej nieruchomości powinien zostać zapłacony przez właścicieli.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez podatnika stan faktyczny, tutejszy organ podatkowy zważył, co następuje:

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Zatem na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy Wspólnoty mieszkaniowe z założenia nie zajmują się świadczeniem usług na rzecz swoich członków. Podstawę ich działań stanowi jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat, niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, a zatem nie ma własnego majątku. Zarządza ona majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej. Środki pieniężne wpłacane przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej nie stanowią własności wspólnoty, pozostają one bowiem własnością członków wspólnoty. Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, iż prawo własności nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji, posiadają właściciele poszczególnych lokali należących do Wspólnoty. Dodatkowo, umowa o ustanowieniu odrębnej własności przedmiotowej nieruchomości (akt notarialny) przewiduje wielkość udziałów przypadających na poszczególnych lokatorów.

Zatem stan faktyczny sprawy, a w szczególności umowa o ustanowieniu własności, jak i powołane powyżej uregulowania prawne, wskazują, iż to właściciele części wspólnej nieruchomości osiągną przychód finansowy, z tytułu sprzedaży części wspólnej nieruchomości, a nie Wspólnota.

W związku z powyższym, w przypadku osiągania przychodów przez osoby fizyczne, należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), a w szczególności zapis przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 przedmiotowej ustawy.

Stosownie do cytowanego powyżej przepisu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z cytowanego powyżej przepisu wynika zatem, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje wówczas, gdy nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat (licząc od końca roku) od chwili jej nabycia (lub wybudowania). W przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie dłuższego czasu od chwili jej nabycia (wybudowania), przychód podatkowy nie powstanie.

Jednakże analizując przepisy podatkowe w zakresie uzyskanych przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości, należy mieć na uwadze przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględniając stan prawny obowiązujący do dnia 31 grudnia 2006 r. jak i stan prawny obowiązujący od 01 stycznia 2007 r.

Wobec powyższego, obowiązują niejako dwa sposoby opodatkowania sprzedawanych nieruchomości, i tak:

• gdy dokonano zakupu nieruchomości do końca roku 2006, w przypadku późniejszego odpłatnego zbycia tej nieruchomości zastosowanie znajdują zasady obowiązujące do końca 2006 r., co oznacza, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od ich nabycia, to należy zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 10% podatku liczonego od uzyskanego przychodu, chyba, że sprzedający złoży oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe;
• w przypadku natomiast sprzedaży nieruchomości nabytych w 2007 r. zastosowanie będą miały nowe regulacje prawne, co oznacza, iż:
• od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości praw z nieruchomościami związanych podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Natomiast podstawa obliczenia podatku to dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży i kosztami jego uzyskania (udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, nakłady, które zwiększyły jej wartość, opłaty administracyjne), co oznacza, że podatek zostanie zapłacony w przypadku osiągnięcia zysku i od tego zysku podmiot zostaje zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19%.

1. Dodatkowo należy podkreślić zapis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który na mocy art. 1 pkt 14 lit. h) ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), który został wprowadzony od 01 stycznia 2007 r. Przepis ten przewiduje, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

e. jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem złożenia w ciągu 14 dni stosownego oświadczenia o spełnieniu przedmiotowych warunków.

Reasumując należy podkreślić, iż w stosunku do nieruchomości nabytych po 01 stycznia 2007 r. i ich odpłatnego zbycia, osoba fizyczna zobligowana jest do zapłaty podatku w wysokości 19% od dochodu, chyba że, nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, bądź w sprzedawanej nieruchomości osoba była zameldowana na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży w ciągu 14 dni od jej odpłatnego zbycia stosowne oświadczenie.

Jeżeli nabycie lub wybudowanie nieruchomości miało miejsce do 31 grudnia 2006 r. nadal zastosowanie znajduje stan prawny obowiązujący do 31 grudnia 2006 r.

Mając na uwadze powyższy stan faktyczny i prawny, Naczelnik Urzędu Skarbowego postanawia jak na wstępie.

Zapytania dotyczące opodatkowania dochodów wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz kwestia momentu powstania przychodu jest przedmiotem odrębnych postępowań, które zakończone zostaną wydaniem postanowienia w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego.