Pytanie:

Jak należy ustalać i który dochód zakładu budżetowego (administracji nieruchomościami) stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych ?

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty w Łodzi, działając na podstawie przepisów:

• art. 216, art. 217 i art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 7, art. 15 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 44 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione w piśmie Administracji z dnia 7 maja 2007r., L.dz. 747/2007 o wydanie pisemnej interpretacji co do sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w części dotyczącej sposobu ustalenia dochodu będącego podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych Administracji Nieruchomościami Łódź -Bałuty "Bałuty-Stare II" będącej zakładem budżetowym zajmującym się zarządzaniem zasobem lokalowym Miasta Łódź oraz świadczeniem usług zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych w oparciu o umowy cywilno-prawne.

Administracja Nieruchomościami ZZ w Łodzi w dniu 7 maja 2007r. złożyła pismo z 7 maja 2007r., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie w trybie art. 14 a § 1 Ordynacji podatkowej. Organ pismem z dnia 25 maja 2007r. Nr IUBII/420/37/07 wezwał o uzupełnienie wniosku poprzez podanie, jak jest ustalany czynsz w przypadku wykorzystywania przez najemców lokali mieszkalnych pomieszczeń na działalność gospodarczą, w jaki sposób jest ustalana opłata za zużytą wodę dostarczaną z hydroforni oraz jakie koszty dotyczące hydroforni obciążają Administrację, komu i na jakie cele dzierżawione są tereny, o których mowa we wniosku. Administracja uzupełniła przedmiotowy wniosek pismem z dnia 1 czerwca 2007r. Nr AN 905/2007, złożonym w tutejszym Organie 4 czerwca br. Stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę przedstawia się następująco.Administracja Nieruchomościami ZZ jest zakładem budżetowym miasta Łódź, którego przedmiotem działalności jest zarządzanie zasobem lokalowym miasta Łódź, tj. obsługa eksploatacyjna, techniczna i administracyjna zarządzanych nieruchomości, w skład których wchodzą:

• budynki mieszkalne i znajdujące się w nich wyłącznie lokale mieszkalne,
• budynki mieszkalne i znajdujące się w nich lokale, w których poza lokalami mieszkalnymi znajdują się lokale użytkowe, ale udział powierzchni lokali mieszkalnych w powierzchni ogółem wynosi ponad 50% ,
• budynki mieszkalno - użytkowe, w których udział powierzchni lokali mieszkalnych wynosi poniżej 50%,
• budynki handlowo - usługowe,
• garaże wolnostojące,
• zabudowania gospodarcze.

Poza wynajmem lokali w budynkach wymienionych wyżej wynajmowane są inne pomieszczenia (pralnie, suszarnie i inne z części ogólnej nieruchomości) na potrzeby mieszkańców z przeznaczeniem na cele gospodarstwa domowego.

Najemcy lokali mieszkalnych za zgodą wynajmującego mogą w części zajmowanych pomieszczeń wykonywać działalność gospodarczą.Na budynkach mieszkalnych, mieszkalno - użytkowych oraz użytkowych mogą być umieszczone reklamy i montowane inne elementy np. anteny.Ponadto ze względu na istniejącą infrastrukturę techniczną nieruchomości Administracja dostarcza do niektórych nieruchomości stanowiących wspólnoty mieszkaniowe wodę z hydroforni, pobierając opłatę za dostarczoną wodę i odprowadzanie ścieków według taryf ustalanych przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o.

Poza obsługą wymienionych nieruchomości i lokali Administracja, w oparciu o umowy cywilno-prawne, świadczy usługi zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych.

Prowadząc powyższą działalność Administracja osiąga przychody:

• z wynajmu lokali mieszkalnych
• z wynajmu lokali użytkowych
• z wynajmu garaży
• z wynajmu innych powierzchni (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele gospodarstwa domowego
• z reklam, anten umieszczanych na budynkach
• z opłat za korzystanie z wind
• z opłat za konserwację domofonów
• za wodę dostarczaną z hydroforni
• za dzierżawę terenów
• za usługi administrowania wspólnotami mieszkaniowymi
• z odsetek bankowych i lokat
• z wpłaconych odsetek za nieterminowe regulowanie należności czynszowych
• z wpłaconych kosztów upomnień
• z uzyskanych odszkodowań i kar umownych
• ze zwrotu kosztów sądowych
• z tytułu otrzymanych od budżetu Miasta dotacji

oraz ponosi koszty:

• utrzymania zasobu powierzonego do zarządzania (remonty, konserwacje, przeglądy,utrzymanie czystości itp),
• zakupu mediów (energia cieplna, gaz, woda oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych),
• koszty pośrednie związane z zarządzaniem nieruchomościami i lokalami.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) obowiązującym od 1 stycznia 2007r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Oceniając - w świetle przepisów podatkowych - stan faktyczny opisany przez Administrację w zakresie zdefiniowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy stwierdzić, że nie można przyjąć określenia zasobów mieszkaniowych w wersji podanej przez Administrację przyjętej zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług ani przyjętej zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Wprawdzie brak jest ustawowej definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jednakże określenie zasobów mieszkaniowych zawarte zostało w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 22 grudnia 2006r., znak DD6-8213-438/WK/06/339/391. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów pojęcie "zasoby mieszkaniowe" obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, tj.:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:
  1. dźwigi osobowe i towarowe,
  2. aparaty do wymiany ciepła,
  3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
  4. klatki schodowe,
  5. strychy, piwnice, komórki,
  6. garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
  1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
  2. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
  3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
  1. zbiorniki-doły gnilne, szamba,
  2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
  3. sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
  4. budowle inżynieryjne (studnie itp.),
  5. budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
  6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe,ogrodzenia.

W świetle powyższego pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w tym ujęciu jest inne od tego przedstawionego przez Administrację w przedmiotowym piśmie z 7 maja 2007r. i nie jest uzależnione od powierzchni budynku wykorzystywanego na cele mieszkalne.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) i opłaty za świadczenia (dostawa energii, wody, odbiór nieczystości stałych i płynnych) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt. 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy), służące do ustalenia dochodu z tytułu gospodarowania wyżej wymienionymi zasobami mieszkaniowymi w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który będzie wolny od podatku, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego tutejszy Organ uznaje stanowisko Podatnika za nieprawidłowe w zakresie następujących przychodów:

• uzyskiwanych z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych w budynkach, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych jako uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, bowiem dochód uzyskany z najmu lokali użytkowych oraz powierzchni reklamowych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych niezależnie od tego, w jakich budynkach znajdują się lokale użytkowe czy na jakich budynkach umieszczone są reklamy;
• przychodów - uznanych przez Administrację jako osiągnięte z gospodarki zasobem mieszkaniowym - z czynszu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych ze względu na inną definicję pojęcia gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• przychodów osiągniętych z tytułu wynagrodzenia za administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi, bowiem nie jest to gospodarka zasobami mieszkaniowymi, lecz działalność zarobkowa Administracji, wykonywana w oparciu o umowy cywilno-prawne;
• przychodów z tytułu opłat za windy i domofony oraz z tytułu odsetek uzyskanych od najemców lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych za nieterminowe regulowanie czynszu, gdyż nie są to przychody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, lecz z innej działalności;
• przychodów osiągniętych z tytułu zwrotu kosztów upomnień i kosztów sądowych od najemców lokali użytkowych niezależnie od tego, w jakim rodzaju budynku - według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych się znajdują; wszystkie przychody związane z najmem lokali użytkowych są przychodami osiągniętymi z innej działalności, nie są to przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• z tytułu odsprzedaży wody i ścieków z hydroforni najemcom lokali mieszkalnych uznanych przez Administrację jako uzyskane z gospodarki pozamieszkaniowej, gdyż są to przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Organ uznaje za prawidłowe stanowisko podatnika w pozostałej części dotyczącej pytania 1 w zakresie ustalania dochodu zakładu budżetowego stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, to jest :

1. uznania następujących przychodów jako uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi:
   1. czynsz i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego;
   2. wynajem innych pomieszczeń na cele gospodarstw domowych;
   3. opłaty za windy i domofony uzyskane od najemców lokali mieszkalnych;
   4. odsetki uzyskane od najemców lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych i innych budynkach za nieterminowe regulowanie czynszu;
   5. zwrot kosztów upomnień i kosztów sądowych uzyskanych od najemców lokali mieszkalnych niezależnie od rodzaju budynku - według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - w którym usytuowany jest lokal mieszkalny;
2. uznania następujących przychodów jako uzyskanych z innej działalności (gospodarki pozamieszkaniowej):
   1. czynsz za lokale użytkowe w budynkach niemieszkalnych;
   2. wynajem garaży i innych pomieszczeń na cele prowadzonej działalności gospodarczej;
   3. przychody z reklam i anten umieszczonych na budynkach niemieszkalnych;
   4. dzierżawa terenu;
   5. odsprzedaż wody i ścieków z hydroforni najemcom lokali użytkowych;
   6. kary umowne, wpłacone odsetki za nieterminowe regulowanie należności czynszowych za wynajem lokali użytkowych w budynkach niemieszkalnych;
   7. odsetki uzyskane z rachunku bankowego.

Wymienione przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (pkt 1) po pomniejszeniu o koszty uzyskania tych przychodów stanowią dochód wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2007r., o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wymienione przychody uzyskane z innej działalności (pkt 2) po pomniejszeniu o koszty ich uzyskania stanowią dochód będący przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z przepisami art. 7 i art. 18 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle powyższegoopodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będą dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz - ewentualnie- dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku.

Zgodnie z treścią art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja , o której mowa w art. 14 a § 1 nie jest wiążąca dla Podatnika. Jeżeli jednak Podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej jego zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia , o którym mowa w art. 14 a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.