Pytanie:

Czy Spółce przysługuje prawo zaliczania do kosztów podatkowych wydatków związanych z administrowaniem budynkami mieszkalnymi ?

postanawia

- uznać stanowisko Strony za prawidłowe.

Niniejszym wnioskiem Spółka wystąpiła o potwierdzenie, że przysługuje jej prawo zaliczania do kosztów podatkowych wydatków związanych z administrowaniem budynkami mieszkalnymi.

Pod pojęciem wydatków związanych z administrowaniem budynków mieszkalnych Spółka rozumie: - koszty amortyzacji budynków;- koszty ubezpieczenia budynków; - koszty energii,- podatek od nieruchomości;-koszty sprzątania oraz wywozu nieczystości,- koszty remontów (wydatki poniżej 3 500 zł), np. malowanie ścian na klatce schodowej, wymiana wykładziny, naprawa oświetleniainne wydatki, np. konserwacje i naprawy dźwigu osobowego, wymiana klamek, itp.

Spółka wskazuje, że budynki wielomieszkaniowe, zasiedlone przez pracowników Spółki zostały wybudowane w ramach inwestycji - Oczyszczalnia Ścieków i przyjęte na stan środków trwałych, na podstawie protokołów przejęcia - przekazania środka trwałego.Spółka traktowała te składniki majątkowe, podobnie jak wszystkie inne środki trwałe przyjmowane (w tym okresie) na podstawie dowodu PT, jako własne, stanowiące majątek przedsiębiorstwa, a później spółki akcyjnej. Zdaniem Spółki wszystkie w/w koszty związane z administrowaniem budynków należy traktować, zgodnie z art.15 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art.15 ust.1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. - Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006r., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1. Począwszy od 01.01.2007r. cytowany art.15 ust.1 stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.16 ust.1 Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie bądź zachowanie źródła przychodów i które nie zostały wyłączone z kosztów na podstawie art.16 ust.1. Z powyższego wynika, że określony wydatek, nie wymieniony w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów podatkowych, może stanowić koszt uzyskania przychodu pod warunkiem, że między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie, zwiększenie lub zachowanie przychodu podatnika. Generalnie uznaje się, że koszty podatkowe ponoszone przez podmiot gospodarczy podlegają podziałowi - tzn. mają charakter wydatków pośrednich lub bezpośrednich. Koszty bezpośrednie obejmują wydatki, które są ściśle (bezpośrednio) związane z konkretnymi przychodami, jakie osiąga podmiot gospodarczy. Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się te wydatki, których nie można powiązać z konkretnym przychodem, jednak ich ponoszenie warunkuje ich uzyskanie.

W art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawodawca wyłączył z kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione przez podatnika na:

- nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych innych niż grunty lub prawo wieczystego użytkowania gruntów oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

- ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Wydatki te, jako koszty związane ze składnikami majątku wykorzystywanymi w dłuższym okresie czasu, podlegają jednak zaliczeniu w koszty uzyskania przychodów sukcesywnie, poprzez odpisy amortyzacyjne, o czym stanowi art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie bowiem z powołanym art. 15 ust. 6, kosztami uzyskania przychodów są również odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne), dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art.16a - 16m, z uwzględnieniem art.16.

Za środki trwałe podlegające amortyzacji, w świetle art.16a ust.1 powołanej powyżej ustawy, uznaje się stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne lub zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania między innymi budowle i budynki, oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż jeden rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w artykule 17a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponadto, w myśl art. 16g ust. 13 tej ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3 - 11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Zgodnie z treścią ustawowej regulacji, dokonana przez jednostkę kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów winna brać pod uwagę rodzaj poniesionych kosztów, jak również ich przeznaczenie, celowość i zasadność dla funkcjonowania podmiotu oraz potencjalną możliwość przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodów. Jak wynika bowiem z cytowanych przepisów nie wszystkie wydatki poniesione przez podmiot gospodarczy podlegają bezpośrednio zaliczeniu w koszty uzyskania przychodów. Niektóre wydatki, jak np. związane z wytworzeniem (nabyciem) środków trwałych i ich późniejszym ulepszeniem, stanowią koszty podatkowe pośrednio, poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne.

Wydatki wskazane przez Spółkę w przedmiotowym wniosku obejmują zarówno wydatki, które można zaliczyć w koszty bezpośrednio, jak również wydatki, do których ma zastosowanie art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wydatki takie jak: koszty ubezpieczenia budynków, koszty energii, koszty remontu, podatek od nieruchomości, czy koszty sprzątania oraz wywozu nieczystości podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 w/w ustawy. Wydatki te są pośrednio związane z osiąganymi przychodami. Nie znajdują one odzwierciedlenia w konkretnym przychodzie, lecz są związane z całokształtem działalności podatnika. Wydatki te stanowią element kosztów stałych, które Spółka obowiązana jest ponosić w związku z administrowaniem nieruchomościami i zostały poniesione w celu zachowania źródła przychodów. Jak wynika bowiem z przedstawionego stanu faktycznego, z tytułu administrowania i zarządzania nieruchomościami, których te koszty dotyczą, Spółka osiąga podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychody z tytułu czynszów. Dodatkowo należy zauważyć, że brak możliwości powiązania tych wydatków z przychodami powoduje, że są one zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w roku podatkowym, w którym zostały faktycznie poniesione.

Z kolei koszty w postaci odpisów amortyzacyjnych od przedmiotowych budynków oraz wydatki odpowiadające definicji wydatków zawartej w cytowanym art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a więc zwiększające wartość początkową tych budynków, mogą obciążać koszty działalności jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Jednocześnie mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny, Naczelnik tut. Urzędu stwierdza, że w odniesieniu do środków trwałych przekazanych Spółce na podstawie protokołów przejęcia - przekazania środka trwałego (PT) w latach 1991 - 1994 mają zastosowanie przepisy w zakresie amortyzacji środków trwałych, obowiązujące przed wejściem w życie art. 16a - 16m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że Strona jeżeli nabyła w przeszłości prawo do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych, ma prawo je kontynuować na podstawie obowiązujących wówczas przepisów, aż do momentu całkowitego umorzenia danego środka trwałego. Z analizy przepisów dotyczących zasad amortyzacji podatkowej, obowiązujących przed dniem 01.01.2000r., wynika, że możliwe było dokonywanie odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszt uzyskania przychodów, nie posiadając prawa własności danego środka trwałego. Warunkiem było jednak wprowadzenie powyższego środka do własnej ewidencji środków trwałych, zgodnie z podstawą prawną obowiązującą w okresie, gdy zdarzenie to miało miejsce. Uprawnienie do amortyzacji środków trwałych w powyższej sytuacji stanowi prawo nabyte Spółki i w myśl konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych przysługuje Stronie, nawet po zmianie przepisów prawnych regulujących tę materię, jeżeli środek trwały był wpisany do ewidencji środków trwałych i podlegał już amortyzacji zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami prawa. Powyższa zasada winna być wprost stosowana, o ile nowo wprowadzone przepisy nie zawierają szczególnych rozwiązań, regulujących sytuację podmiotów, które nabyły prawa na podstawie uchylonych przepisów.

Analizując rozporządzenia dotyczące zasad amortyzacji obowiązujące do końca 1999 roku oraz wprowadzone od 2000 roku zapisy ustawy w tym zakresie, nie stwierdzono przepisów przejściowych, w których uregulowana byłaby w sposób szczególny sytuacja podatników, którzy wprowadzili do ewidencji środków trwałych i amortyzowali przedmioty, które w rozumieniu nowych przepisów nie spełniają definicji środka trwałego podlegającego amortyzacji. W takiej sytuacji należy zastosować wprost zasadę ochrony praw nabytych i uznać stanowisko Spółki za prawidłowe.

Takie stanowisko zostało również potwierdzone w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 13.03.1995r. Nr. PO 3-722-160/94, z którego wynika, że w przypadku, gdy w momencie wprowadzenia danego środka do ewidencji podatnik ma prawo do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych, to pomimo późniejszej zmiany przepisów - polegającej na tym, iż pod nowym reżimem prawnym nie posiada on już takiego prawa - możliwa jest kontynuacja przyjętego pierwotnie traktowania na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych, do momentu pełnego umorzenia danego środka trwałego.

Jednocześnie Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie stwierdza, że kwestia możliwości zaliczenia przez Spółkę do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych nie będących jej własnością, ale wprowadzonych do ewidencji jej środków trwałych na zasadach obowiązujących przed dniem 01.01.2000r. była już przedmiotem interpretacji prawa podatkowego wydanej przez tutejszy organ podatkowy w trybie art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa (postanowienie Nr 1471/DPD2/423-147/06/MB/2 z dnia 9 listopada 2006r.). W przedmiotowym postanowieniu Naczelnik tut. Urzędu potwierdził prawidłowość stanowiska Strony, że jeżeli w momencie wprowadzenia danego środka trwałego do ewidencji Spółka, pomimo braku prawa własności do tego środka, miała prawo do rozpoznania kosztów jego amortyzacji jako kosztu uzyskania przychodu wówczas, zgodnie z obowiązującą zasadą ochrony praw nabytych, ma prawo zaliczania w koszty podatkowe odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego również wówczas, gdy wspomniane przepisy przestały obowiązywać. Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie. Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.