Pytanie:

Spółka zakupiła nieruchomość, która posiada w księdze wieczystej wpis hipoteki zwykłej na rzecz banku tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu. Transakcja zakupu nieruchomości obejmowała zakup działki zabudowanej budynkami oraz przejęcie przez Spółkę długu wobec banku. Jak wynika z pisma Spółki (oraz dołączonej kserokopii umowy) została zawarta pomiędzy Spółką i bankiem umowa przejęcia długu, na mocy której Spółka wstąpiła w miejsce poprzedniego kredytobiorcy i w ten sposób stała się stroną umowy o kredyt długoterminowy na sfinansowanie inwestycji. Jak ustalić wartość początkową zakupionej nieruchomości dla celów amortyzacji podatkowej?

Zgodnie z art. 16g ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) za wartość początkową środków trwałych z uwzględnieniem ust. 2 - 14 uważa się:

1) w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia,

2) w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia.

Z treści pisma oraz z załącznoego aktu notarialnego wynika, że Spółka nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Przedmiotem nabycia była zabudowana nieruchomość. Stasownie do art. 16g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wartością początkową środków trwałych będzie cena ich nabycia. Według art. 16g ust. 3 powołanej ustawy za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty: transport, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze montażu, opłat notarialnych, skarbowych i innych.

W wymienionym piśmie Spółka podaje, że warunkiem zakupu nieruchomości od poprzedniego właściciela było ustalenie zapłaty za nabywaną nieruchomość częściowo w formie gotówkowej, częściowo natomiast przez przejęcie istniejącego długu (wynikającego z kredytu bankowego). W konsekwencji transakcja zakupu nieruchomości obejmowała sprzedaż przez poprzedniego właściciela Spółce gruntu i znajdujących się na nim budynków oraz przejęcie przez Spółkę długu, w wyniku czego stała się ona zobowiązana do spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką na zakupionej nieruchomości. A zatem w tej sytuacji za cenę nabycia nieruchomości należy uznać kwotę zapłaconą w gotówce oraz wartość przyjętego długu, wynikającego z umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że na wartość początkową budynków podlegających amortyzacji składa się wartość zapłacona w gotówce, proporcjonalna część długu stanowiącego element zapłaty za nabyte budynki oraz inne elementy powiększające wartość początkową budynków takie jak koszty usług związanych z nabyciem nieruchomości, opłaty notarialne.

W związku z powyższym na wartość początkową budynków podlegającą amortyzacji nie składa się wartość zapłacona w gotówce powiuększona o opłaty notarialne.