Istota interpretacji:

Czy ewentualny koszt remontu, który zgodnie z zapisami aktów notarialnych poniesie Spółka w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia będzie stanowiło koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości?

• kwalifikacji nabytej w ramach umowy dożywocia nieruchomości;
• określenia momentu powstania przychodu i jego wysokości oraz kosztów uzyskania przychodów w związku z zawieraną umową dożywocia;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów renty wypłacanej na rzecz dożywotnika;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków eksploatacyjnych związanych z nabytą nieruchomością;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nabytą nieruchomością, w tym kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych, wyceny i doradztwa prawnego;
• sposobu rozliczenia wydatków związanych z remontem lub ulepszeniem nieruchomości poniesionych po śmierci dożywotnika, a przed sprzedażą nieruchomości;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z remontem, które poniesione zostaną w trakcie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca zawiera z osobami fizycznymi (dalej: dożywotnik) umowy dożywocia, zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego. W ramach umowy, osoba fizyczna przenosi na rzecz Spółki własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne.

Spółka dokonuje na rzecz osoby fizycznej comiesięcznie wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Jednocześnie ponosi koszty czynszu mieszkania, które na skutek umowy dożywocia stało się Jej własnością, a następnie je refakturuje. Będzie ponosiła jednocześnie inne daniny publiczne, jeśli będą się wiązały z nieruchomością, tj. opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości. Świadczenia te spełnia dożywotnio. Spółka ustanawia dożywotnią służebność mieszkania na rzecz osoby fizycznej i w trakcie korzystania z tego prawa osoba w zamian za prawo korzystania z mieszkania pokrywa czynsz. Ponadto osoba fizyczna jest uprawniona do pokrycia kosztów pochówku (w określonej w umowie wysokości). Świadczenie na pokrycie kosztów pochówku trafia na ręce – wskazanej przez dożywotnika – osoby. Po śmierci osoby fizycznej Spółka nieruchomość sprzeda.

W umowie dożywocia dla potrzeb wyliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych podawana jest wartość nieruchomości wyliczona w następujący sposób:

1. Strony ustalają wartość lokalu.
2. Strony ustalają wartość dożywocia. Zawierając umowę dożywocia, Spółka nie wie, czy łączna wartość wypłacanych świadczeń będzie mniejsza, równa lub większa od wartości lokalu z dnia jego nabycia. Ustalenia wartości dożywocia dokonuje rzeczoznawca.
3. Strony ustalają skapitalizowaną wartość służebności mieszkania według zasad stosowanych w przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 13). Tym samym wartość rynkowa lokalu, od której należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych będzie to wartość lokalu (1) pomniejszona o ciężary w postaci wartości dożywocia (2) oraz wartości służebności (3).

Zawierając umowę dożywocia, Spółka ponosi koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i koszty doradztwa prawnego, jak również wyceny nieruchomości. Ponadto, Fundusz planuje ponieść koszty związane z remontem lub ulepszeniem nieruchomości po śmierci dożywotnika, a przed sprzedażą nieruchomości. Po zakończeniu umowy dożywocia, Spółka zamierza nabyte nieruchomości sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w podatku dochodowym od osób prawnych.

1. Spółka zamierza zawrzeć kilka umów dożywocia według opisanych zasad, czy może nabytą w ramach umowy dożywocia nieruchomość potraktować jako towar handlowy, czy takie działanie jest prawidłowe... (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).
2. W którym momencie i w jakiej wysokości dla Spółki powstanie przychód oraz koszt uzyskania przychodu w postaci wydatków na nabycie nieruchomości w związku z zawieraną umową dożywocia... (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).
3. Czy płacona renta stanowić będzie dla Spółki koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po śmierci dożywotnika... (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).
4. W jaki sposób identyfikować z punktu widzenia Spółki wydatki eksploatacyjne: na czynsz, opłaty publicznoprawne (użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości) związane z nieruchomością. Czy czynsz płacony przez Spółkę w czasie trwania umowy dożywocia, będzie dla Spółki kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po śmierci dożywotnika, czy też z uwagi na jego refakturowanie na dożywotnika w momencie zapłaty z uwagi na fakt, iż w tym samym momencie powstanie dla Spółki przychód będzie kosztem bieżącego okresu... (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).
5. W jaki sposób Spółka powinna rozliczać dla celów podatkowych koszty związane z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia, w tym koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty opłat notarialnych wyceny i doradztwa prawnego... (pytanie oznaczone we wniosku nr 7).
6. W jaki sposób Spółka powinna rozliczać wydatki związane z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości poniesione po śmierci dożywotnika a przed sprzedażą mieszkania, czy stanowić będą one koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości... (pytanie oznaczone we wniosku nr 9).
7. Czy ewentualny koszt remontu, który zgodnie z zapisami aktów notarialnych poniesie Spółka w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia będzie stanowiło koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości... (pytanie oznaczone we wniosku nr 10).

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 7. W pozostałej części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, wniosek Spółki został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi wydanymi w dniu 03 września 2010 r.

I tak, w zakresie:

• pytania nr 1 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-2/EK;
• pytania nr 2 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-3/EK;
• pytania nr 3 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-4/EK;
• pytania nr 4 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-5/EK;
• pytania nr 5 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-6/EK;
• pytania nr 6 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-7/EK.
  
  

Jednocześnie nadmienia się, iż wniosek Spółki w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych został rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną znak ILPB2/415-720/10-2/MK wydaną w dniu 03 września 2010 r., natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych interpretacją indywidualną znak ILPB2/436-125/10-2/MK wydaną w dniu 03 września 2010 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, koszt remontu, który zgodnie z zapisami aktów notarialnych poniesie Spółka w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia, będzie stanowił koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

O możliwości obciążenia podatkowych kosztów uzyskania przychodów wydatkami ponoszonymi przez podatników podatku dochodowego od osób prawnych decydują przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Powyższe oznacza, iż podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, iż nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo - skutkowy. Należy przy tym zaznaczyć, iż sam fakt, że określony wydatek nie został wymieniony w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów, nie może przesądzać o możliwości uwzględnienia tego wydatku przy ustalaniu podstawy opodatkowania. Konieczne jest również wykazanie związku ponoszonych kosztów z uzyskiwanymi przychodami.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
  
  

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Zasady ujmowania poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów regulują przepisy art. 15 ust. 4 - 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na ich mocy, koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami:

• poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4 ustawy),
• odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego – są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4b ustawy),
• odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie (art. 15 ust. 4c ustawy).
  
  

Kwestię potrącalności kosztów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami, reguluje przepis art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, iż koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

W myśl art. 15 ust. 4e ww. ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f - 4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca zawiera z osobami fizycznymi umowy dożywocia, w ramach których osoba fizyczna przenosi na rzecz Spółki własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne. Jak wskazano we wniosku, po śmierci osoby fizycznej – na rzecz której Spółka ustanawia dożywotnią służebność mieszkania – Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość sprzeda. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, Spółka może ponieść wydatki dotyczące remontu nieruchomości w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją obiektu w trakcie trwania umowy o dożywocie.

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje pojęć pojęcia remont. Posiłkując się definicją zawartą w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez remont należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są więc czynności związane z przywróceniem pierwotnego stanu technicznego i użytkowego użytkowanego obiektu wraz z wymianą zużytych składników technicznych (części zamienne), nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie jego eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji – a więc będą to wszystkie zmiany przywracające jego pierwotny poziom techniczny, pierwotną zdolność użytkową utraconą na skutek upływu czasu i eksploatacji, przy czym pojęcie to nie obejmuje zwykłych zabiegów konserwacyjnych.

Zgodnie z powyższym istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego użytkowanego obiektu wraz z wymianą zużytych składników technicznych, niezmieniające jego charakteru i funkcji, a następujące w trakcie jego eksploatacji i będące wynikiem tej eksploatacji (zużycia) oraz niezwiększające jego wartości początkowej.

Uwzględniając powyższe, a także mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, iż koszty remontu, jakie ewentualnie poniesie Spółka w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją obiektu w trakcie trwania umowy o dożywocie, stanowić będą, zgodnie z treścią art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów, w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody, tj. w dacie sprzedaży tej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje