Istota interpretacji:

Czy różnica między przychodem uzyskanym ze zbycia inwestycji, a poniesionymi wydatkami jest kosztem uzyskania przychodu?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w maju 2007 r. zakupił nieruchomość celem przygotowania obiektu biurowego ma potrzeby własne. Przystąpił do prac konserwatorskich mających na celu utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym oraz do prac projektowych potrzebnych do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. Wszystkie wydatki związane z w/w działaniami Wnioskodawca gromadził na koncie inwestycje (nie obciążały kosztów bieżących). Wnioskodawca zdecydował dokonać sprzedaży nieruchomości po cenie skalkulowanej jako wartość początkowa zakupu powiększona o poniesione wydatki w okresie kiedy był on jej właścicielem. Przychód ze zbycia inwestycji nie pokrył wszystkich poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków. Uzyskana cena ze sprzedaży nieruchomości nie odbiegała od cen rynkowych kształtujących się w okresie, w którym dokonano sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy różnica między przychodem uzyskanym ze zbycia inwestycji, a poniesionymi wydatkami jest kosztem uzyskania przychodu...

Zdaniem Wnioskodawcy: wszystkie wydatki związane z prowadzoną inwestycją są kosztem uzyskania przychodu w chwili jest sprzedaży w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Oznacza to, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów może nastąpić jeżeli poniesione wydatki:

• pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,
• nie są wyłączone z kosztów uzyskania przychodów.
  
  

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka w maju 2007 r. zakupiła nieruchomość celem przygotowania obiektu biurowego na potrzeby własne. Przystąpiła do prac konserwatorskich mających na celu utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym oraz do prac projektowych potrzebnych do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. Wszystkie wydatki z w/w działaniami gromadzono na koncie inwestycje. Spółka zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości po cenie skalkulowanej jako wartość początkowa zakupu powiększona o wydatki poniesione w okresie kiedy była ona jej właścicielem. Przychód ze zbycia nieruchomości był niższy niż poniesione przez Spółkę wydatki.

Zgodnie art. 15 ust. 4f ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, obowiązującym od dnia 01.01.2009 r. koszty zaniechanych inwestycji są potrącalne w dacie zbycia inwestycji lub ich likwidacji.

W myśl art. 4 a pkt 1 ww. ustawy, termin "inwestycja" oznacza środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.). Z kolei przez środki trwałe w budowie, w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości, uważa się zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie budowy, montażu lub ulepszenia istniejącego środka trwałego. Ustawa o rachunkowości definiuje środki trwałe jako rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki.

Zalicza się do nich w szczególności:

• nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,

• ulepszenia w obcych środkach trwałych,

• inwentarz żywy.
  
  

Co do zasady, nakład inwestycyjny oznacza wszystkie koszty podjęte do realizacji inwestycji, w tym również na działania wstępne przygotowujące prace rzeczowe, np. projekty, załatwianie wymaganych zezwoleń, analizy dokumentów itp.

Z momentem podjęcia pierwszych czynności związanych z wytworzeniem środka trwałego, wszelkie wydatki poniesione na ten cel są kosztami związanymi z inwestycją. O ile inwestycja byłaby kontynuowana, to wartość prac projektowych, wstępnej analizy stanu prawnego i innych działań wstępnych przygotowujących prace rzeczowe, poniesionych w celu wytworzenia konkretnej inwestycji, zwiększałaby wartość początkową środka trwałego. W przypadku odstąpienia od realizacji inwestycji, wszystkie wydatki, które zostały poniesione na jej przygotowanie nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów. Zaniechanie inwestycji może polegać na tym, że podatnik mimo poniesienia pewnych wydatków rezygnuje z wytworzenia środka trwałego, przy czym bez znaczenia jest przyczyna z jakiej nastąpiło odstąpienie od zamiaru wytworzenia środka trwałego. Zaniechanie inwestycji dotyczy także rezygnacji z niej już na etapie wstępnych czynności związanych z planowaną budową konkretnego obiektu.

Jednakże w momencie sprzedaży, zaniechana inwestycja zmienia swój przedmiotowy charakter. Sprzedaż powoduje powstanie przychodu, a zatem zaistnieje związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy tym przychodem a poniesionymi nakładami inwestycji zaniechanej. Wobec tego Spółka może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 15 ust. 4f poniesione nakłady inwestycyjne w momencie ich sprzedaży.

Podsumowując, w oparciu o powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, iż różnica między przychodem ze zbycia inwestycji, a poniesionymi przez Wnioskodawcę wydatkami, będzie stanowić koszt uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 oraz art. 15 ust. 4f ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.