Istota interpretacji:

Czy koszty związane z zakupem gruntów takie jak koszty aktów notarialnych, opłaty sądowe, opłaty skarbowe są kosztami w dacie poniesienia, czy też kosztami w momencie sprzedaży gruntów? Czy koszty z przystosowaniem gruntów do sprzedaży, takie jak wycinka drzew, burzenie budynków, uzyskanie potrzebnych dokumentacji budowlanych, projektów, koszty związane z przedwstępnymi umowami sprzedaży, są kosztami w dacie poniesienia, czy w momencie sprzedaży?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Następuje zakup gruntu (w księgach rachunkowych jako towar handlowy) i później sprzedaż gruntu. Spółka ponosi koszty związane z zakupem gruntu, takie jak koszty aktów notarialnych, opłaty sądowe, opłaty skarbowe. Dalej, Spółka ponosi także koszty związane z przystosowaniem gruntu do sprzedaży, takie jak np. wycinka drzew, burzenie budynków, uzyskanie potrzebnych dokumentacji budowlanych np. pozwolenie na budowę, decyzje o warunkach zabudowy, projekty budowlane, koszty związane z przedwstępnymi umowami sprzedaży (koszty aktów notarialnych - sprzedaż po kilku miesiącach).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy koszty związane z zakupem gruntów takie jak koszty aktów notarialnych, opłaty sądowe, opłaty skarbowe są kosztami w dacie poniesienia, czy też kosztami w momencie sprzedaży gruntów...
2. Czy koszty z przystosowaniem gruntów do sprzedaży, takie jak wycinka drzew, burzenie budynków, uzyskanie potrzebnych dokumentacji budowlanych, projektów, koszty związane z przedwstępnymi umowami sprzedaży, są kosztami w dacie poniesienia, czy w momencie sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty związane z zakupem gruntów takie jak koszty aktów notarialnych, opłaty skarbowe, sądowe winny być ujęte w kosztach w dacie poniesienia. Są to bowiem koszty pośrednio związane z uzyskaniem przychodu.

W ocenie Spółki, koszty związane z przystosowaniem gruntów np. burzenie budynków, wycinka drzew, uzyskanie potrzebnych pozwoleń budowlanych, a także koszty związane z przedwstępnymi umowami sprzedaży winny być kosztami uzyskania przychodu w momencie sprzedaży nieruchomości (towarów handlowych), gdyż wpływają bezpośrednio na uzyskany przychód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu wydatków enumeratywnie wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy, stanowić mogą koszt uzyskania przychodu, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.

Obowiązkiem Podatnika, jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Koszty podatkowe ponoszone przez podmiot gospodarczy można podzielić na koszty bezpośrednie i pośrednie. Koszty bezpośrednie obejmują wydatki, które są ściśle (bezpośrednio) związane z konkretnymi przychodami, jakie osiąga podmiot gospodarczy.

Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje prawidłowe funkcjonowanie podmiotu gospodarczego. Jest to wówczas koszt ogólny działalności gospodarczej. Aby określić czy dany koszt jest bezpośrednio związany z przychodem, należy rozstrzygnąć czy istnieje możliwość powiązania tego wydatku z przychodem osiągniętym w roku podatkowym.

Ustawodawca w art. 15 ust. 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podzielił koszty na:

• koszty bezpośrednio związane z przychodami (art. 15 ust. 4-4c) oraz
• koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami (art. 15 ust. 4d, 4e).

W świetle wskazanych przepisów data potrącalności kosztów zależy od charakteru powiązania tych kosztów z przychodem podatkowym.

W myśl art. 15 ust. 4 tej ustawy, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Stosownie do art. 15 ust. 4d ww. ustawy koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośrednio odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje ich uzyskanie.

Jak stanowi art. 15 ust. 4e ww. ustawy za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Zatem, wydatki poniesione przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem jednak, że ich poniesienie miało na celu osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Wszystkie zatem koszty muszą się łączyć z przychodem; część w sposób bezpośredni, a część w sposób pośredni.

W związku z powyższym, jako koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, uważa się wydatki ściśle (bezpośrednio) związane z danymi przychodami, jakie osiąga podmiot gospodarczy w związku z charakterem prowadzonej działalności, np. wydatki na nabycie towarów, surowców przy działalności polegającej na sprzedaży tych towarów, tj. gdy można przypisać konkretnym kosztom konkretne przychody w danym okresie.

Natomiast do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a więc takie którym nie można przypisać konkretnego przychodu, jakkolwiek ich ponoszenie warunkuje ich uzyskanie, np. koszty ogólnoadministracyjne. Tego rodzaju koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Tym samym nie jest możliwe ustalenie, w którym okresie bądź roku podatkowym wystąpi przychód uzasadniający potrącenie takich kosztów.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Spółka prowadząc działalność w zakresie obrotu nieruchomościami ponosi szereg kosztów związanych z zakupem oraz z przystosowaniem gruntu do sprzedaży.

Zdaniem tut. Organu, koszty związane z zakupem gruntu, takie jak koszty aktów notarialnych, opłaty sądowe, opłaty skarbowe winny być ujęte w kosztach, zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jako koszty pośrednie w dacie poniesienia.

Natomiast koszty związane z przystosowaniem gruntów, takie jak burzenie budynków, wycinka drzew, uzyskanie potrzebnych pozwoleń budowlanych, a także koszty związane z przedwstępnymi umowami sprzedaży winny być kosztami uzyskania przychodów, które wpływają bezpośrednio na uzyskany przychód zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowią koszt w momencie sprzedaży nieruchomości (towarów handlowych).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.