Pytanie:

Czy koszty związane z nabyciem gruntu (odsetki, opłata początkowa), który zostanie wykorzystany do działalności deweloperskiej powinny być rozliczane w czasie w proporcji do zaawansowania projektu deweloperskiego ?

Biorąc pod uwagę, przedstawiony stan faktyczny oraz stanowisko Strony Naczelnik tut. Urzędu Skarbowego stwierdza co następuje.

W myśl art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r., nr 54, poz. 654 ze zm.), koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Art. 15 ust. 4b stanowi, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:1) sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo2) złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Natomiast zgodnie z ustępem 4c w/w art. ustawy o pdop, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.Biorąc powyższe przepisy pod uwagę, stwierdzić należy, że co do zasady, koszty bezpośrednie są potrącalne w roku podatkowym, w którym podatnik osiągnął odpowiadające im przychody. Możliwe jest to jednak wówczas, gdy koszty zostały poniesione w roku podatkowym, w którym uzyskano przychód, bądź w latach poprzedzających ten rok. Aby było możliwe odliczenie kosztów w pierwszej kolejności musi wystąpić przychód, dla którego koszty zostały poniesione. Praktyczne więc przełożenie przepisu art. 15 ust. 4 ustawy o pdop jest takie, że tylko w roku podatkowym, w którym podatnik uzyskał przychód jest możliwe odliczenie od tego przychodu kosztów jego uzyskania, przy czym są to koszty:- poniesione w roku podatkowym, w którym uzyskał przychód,- poniesione w latach poprzednich, gdy przychodu jeszcze nie miał i nie mógł dokonać odliczenia.Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że budowane, a następnie sprzedawane przez Spółkę mieszkania oraz lokale handlowo-usługowe, nie stanowią inwestycji w rozumieniu ww. ustawy o pdop, gdyż nie są związane z wytworzeniem środka trwałego zaliczanego do aktywów trwałych Spółki i nie podlegają amortyzacji dla celów podatkowych. Budowę lokali mieszkalnych przez Spółkę należy zatem traktować jako swego rodzaju działalność polegającą na wytworzeniu produktów przeznaczonych do sprzedaży. Wszelkie koszty związane z budową lokali mieszkaniowych i handlowo-usługowych w momencie ich sprzedaży będą stanowić więc koszty uzyskania przychodów, ponieważ związane są niewątpliwie z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą i mają wpływ na wielkość osiąganego przychodu. Jednocześnie Spółka uważa, iż możliwe jest powiązanie rodzajowo i kwotowo poniesionych wydatków w tym odsetek od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu z osiągniętymi przez Spółkę przychodami z tytułu sprzedaży tych lokali. W związku z powyższym, stanowisko Spółki zgodnie z którym ma ona prawo rozpoznać koszty uzyskania przychodów związane z budową lokali mieszkalnych i użytkowych, w roku podatkowym, w którym uzyska ona przychody ze sprzedaży tych lokali, będzie prawidłowe.Jednocześnie w ocenie Naczelnika tut. Urzędu w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania powołany we wniosku art. 16 ust. 1 pkt 12, zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie.

Niniejsze postanowienie dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz obowiązującego w tym stanie faktycznym stanu prawnego.