Pytanie:

Czy Spółka powinna zaliczyć czynsz jako swój przychód i zapłacić podatek dochodowy, pomimo że wszystkie pieniądze z tytułu czynszu przekazuje na konto gminy , która zleca Spółce pobieranie czynszów za lokale mieszkalne stanowiące w całości własność Gminy oraz lokale stanowiące własność Gminy we wspólnotach mieszkaniowych, czy winien to być przychód Gminy?Czy Spółka powinna wykazywać czynsz za lokale mieszkalne jako swój przychód i zaliczać w koszty uzyskania przychodów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki na fundusz remontowy księgowane na podstawie rachunków otrzymywanych od wspólnot mieszkaniowych?

1. czy Spółka powinna zaliczyć czynsz jako swój przychód i zapłacić podatek dochodowy, pomimo że wszystkie pieniądze z tytułu czynszu przekazuje na konto gminy, która zleca Spółce pobieranie czynszów za lokale mieszkalne stanowiące w całości własność Gminy oraz lokale stanowiące własność Gminy we wspólnotach mieszkaniowych, czy winien to być przychód Gminy ?
2. czy Spółka powinna wykazywać czynsz za lokale mieszkalne jako swój przychód i zaliczać w koszty uzyskania przychodów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki na fundusz remontowy księgowane na podstawie rachunków otrzymywanych od wspólnot mieszkaniowych ?

jest prawidłowe.

1. czy Spółka powinna zaliczyć czynsz jako swój przychód i zapłacić podatek dochodowy, pomimo że wszystkie pieniądze z tytułu czynszu przekazuje na konto gminy , która zleca Spółce pobieranie czynszów za lokale mieszkalne stanowiące w całości własność Gminy oraz lokale stanowiące własność Gminy we wspólnotach mieszkaniowych, czy winien to być przychód Gminy ?
2. czy Spółka powinna wykazywać czynsz za lokale mieszkalne jako swój przychód i zaliczać w koszty uzyskania przychodów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki na fundusz remontowy księgowane na podstawie rachunków otrzymywanych od wspólnot mieszkaniowych ?

Pismem Nr PDI/423-4/05 z dnia 27.09.2005r. tutejszy organ podatkowy wezwał Spółkę do uzupełnienia braków formalnych wniosku, a więc wyczerpującego i zgodnego z rzeczywistością przedstawienia stanu faktycznego. Spółka pismem z dnia 3.10.2005r. uzupełniła braki formalne przedstawiając wyczerpująco stan faktyczny przedstawionego we wniosku z dnia 12.09.2005 r. problemu.
Zgodnie z art. 14 a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa ( tekst jednolity z 2005 r. Dz.U. Nr 8 , poz. 60 ze zmianami ) stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz ( prezydent miasta ), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu ,u>zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

II. Stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę.
Z przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego wynika, że Spółka wykonuje usługę zarządzania lokalami mieszkalnymi stanowiącymi w 100% własność Gminy oraz lokalami stanowiącymi własność Gminy we Wspólnotach Mieszkaniowych oraz usługę administrowania danymi osobowymi na podstawie zawartej w dniu 4.10.2004r. umowy pomiędzy Gminą ( Zlecającym ) i Spółką ( Zarządzającym ) o zarządzanie nieruchomościami. Umowę zawarto na okres od 1.11.2004r. do 31.10.2007r.

Zgodnie z treścią tej umowy i załącznikami do umowy, czynności zarządzania, tj. czynności prawne, obsługa administracyjna budynków i mieszkańców, obsługa finansowo - księgowa, czynności związane z utrzymaniem nieruchomości podejmowane są przez Spółkę na zlecenie Gminy.
Z tytułu zarządzania nieruchomościami - lokalami stanowiącymi 100% własność Gminy oraz lokalami stanowiącymi własność Gminy we Wspólnotach Mieszkaniowych, Spółka otrzymuje od Gminy wynagrodzenie, liczone jako iloczyn powierzchni lokali mieszkalnych i stawki za 1m2 powierzchni. Zgodnie z zapisem § 9 pkt 3 umowy o zarządzanie nieruchomościami, podstawą do wypłaty wynagrodzenia jest faktura VAT wystawiona przez Spółkę na koniec każdego miesiąca.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w dniu 25.10.2004r. Burmistrz Miasta upoważnił Zarząd Spółki do zawierania w imieniu i na rzecz Gminy , umów najmu lokalami będącymi własnością Gminy oraz ich rozwiązywania i wykonywania wszelkich czynności związanych z zawartymi umowami.
Umowy najmu lokali mieszkalnych zawarte po dniu 1.11.2004r. zawarte są pomiędzy Burmistrzem Miasta, w imieniu i na rzecz którego działa jako Zarządca, na mocy umowy o zarządzanie nieruchomościami z dnia 4.10.2004r. Spółka reprezentowana przez Prezesa Zarządu zwanym Wynajmującym, a osobą fizyczną zwaną Najemcą.

Zgodnie z § 7 umowy o zarządzanie, w ramach wykonywania czynności zarządzania, Spółka zobowiązana została do naliczania i pobierania od najemców lokali mieszkalnych i użytkowych, zgodnie z zawartymi umowami, należności z tytułu czynszu.
Należności z tytułu czynszów za lokale mieszkalne wpływają na rachunek bankowy Spółki, a następnie przekazywane są w określonych terminach na podstawie poleceń przelewu na konto Gminy.

Równocześnie Spółka przekazuje w imieniu Gminy na konta Wspólnot Mieszkaniowych, zgodnie z otrzymywanymi od nich rachunkami, zaliczki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczki na fundusz remontowy, które następnie Gmina na podstawie uzyskanej miesięcznej informacji przekazuje na konto Spółki. Wpływy z tytułu czynszów za lokale mieszkalne Spółka wykazuje jako przychód, a wpłacane na konta Wspólnot Mieszkaniowych zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy ujmuje jako koszty uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.
Z tytułu pobieranych czynszów za lokale mieszkalne oraz z tytułu otrzymywanych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na fundusz remontowy, Spółka nie czerpie żadnych pożytków.

III. Stanowisko Wnioskodawcy.
Zdaniem Spółki, dochody z tytułu najmu lokali stanowiących w 100% własność Gminy i lokali stanowiącymi własność Gminy we Wspólnotach Mieszkaniowych nie powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Pieniądze z czynszów, pomimo, że wpływają na konto Spółki to następnie w 100% przekazywane są Gminie. Spółka nie może dysponować tymi pieniędzmi. Naliczenia z tytułu najmu lokali nie powinny być przychodem Spółki oraz zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy nie powinny stanowić kosztu uzyskania przychodów.

IV. Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez Spółkę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia jak niżej.
Zakres przedmiotowy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych określają przepisy art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( jednolity tekst Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.)

Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Przepis art. 7 ust. 2 stanowi, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.
Źródła przychodów określają m. in. przepisy art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którymi, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń oraz przychodów w naturze, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą - przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Natomiast przepis art. 12 ust. 4 ustawy w sposób wyczerpujący określa rodzaje przychodów nie zaliczanych do przychodów w rachunku podatkowym, co oznacza, że wszystkie inne przychody, poza określonymi w tym przepisie, stanowiące przysporzenie majątkowe - aktywów podatnika, stanowią przychody, z którymi ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych wiąże powstanie obowiązku podatkowego.
Przychodami więc, w rozumieniu ustawy są tylko te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakie stanowi działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się należnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie otrzymano.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust.1. Zatem, aby określony wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, muszą zaistnieć trzy przesłanki:
- musi on zostać poniesiony przez podatnika,
- musi być poniesiony w określonym celu, którym jest osiągnięcie przychodów,
- nie może być wymieniony w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów - art. 16 ust. 1 cyt ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową pomiędzy Gminą a Spółką o zarządzanie nieruchomościami, Spółka zobowiązana jest do sprawowania czynności zarządzania lokalami mieszkalnymi stanowiącymi własność gminy. Na podstawie tej umowy oraz wyjaśnienia zawartego w piśmie Spółki z dnia 22.09.2005r. Nr FK/5000/05, Spółka zobowiązana jest do pobierania należnych Gminie czynszów i innych opłat od najemców lokali mieszkalnych oraz do wydatkowania środków pieniężnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy we wspólnotach mieszkaniowych. Wpływy z czynszów przekazywane są następnie przez Spółkę na konto Gminy , a zapłacone przez Spółkę zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy we wspólnotach mieszkaniowych, Gmina zwraca Spółce ze swoich środków finansowych.
Z tytułu wykonywania przez Spółkę usług zarządzania, Gmina wypłaca Spółce wynagrodzenie w oparciu o wystawioną przez Spółkę fakturę VAT po zakończeniu każdego miesiąca, zgodnie z zawartą umową o zarządzanie.

W świetle powyższych przepisów podatkowych, wpływające na konto Spółki środki pieniężne z tytułu pobieranych czynszów z tytułu najmu lokali stanowiących w 100% własność Gminy, lokali stanowiących własność Gminy we wspólnotach mieszkaniowych, nie stanowią przychodów Spółki dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż środki pochodzące z majątku Gminy, na mocy odrębnych przepisów stanowią dochód własny Gminy.
Spółka jako Zarządca, na mocy zawartej umowy o zarządzanie, jest jedynie upoważniona i zobowiązana do naliczania i pobierania czynszów za lokale mieszkalne należnych właścicielowi, tj. Gminie.

Przychodem Spółki w świetle przepisów art. 12 ust. 1, 3 i 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest natomiast wynagrodzenie otrzymywane przez Spółkę od Gminy z tytułu świadczonych na rzecz Gminy usług zarządzania.

Odnośnie zaliczenia przez Spółkę do kosztów uzyskania przychodów, wydatków na koszty zarządu nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy we wspólnotach mieszkaniowych, tut. organ podatkowy stwierdza, że nie zachodzą przesłanki o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do zaliczenia przedmiotowych wydatków do kosztów podatkowych, bowiem Spółka nie wydatkuje własnych środków na wymienione cele. Środki pieniężne przekazywane do wspólnot mieszkaniowych na zarządzanie nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy, pochodzą z należności gminnych, a więc to Gmina ponosi z tego tytułu wydatki, które są związane z osiągniętym przez Gminę przychodem.

Niniejszej interpretacji udzielono na podstawie aktualnego stanu prawnego oraz faktycznego przedstawionego przez Jednostkę w zapytaniu.
Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej, interpretacja nie jest wiążąca dla Jednostki, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 236 § 1 i § 2 w związku z art. 14a § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa przysługuje stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu, które wnosi się za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 7 dni od daty otrzymania postanowienia.
Zażalenie i załączniki do zażalenia podlegają opłacie skarbowej w znakach skarbowych w kwocie 5,00 zł na zażalenie, załączniki po 0,50 zł - art. 1 ust.1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 9 września 2000r. o opłacie skarbowej (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 253, poz. 2532 ze zmian.) część I pkt 1 i 2 załącznika do w/w ustawy.