Pytanie:

Czy ujmowanie w deklaracjach CIT-2 po stronie kosztów uzyskania przychodów, dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, wydatków ponoszonych w związku z utrzymaniem stanowiących własność Gminy lokali mieszkalnych, jest prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółka działając na podstawie zawartej umowy wykonuje usługę zarządzania stanowiącymi własność tej Gminy lokalami mieszkalnymi tworzącymi Mieszkaniowy Zasób Gminy. Zgodnie z treścią zawartej umowy i obowiązującymi aneksami wszystkie podejmowane czynności przez Zarządcę wykonywane są w imieniu Właściciela i ze skutkami prawnymi bezpośrednio dla niego. W ramach umowy o zarządzanie Spółka upoważniona i zobowiązana została do naliczania i pobierania opłat od najemców z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych oraz przeznaczenia i wydatkowania tych środków pieniężnych na pokrycie kosztów zarządzania lokalami mieszkalnymi i kosztów zarządu ponoszonych przez zarządcę traktowanych jako wynagrodzenie. W zakresie wykonywanych zadań upoważniono Spółkę do naliczania i pobierania opłat wynikających z użytkowania lokali mieszkalnych. Spółka naliczany miesięczny przypis z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych ujmuje w miesięcznych deklaracjach podatkowych CIT-2 jako przychody i obrót z tego tytułu uwzględnia również w deklaracji podatku od towarów i usług VAT-7. Spółka ponoszone koszty związane z utrzymaniem lokali komunalnych pokrywa z wpłat dokonywanych od najemców, uwzględniając również ich wysokość w deklaracjach podatku dochodowego CIT-2.
Oceniając przedstawiony we wniosku z dnia 18 stycznia br. stan faktyczny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz ustosunkowując się do stanowiska wyrażonego przez Spółkę Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdza, co następuje.

Zgodnie z umową o zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy, Zarządzający zobowiązany jest do zarządzania m. in. stanowiącymi własność Gminy lokalami mieszkalnymi. Zarządca przyjął od Właściciela zlecenie odpłatnego wykonywania w imieniu tego właściciela i ze skutkami prawnymi bezpośrednio dla niego, zadań i czynności określonych w umowie. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz załączonej do niego umowy z dnia 2 stycznia 1996 r. i jej aneksów wynika, że w granicach zlecenia, Zarządca jest upoważniony i zobowiązany do pobierania należnych właścicielowi czynszów, świadczeń i opłat oraz prowadzenia ich ewidencji, która pozwoli na ustalenie wielkości pobranych przez Zarządcę kwot i wierzytelności Właściciela, dochodzenia i egzekwowania zaległych czynszów, świadczeń i opłat oraz przeznaczenia i wydatkowania tych środków pieniężnych na pokrycie kosztów zarządzania lokalami mieszkalnymi i kosztów zarządu ponoszonych przez zarządcę, traktowanych jako wynagrodzenie. Wynagrodzenie Spółki z tytułu zarządzania i administrowania liczone jest jako iloczyn powierzchni lokali mieszkalnych i stawki za 1m2.
Stosownie do treści przepisu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. z 2000 r. Dz. U. Nr 54, poz. 654 ze zm.) podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 2a, 3 - 6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Z kolei w myśl art. 7 ust. 2 cyt. ustawy dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Obowiązujący aktualnie wzór deklaracji CIT-2 o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych został określony w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2004 r. w sprawie określenia wzorów deklaracji, zeznania, oświadczenia oraz informacji podatkowych obowiązujących w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 279, poz. 2761). Przewiduje on m.in. odrębne pozycje dla przychodów i kosztów ich uzyskania.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zatem, aby określony wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów muszą zaistnieć jednocześnie trzy przesłanki: musi on zostać poniesiony przez podatnika, poniesiony w określonym celu, którym jest osiągnięcie przychodów oraz nie może być wymieniony w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów (art. 16 ust. 1 cyt. ustawy). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółka pobierane w imieniu i na rachunek Gminy opłaty od najemców przeznacza m. in. na pokrycie kosztów utrzymania lokali mieszkalnych. Z kolei z przepisu art. 12 ust. 3 ww. ustawy wynika, iż za przychody związane z działalnością gospodarczą (...), osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. O "kwocie należnej" przesądza treść stosunku zobowiązaniowego (odzwierciedlającego wartość majątkową) łączącego podatnika, któremu zamierza się zarachować przychód, z kontrahentem, gdyż dopiero na jego podstawie można ustalić, czy taka kwota w ogóle wynika z takiego stosunku, a następnie - czy jest ona należna. Przychodami są bowiem tylko te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakie stanowi działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się należnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie otrzymano. W odniesieniu więc do zarządzania nieruchomościami należącymi do Gminy po stronie przychodów powinno znaleźć się wynagrodzenie Zarządcy, a nie przychody innego podmiotu podatkowego tj. Gminy. Przyjęcie przez Zarządcę za przychód pobieranych czynszów z tytułu najmu lokali stanowiących własność Gminy, powoduje naruszenie przepisu art. 13 ust. 3 ww. ustawy, gdyż Spółka wykazuje jako przychód kwoty jej nienależne, bowiem stanowiące własność Gminy. Pobierane czynsze nie mogą być zaliczone jako przychody Spółki, gdyż środki te stanowią własność Gminy. Ich zbieranie i gromadzenie przez Zarządcę jest realizacją zawartej umowy, z którego to tytułu uzyskuje on wynagrodzenie i w świetle przepisów art. 12 ust. 1, 3 i 3a cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych właśnie to wynagrodzenie stanowi przychód Zarządcy.
W zaistniałej sytuacji nie można stwierdzić, że został spełniony generalny warunek z ww. art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych uprawniający do zaliczenia przedmiotowych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, albowiem Spółka (Zarządca) nie wydatkuje własnych środków (nie ponosi wydatków) na utrzymanie lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy. Środki wydatkowane na ten cel pochodzą z należności gminnych, zatem to Gmina ponosi z tego tytułu wydatki i są one bezpośrednio związane z osiągniętym przez tę Gminę przychodem. Fakt ten wyklucza możliwość uznania wydatków na utrzymanie przedmiotowych lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodów Zarządcy, a tym samym uwzględnienia ich w składanych przez Spółkę deklaracjach podatkowych.