Pytanie:

Czy wydatki zwiazane z zawarciem umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz odpisy amortyzacyjne od zakupionej nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodu w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności przez kupującego?

Stosownie do art. 15 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. Nr 54 z 2000 r. poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust 1 ustawy.

Zwrot "w celu" oznacza , że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością podlega zarachowaniu w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Aby określony wydatek mógł stanowić koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Należy zauważyć, że przychód ten nie musi być realny, wystarczy że podatnik wiarygodnie uzasadni, że ponosząc wydatek oczekiwał, że uzyska z tego przychód.

Z pisma Spółki wynika, że nabyta została nieruchomość obejmująca budynek i grunt na podstawie aktu notarialnego z dnia 26.01.2004 r. Nabycie to nastąpiło w związku z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej w tym obiekcie. Aktem notarialnym z dnia 14.04.2004 r. strony odstąpiły od umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności, oświadczając, że w trakcie zawierania wyżej wymienionej umowy sprzedaży w stosunku do przedmiotowej nieruchomości zostało już wszczęte postępowanie egzekucyjne, o którym w dniu podpisania umowy sprzedaży strona sprzedająca nie wiedziała.

W tej sytuacji zatem - zdaniem Spółki - przedmiotowa nieruchomość posiada istotną wadę prawną i w tym wypadku kupno tejże nieruchomości nie ma uzasadnienia gospodarczego.

Zobowiązanie strony kupującej co do zapłaty ceny sprzedaży stronie sprzedającej nie zostało wykonane.

Zgodnie z art. 395 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. To, co strony już świadczyły ulega zwrotowi w stanie nie zmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu.

Natomiast art. 494 ww. ustawy stanowi że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy i może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

W związku z powyższym fakt odstąpienia przez Spółkę od umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności spowodowany brakiem uzasadnienia gospodarczego nie jest tożsamy z działaniem mającym na celu osiągnięcie przychodu.

Poniesione więc wydatki związane z zawarciem przedmiotowych umów oraz odpisy amortyzacyjne od nieruchomości nabytej na podstawie umowy sprzedaży nie stanowią kosztu uzyskania przychodu stosownie do art. 15 ust 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.