Pytanie:

Jak należy ustalać koszty pośrednie zakładu ponoszone na sprzedaż zarówno opodatkowaną jak i zwolnioną z podatku od osób prawnych ?

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście, działając na podstawie:

• art. 14a § 1, § 4 oraz art. 216 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 9 ust. 1, art. 15 ust. 2, ust. 2a, oraz art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.),

po rozpatrzeniu wniosku z dnia 07.05.2007r. (data wpływu do tut. Urzędu 11.05.2007r.) Administracji Nieruchomościami, w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych odnośnie zapytania:

" Jak należy ustalać koszty pośrednie zakładu ponoszone na sprzedaż zarówno opodatkowaną jak i zwolnioną z podatku od osób prawnych? "

postanawia uznać stanowisko przedstawione w złożonym wniosku - za prawidłowe.

Wnioskiem z dnia 07.05.2007r. (data wpływu do tut. Urzędu 11.05.2007r.) Administracja Nieruchomościami zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny:

Administracja Nieruchomościami jest zakładem budżetowym miasta Łodzi powołanym w celu zarządzania i administrowania zasobem lokalowym Miasta tj. obsługą eksploatacyjną, techniczną i administracyjną zarządzanych nieruchomości.

Obsługiwany zasób obejmuje:

budynki mieszkalne KOB11 i znajdujące się w nich wyłącznie lokale mieszkalne,

budynki mieszkalne KOB11 i znajdujące się w nich lokale, w których poza lokalami mieszkalnymi znajdują się lokale użytkowe, ale udział w powierzchni lokali mieszkalnych w powierzchni ogółem wynosi powyżej 50 %,

budynki mieszkalno - użytkowe, w których udział w powierzchni lokali mieszkalnych wynosi poniżej 50 %,

garaże wolnostojące,

zabudowania gospodarcze.

Poza wynajmem lokali w budynkach, o których mowa wyżej wynajmowane są inne pomieszczenia (pralnie, suszarnie i inne z części ogólnej nieruchomości) na potrzeby mieszkańców z przeznaczeniem na cele gospodarstwa domowego.

Na budynkach mieszkalnych jak i mieszkalno - użytkowych oraz użytkowych mogą być umieszczane reklamy i montowane inne elementy (anteny...), które przynoszą dochód.

Poza obsługą nieruchomości wymienionych powyżej zakład świadczy usługi zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych.

Zakład z prowadzonej działalności uzyskuje następujące przychody:

z wynajmu lokali mieszkalnych.

z wynajmu lokali użytkowych,

z wynajmu garaży,

z wynajmu innych pomieszczeń (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele gospodarstwa domowego,

z reklam, anten umieszczonych na budynkach,

z opłat za korzystanie z wind,

z opłat za konserwację domofonów,

za dzierżawę terenów,

za usługi administrowania wspólnotami mieszkaniowymi,

przychody z odsetek bankowych,

przychody z wpłaconych odsetek za nieterminowe regulowanie należności czynszowych,

przychody z wpłaconych kosztów upomnień,

uzyskane odszkodowania i kary umowne,

zwrot kosztów sądowych.

Opłaty związane z najmem zgodnie z zawartymi umowami w imieniu miasta Łodzi obejmują czynsz najmu i opłaty za świadczenia (opłaty za dostawę energii, wodę, odbiór nieczystości stałych i płynnych) a w przypadku utraty tytułu prawnego przez najemcę naliczane jest odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego i opłaty za świadczenia.

Poza przychodami własnymi zakład otrzymuje dotacje od budżetu Miasta.

W związku z prowadzoną działalnością zakład ponosi koszty:

utrzymanie zasobu powierzonego do zarządzania (remonty, konserwacje, przeglądy, utrzymanie czystości itp.)

koszty zakupu mediów (energia cieplna, gaz, woda oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych)

koszty pośrednie związane z zarządzaniem nieruchomościami i lokalami.

Nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 16 listopada 2006r. (Dz. U. Nr 217, poz. 1589) w art. 17 ust. 1 dodany został pkt 44, w którym ograniczono zwolnienia między innymi dla samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskiwanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z uwagi na fakt, że w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest ustawowej definicji działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi wystąpił problem, które z przychodów uzyskiwanych przez zakład należy zaliczyć do przychodów z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a które do pozostałych przychodów.

Rozdział przychodów ma bezpośredni związek z właściwym rozliczeniem kosztów, tj. na koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i koszty pozostałej działalności, a w konsekwencji właściwe ustalenie dochodu z poszczególnych źródeł działalności.

Kolejnym problemem jest sprawa rozliczenia kosztów uzyskania przychodów w świetle postanowień art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zakład zarządzając nieruchomościami ponosi koszty:

które bezpośrednio można odnieść na poszczególne rodzaje lokali takie jak:podatek od nieruchomości,remont i inne prace wykonywane w lokalu,

koszty nieruchomości jako całości (remont dachu, elewacji przeglądy techniczne, ekspertyzy, utrzymanie czystości itp.), które nie można bezpośrednio rozgraniczyć na poszczególne rodzaje lokali,

zakup mediów (energia cieplna, woda, odprowadzenie nieczystości stałych i płynnych).

koszty utrzymania zakładu. Koszty te obejmują obsługę techniczną, eksploatacyjną, administracyjną oraz finansowo - księgową nieruchomości i mieszkań.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Administracja zadaje pytanie:

" Jak należy ustalać koszty pośrednie zakładu ponoszone na sprzedaż zarówno opodatkowaną jak i zwolnioną z podatku od osób prawnych? "

Administracja Nieruchomościami uważa, że koszty pośrednie nie dające się precyzyjnie identyfikować z poszczególnymi źródłami przychodów należy rozliczać zgodnie z art.15 ust.2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Koszty mediów (energia cieplna, dostawa wody, odbiór nieczystości stałych i płynnych) ze względu na fakt, iż odrębne przepisy regulują zasady rozliczania tych kosztów, to zdaniem Administracji, dla celów podatkowych zasady w/w winny zostać zachowane.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście mając na uwadze przedstawiony przez Państwa stan faktyczny oraz stan prawny obowiązujący w dacie udzielenia odpowiedzi, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Administracja Nieruchomościami na podstawie art.9 ust.1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.), jest zobowiązana do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami,w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokość należnego podatku za rok podatkowy.

Natomiast w sytuacji gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, w tym gdy część dochodów nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona, koszty ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów (art. 15 ust. 2 i 2a w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Skoro zatem część dochodów Administracji korzysta ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób prawnych, a część podlega opodatkowaniu, należy prowadzić ewidencję rachunkową w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokość należnego podatku za rok podatkowy odrębnie dla:

• dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych,
• dochodów z innej działalności gospodarczej - podlegającej opodatkowaniu.

Zatem Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście uznaje Państwa stanowisko jako prawidłowe.

Podkreślić należy, iż podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa we wniosku z dnia 07.05.2007r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie udzielenia odpowiedzi.